La evaluación comercial es el único informe de terceros más probable que cambie su acuerdo, y el que los prestatarios entienden menos. No es una evaluación casera escalada. Es un análisis escrito, con frecuencia de sesenta a cien páginas, que desarrolla una opinión de valor utilizando métodos múltiples, indica las suposiciones detrás de ella, y se dirige al prestamista en lugar de a usted.
También se encuentra en el camino crítico. El tamaño del préstamo se fija generalmente en el menor precio de compra o valor estimado, por lo que nada final puede ser emitido hasta que el informe sea entregado y revisado. Comprender el proceso le permite prepararse para él, acortarlo y responder inteligentemente si el número decepciona. Esto pasa por ella en orden.
¿Quién lo ordena, y por qué no
El prestamista involucra al evaluador, a través de un canal independiente aislado de la gente que quiere que el préstamo cierre. Esa separación existe por regulación y no es negociable. Usted paga por el informe (las tasas de appraisal son un costo de prestatario) pero usted no es el cliente, usted no selecciona el evaluador, y generalmente no puede dirigir el alcance.
Una evaluación que se encargó para un propósito diferente generalmente no es usable para el préstamo. Puede que todavía valga la pena tener si necesita un valor para una compra de asociaciones o planificación de bienes, pero no espere que el prestamista lo acepte. Lo mismo ocurre con una evaluación previa ordenada por un prestamista diferente, a menos que pueda ser transferida y recertificada, que varía según la institución.
Los tres enfoques de valor
Un evaluador comercial desarrolla el valor a través de hasta tres enfoques y luego los reconcilia en una sola conclusión, explicando qué llevaba más peso y por qué. Saber qué enfoque conducirá su propiedad le dice lo que importa la evidencia.
El enfoque de los ingresos
El enfoque dominante de los bienes que producen ingresos. El evaluador reconstruye un ingreso operativo neto estabilizado del rollo de alquiler, los arrendamientos y los datos del mercado, luego lo convierte en valor a través de una tasa de capitalización extraída de ventas comparables y encuestas de inversores, o a través de una corriente de efectivo con descuento para activos más grandes o más complejos. Si su propiedad está alquilada, este es el número que conducirá el informe.
El enfoque de comparación de ventas
Ventas recientes de propiedades similares, ajustadas para diferencias de tamaño, edad, condición, ubicación y estructura de arrendamiento. Lleva el mayor peso en edificios de uso general ocupados por el propietario y pequeños, donde una piscina comprador está comprando el edificio en lugar de una corriente de ingresos. Su debilidad es datos delgados: en los submercados lentos puede haber muy pocas transacciones realmente comparables.
El enfoque de costos
Valor terrestre más el costo depreciado para reproducir las mejoras. Importa la mayor parte de la nueva construcción, en instalaciones para fines especiales donde ni los ingresos ni las ventas comparables son informativos, y como un cheque de cordura. En un edificio antiguo normalmente produce un valor bien por encima de lo que alguien pagaría, porque la depreciación acumulada es difícil de estimar.
| Situación de los bienes | Enfoque primario | Enfoque de apoyo |
|---|---|---|
| Propiedad de ingresos de varios contingentes | Ingresos | Comparación de ventas |
| Construcción para fines generales ocupada por el propietario | Comparación de ventas | Ingresos (como si se arrendaran) |
| Construcción nueva | Costo | Comparación de ventas |
| Instalaciones para fines especiales | Costo | Ingresos, donde existe cualquier alquiler de mercado |
| Edificio vacante siendo reposicionado | Ingresos, estabilizados | Comparación de ventas, como es |
As-is, as-stabilized, as-complete
Un solo informe puede contener más de un valor, y la distinción impulsa el tamaño de los préstamos. El valor as-es es la propiedad en su condición actual y ocupación hoy. El valor estabilizado supone que la propiedad ha alcanzado la ocupación normal del mercado. El valor as-completo supone que la construcción planificada o la renovación ha sido terminada según los planes presentados.
