Cuando un negocio operativo compra el edificio que funciona fuera de, el mostrador de crédito no está subescribiendo un acuerdo inmobiliario. Está subescribiendo un negocio que resulta estar asumiendo bienes raíces, y la diferencia forma cada parte del archivo. Un acuerdo de inversionista pregunta si el alquiler cubre la deuda. Un acuerdo ocupado por el propietario pregunta si el negocio cubre la deuda, y trata el edificio principalmente como lo que limita la pérdida si el negocio se detiene.
Esa única distinción explica la mayoría de lo que confunde a los compradores comerciales de primera vez: por qué el prestamista quiere tres años de devolución de impuestos de negocios para un préstamo inmobiliario, por qué un edificio fuerte no rescata operaciones débiles, por qué su alquiler existente importa tanto, y por qué la conversación de pago de baja no parece la de una propiedad de inversión. Esto pasa por la escritura en el orden que un escritorio realmente lo realiza.
Lo que cuenta como propietario-ocupado
El negocio operativo tiene que ocupar una mayoría significativa del edificio. Bajo las actuales reglas del programa garantizado por el gobierno que generalmente significa al menos el 51% de un edificio existente, con un mayor requisito de ocupación inicial y un plan de fase en nueva construcción. Los prestamistas convencionales dibujan su propia línea, y a menudo se encuentra en el mismo barrio. Los requisitos cambian, así que confirma la regla actual para el programa que estás buscando en lugar de confiar en un número que lees en algún lugar.
El espacio restante generalmente se puede alquilar a terceros, y que los ingresos generalmente se cuentan: a menudo con un corte de pelo, porque un inquilino que aún no ha firmado no es ingresos. Si su plan depende de leasing la mitad del edificio a alguien sin nombre, espere que el subscriptor tamaño el préstamo como si ese espacio estuviera vacío.
Dos créditos, un archivo
El escritorio construye dos vistas y luego las combina. La opinión empresarial es el análisis de crédito comercial ordinario: flujo de efectivo ajustado, servicio de deuda existente, liquidez, comportamiento del depósito, perfil de crédito, industria y concentración. La vista de la propiedad es un análisis colateral: valor, condición, comercialización, exposición ambiental y lo que el edificio valdría para otra persona si tuviera que ser vendido.
Ninguna vista puede rescatar a la otra por completo. Un edificio prístino unido a un negocio con cobertura 1.05x no aclarará la fuerza de la propiedad inmobiliaria, porque el prestamista no quiere el edificio. Quiere pagos. Un negocio rico en efectivo tratando de comprar una propiedad funcionalmente obsoleta para fines especiales en un mercado delgado recibirá un préstamo más pequeño de lo que los números sugieren, porque la recuperación de la desventaja es pobre.
Flujo de efectivo mundial: el número que lo decide
El cálculo central de una compra ocupada por el propietario es la cobertura global del servicio de la deuda. Se necesita el flujo de efectivo ajustado del negocio, añade el alquiler que el negocio paga actualmente porque ese pago está siendo reemplazado, resta los costos operativos de la nueva propiedad, y divide por todo el servicio de la deuda incluyendo la nueva hipoteca.
El add-back de alquiler es la parte prestatarios falta. Usted no está añadiendo un pago hipotecario encima de su estructura de costo existente; usted está intercambiando un costo de ocupación para otro. El subscriptor modela el swap, y el delta entre alquiler antiguo y nuevo coste de ocupación es lo que realmente mueve la cobertura.
Ejecute esa aritmética en su propio trato antes de hacer una oferta. Se tarda diez minutos y le dirá inmediatamente si el precio de compra que tiene en mente está dentro de su capacidad o fuera de ella.
De dónde viene el pago inicial
Las estructuras ocupadas por el propietario generalmente permiten una menor equidad que las ofertas de inversores, porque la garantía y el negocio operativo llevan más del crédito. El requisito exacto depende del programa, tipo de propiedad y archivo, edificios de uso especial y negocios más recientes normalmente requieren más.
Tan importante como la cantidad es la fuente. Los autores verifican de dónde vino el dinero y si el uso deja que el negocio pueda operar. Equidad que llega como un gran depósito sin explicación dos semanas antes de cerrar crea trabajo y retraso. La equidad que drena la cuenta de operación a nada resuelve el pago inicial y crea un problema de liquidez, y el archivo se disminuye en el segundo.
- En efectivo para empresas, la liquidez posterior a la clausura sigue abarcando las operaciones y una reserva.
- Propietarios de fondos personales, experimentados y rastreables a una fuente documentada.
- Una nota de vendedor, donde el programa lo permite y la nota es en términos que el prestamista aceptará, por lo general standby.
- Venta de una propiedad existente u otro activo, con la declaración de liquidación como prueba.
- Fuera de la equidad del inversor, que trae a la propiedad y garantizar preguntas en el archivo.
El lado de la propiedad de la escritura
El análisis colateral de un acuerdo ocupado por el propietario hace una pregunta que los prestatarios rara vez piensan en: ¿quién más querría este edificio? Un almacén de uso general, una pequeña oficina o una caja al por menor, o un edificio flex en un submercado funcional tiene una amplia piscina de comprador. Una instalación construida a propósito con mejoras especializadas pesadas tiene una estrecha, y piscinas de compradores estrechas producen un apalancamiento más conservador.
Los demás elementos colaterales son de procedimiento, pero fijan el calendario. Espere una evaluación por un evaluador independiente del prestamista implica, una revisión ambiental que comienza con una pantalla de bases de datos y escala si la historia del sitio justifica, título y trabajo de encuesta, y a veces una evaluación de condiciones de propiedad en edificios mayores o mayores. Cualquiera de estos puede extender una línea de tiempo.
Los documentos que el archivo necesita
La subescritura no puede comenzar en un archivo parcial, y la causa más común de un cierre lento son los documentos que llegan uno a la vez durante tres semanas. Coloque el set antes de que usted vaya bajo contrato.
Documento de compra ocupado por el propietario
- Tres años de rendimientos fiscales de negocios, más ganancias y balances anuales a fecha.
- Tres años de rendimientos fiscales personales para cada garante, con un estado financiero personal actual.
- De seis a doce meses de estados bancarios para cada cuenta de operaciones.
- Un calendario de la deuda que enumera cada obligación, su equilibrio, tasa, pago mensual y madurez.
- El acuerdo de compra ejecutado y cualquier enmienda.
- Su arrendamiento actual, para evidenciar que el alquiler se reemplaza.
- Cualquier contrato de arrendamiento o cartas de intención para el espacio que se subordine a terceros.
- Entity documents: formation, operating agreement or bylaws, good standing, ownership schedule.
- A statement of the source of the down payment with supporting statements.
- Fotos interiores y exteriores e informes recientes de inspección, ambientales o condiciones en la propiedad.
Un cronograma realista
| Etapa | Actividad típica | Donde estalla |
|---|---|---|
| Pre-ensayo | Establecimiento de una cobertura mundial modelo, estructura y tamaño | Falta de fondos provisionales o de un calendario de deudas poco claro |
| Presentación de hoja de mandato y diligencia | Evaluación, medio ambiente, título y encuesta ordenada | Informes de terceros sobre otros trabajos |
| Examen del crédito | Full file to committee; conditions issued | Respaldos sin documentación; depósitos no explicados |
| Condiciones de limpieza | Seguros, documentos de entidad, verificación de la equidad, arrendamiento de estoppels | Binders de seguros que no coinciden con los requisitos del prestamista |
| Cierre | Documentos de préstamos, título, financiación | Excepciones tardías de las encuestas y cambios en las entidades de último minuto |
Negociar un período de diligencia debida en el acuerdo de compra que refleje esa secuencia en lugar de una residencial. Dos semanas no es un período de diligencia comercial.