Un edificio vacante podría evaluar a un número como es y un materialmente más alto como estabilizado. El valor de su préstamo es de tamaño depende de la estructura. La financiación a corto plazo avanza con frecuencia en contra, ya que es con un retroceso, y la financiación permanente se dimensiona en el rendimiento estabilizado una vez que es real. Asumiendo que el número estabilizado se aplica desde el primer día es una fuente recurrente de decepción.
Lo que el evaluador necesita de ti
Usted no puede influir en la conclusión, pero absolutamente puede influir en la calidad de las entradas y la velocidad de la entrega. Un evaluador que tiene que reconstruir su rollo de alquiler de información parcial hará supuestos conservadores, y las suposiciones conservadoras producen menor número.
El paquete de evaluación para estar listo el día uno
- Rollo de alquiler actual con unidad o suite, inquilino, filmación cuadrada, inicio de arrendamiento y final, alquiler de base, escaladas y opciones.
- Copias de todos los arrendamientos y enmiendas, incluidas las cartas o acuerdos de libre alquiler.
- Trailing twelve to thirty-six months of operating statements and the current year budget.
- Facturas de impuestos de propiedad durante los últimos dos años y las declaraciones de seguros actuales.
- Historial de los gastos de capital: techo, HVAC, estacionamiento, mejora estructural y arrendatario trabajan con fechas y cantidades.
- Plan de sitio, planos, mediciones de edificios y, si está disponible, una encuesta ALTA.
- Para construcción o renovación: planes completos y especificaciones, presupuesto del contratista y permisos.
- Informes ambientales, de estado o de ingeniería ya disponibles.
- El acuerdo de compra, y cualquier historial de listado de corretaje incluyendo reducciones de precios anteriores.
- Un contacto que puede proporcionar acceso interior en breve aviso.
Tiempo y costo
Las evaluaciones comerciales tardan más tiempo y cuestan más que las residenciales, y el rango es amplio porque el trabajo es realmente diferente entre los tipos de propiedad. Las cifras que figuran a continuación son ilustrativas y varían sustancialmente según el mercado, la complejidad, la disponibilidad de los evaluadores y los requisitos de los prestamistas.
| Tipo de propiedad | Retorno típico | Conductores de demora |
|---|---|---|
| Pequeño edificio de uso general, ocupado por el propietario | Dos a cuatro semanas | Acceso, datos comparables delgados |
| Ingresos de varios contingentes | Tres a seis semanas | Extracción de plomo, incompleto rollo de alquiler |
| Instalaciones para fines especiales | Cuatro a ocho semanas | Pocos comparables, investigación sobre el enfoque de costos |
| Construcción o renovación importante | Cuatro a ocho semanas | Planes, examen presupuestario, análisis completo |
Los informes que viajan con él
La evaluación rara vez llega sola. Espere una pantalla ambiental que comience con una revisión de registros y escala a una Fase I o más investigación si la historia del sitio justifica; una evaluación de condiciones de propiedad en edificios mayores o mayores; un compromiso de título y una encuesta; y una determinación de inundaciones que puede desencadenar requisitos de seguro. Cualquiera de estos puede mover de forma independiente su fecha de cierre.
También hay un paso de revisión después de la entrega. La revisión de la evaluación del prestamista (interno o independiente según el tamaño del préstamo e institución) verifica la metodología, selección y supuestos comparables. La revisión puede enviar el informe para su revisión, lo que añade tiempo.
Cuando el número viene bajo
Este es el escenario que vale la pena planear. Dado que el tamaño del préstamo en una compra se establece generalmente en el menor precio del contrato o valor estimado, una baja evaluación transfiere la diferencia en su requisito de equidad, dólar para los tiempos de dólar su ventaja.
Tienes cuatro movimientos, y no son mutuamente excluyentes. Renegociar el precio con el vendedor, utilizando la evaluación como ventaja. Trae dinero adicional. Reducir la solicitud de préstamo y cambiar la estructura. O solicitar una reconsideración de valor.