Lo que consigue los archivos ocupados por el propietario declinó
Tres de esos cuatro son visibles antes de hacer una oferta, si miras. Ese es el argumento para correr los números primero.
¿Puedo comprar el edificio en una entidad separada de mi negocio operativo?
Sí, y es práctica común por razones de responsabilidad e impuestos. La entidad de propiedad tiene título y prestatarios; el contrato de arrendamiento de negocios operativo de ella y normalmente garantiza el préstamo. La subescritura todavía mira hacia el negocio operativo, porque ahí es de donde viene el flujo de efectivo.
¿Importa el contrato de arrendamiento entre mis dos entidades?
Importa la estructura y el impuesto, pero la subescritura generalmente mira a través de ella. Un contrato de arrendamiento con relación a un alquiler artificial no cambia el flujo de efectivo global, ya que el mismo propietario se sienta en ambos lados. Espere que el analista reconstruya la cobertura de forma combinada independientemente de lo que diga el contrato de arrendamiento.
¿Cuánto del edificio puedo arrendar a otros inquilinos?
Suficiente que su negocio todavía ocupa la mayoría requerida, que varía según el programa y el prestamista. Los ingresos de terceros a menudo se acreditan, por lo general conservador y por lo general sólo cuando hay un contrato firmado con un inquilino real. El espacio que espera alquilar es generalmente infrascrito como vacante.
Mi negocio tiene sólo dos años. ¿Eso es descalificante?
No automáticamente, pero cambia el archivo. El historial operativo más corto generalmente significa más equidad, más escrutinio del garante, y más peso en la comercializabilidad de uso general de la propiedad. Algunos programas dan cabida a nuevos negocios con equidad adicional; los requisitos varían y cambian.
¿Y si la evaluación viene por debajo del precio de compra?
El préstamo es generalmente tamaño en el menor precio o valor evaluado, por lo que una baja evaluación crea una brecha de equidad que cubre en efectivo, renegociar con el vendedor, o alejarse. Algunos prestamistas considerarán una reconsideración del valor si usted puede suministrar ventas comparables que el evaluador no utilizó. No hay garantía de que cambie nada.
¿Puedo incluir costos de renovación en el préstamo?
A menudo sí, en una compra ocupada por el propietario donde las mejoras son parte del plan de adquisición. El préstamo es entonces normalmente tamaño contra un valor subcompleto con fondos desembolsados contra los sorteos inspeccionados. Espere que el alcance, el contratista y el presupuesto estén infrascritos junto con la propiedad.
¿Cuánto capital de trabajo debo mantener después de cerrar?
Suficiente para ejecutar el negocio a través de un cuarto lento sin tocar la hipoteca. No hay figura universal, pero una posición de liquidez posterior a la clausura que cubre varios meses de gastos de funcionamiento más servicio de deuda lee mucho mejor que una que cubre semanas. Los escritores miran esto explícitamente.
¿Debería estar precalificado antes de hacer una oferta?
Sí. Sizing the deal first told you the price range your cash flow actually supports and gives the seller a reason to take your offer seriously. También supera los problemas (cubrimiento, liquidez, una obligación existente a corto plazo) mientras todavía tiene tiempo para solucionarlos.
Dónde empezar
Construya el cálculo global de cobertura en sus propios números: flujo de efectivo de negocios, más alquiler actual, menos costos estimados de propiedad, divididos por todo servicio de deuda incluyendo la hipoteca que desee. Si eso adelgaza, la solución está casi siempre en el lado del servicio de la deuda, retirar o reestructurar una obligación de amortización corta mueve la relación más rápido que cualquier cosa que pueda hacer a los ingresos.
A continuación, ensamblar el documento antes de que usted está bajo contrato, y obtener el acuerdo tamaño por un escritorio de la escritura mientras que todavía tiene espacio para negociar sobre el precio y el período de diligencia.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.