Cómo funciona una reconsideración del valor
Una reconsideración es un desafío fáctico, no un recurso de juicio. Sucede cuando suministra datos el evaluador no tenía: una venta realmente comparable que cerró después de la fecha efectiva de la investigación, un contrato de arrendamiento que fue firmado pero no registrado, un error de medición, un error fáctico sobre las mejoras. Rara vez sucede cuando el argumento es que el número debe ser mayor.
Presentarlo a través del prestamista, no directamente al evaluador, con los documentos de apoyo adjuntos y el error específico o la omisión identificado. Espera que tome tiempo y espera que la mayoría de las reconsideraciones cambien nada. Planifique el número bajo y trate cualquier revisión como inconveniente.
¿Quién es el dueño de la evaluación que pagué?
El prestamista es el cliente y el informe está dirigido a él, aunque usted está facturado para el trabajo. La mayoría de los prestamistas le proporcionarán una copia a petición, y en muchos contextos se les requiere. Lo que generalmente no puede hacer es llevar ese informe a otro prestamista y esperar que sea aceptado sin transferencia y recertificación.
¿Puedo usar una evaluación de un préstamo anterior?
A veces, si es lo suficientemente reciente, se preparó para un propósito comparable, y el evaluador lo re-certificará al nuevo prestamista. Si eso es aceptable varía según la institución y por cuánto se ha movido el mercado. Suponga que usted necesita una nueva y tratar la reutilización como un bono.
¿Por qué el evaluador usó comparables que parecen mal?
La selección comparada se ve limitada por lo que realmente ha cambiado. En los submercados delgados un evaluador puede tener que llegar más geográficamente o más atrás en el tiempo y luego ajustar. Si conoce un mejor comparable, proporcione los detalles a través del prestamista. Esa es la entrada fáctica legítima y es la forma más productiva de retroceso.
¿Un edificio vacante aprecia mucho menos?
Por lo general sí sobre una base as-is, porque el enfoque de ingresos tiene pocos ingresos contractuales con los que trabajar y el enfoque de comparación de ventas refleja el riesgo de arrendamiento y los costos de transporte. Es precisamente por eso que las propiedades vacantes o parcialmente vacantes suelen financiarse a corto plazo primero y permanentemente más adelante, una vez que existen arrendamientos.
¿Qué tan actual tiene que estar el informe al cierre?
Los prestamistas establecen una edad máxima, y si su cierre pasa por encima puede necesitar una actualización o un nuevo informe a un costo adicional. Este es un riesgo real en relación con períodos de diligencia prolongada o construcción. Pregunte al prestamista por la vida útil del estante al principio y gestione el calendario contra él.
¿Qué es una revisión de evaluación y puede bajar mi valor?
Es el paso de control de calidad del prestamista en metodología y supuestos, realizados internamente o por un revisor independiente dependiendo del tamaño del préstamo. Una revisión puede requerir revisiones, y las revisiones pueden mover la conclusión en cualquier dirección. Más comúnmente añade tiempo en lugar de cambiar el número.
¿Me dirá el evaluador el valor del día de inspección?
No. La inspección es la recopilación de datos; el análisis sucede después y la conclusión va al prestamista. Pedir un número preliminar pone el evaluador en una posición incómoda y no da nada útil.
¿Cómo puedo evitar que la evaluación retrasa mi cierre?
Haga que el paquete se reúna antes de que el pedido salga, haga el acceso fácil e inmediato, responda a las preguntas de seguimiento el mismo día, y negocie un período de diligencia que refleje el giro comercial real en lugar de un residencial. La mayoría de los retrasos en la evaluación son los retrasos en el acceso y los documentos, no los retrasos de los evaluadores.
Dónde empezar
Construir el paquete de evaluación antes de que se coloque el pedido: rollo de alquiler, arrendamientos, estados operativos, impuestos y seguros, historia de capital, planes y encuesta, y poner a una persona a cargo del acceso. Eso solo elimina rutinariamente una o dos semanas del calendario.
A continuación, ejecute su propia estimación de valor primero, utilizando el enfoque que conducirá su tipo de propiedad. Si su número y el vendedor están muy separados, usted sabe antes de gastar dinero en informes de terceros que el acuerdo tiene un problema de valoración, y usted puede negociar mientras todavía tiene espacio.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.