La mayoría de los operadores comparan las hipotecas comerciales de la manera en que comparan el seguro de coche: miran la tasa y eligen el número bajo. Esto funciona mal aquí, porque en bienes raíces comerciales la tasa es una de cinco variables independientes, y con frecuencia no es la que determina lo que el préstamo le cuesta o si sobrevive el contacto con un año malo. Dos préstamos citados dentro de un cuarto de punto uno del otro no pueden comportarse como cinco años.
Los cinco diales son término, amortización, mecánica de tarifas, recurso y prepago. Cada hipoteca comercial establece los cinco, y las estructuras nombradas: préstamo de cartera bancaria, financiamiento asegurado por el gobierno, deuda de inversores tamaño en flujo de efectivo de propiedad, puente, son sólo escenarios convencionales de esos diales para un tipo particular de prestatario y propiedad. Aprende los diales y los nombres de los productos deja de importar. Esta guía camina a través de cada uno, luego muestra cómo las estructuras comunes las configuran.
El término y la amortización no son lo mismo
Este es el único malentendido más común en las finanzas inmobiliarias comerciales, y cuesta dinero a la gente. La amortización es el horario en que se calcula el pago. El plazo es cuánto tiempo el prestamista se comete antes de que el préstamo venga. Una hipoteca residencial generalmente los establece iguales: 30 y 30. Las hipotecas comerciales casi nunca lo hacen.
Una amortización de veinticinco años con un mandato de cinco años significa que su pago se calcula como si tuviera veinticinco años para pagar, pero todo el saldo restante se debe al final del año cinco. Ese equilibrio es el globo, y refinanciarlo es tu problema, no el del prestamista. La estructura existe porque los prestamistas no quieren mantener una tasa fija durante veinticinco años, no porque nadie espera que usted escriba un cheque en el año cinco.
Dos consecuencias prácticas. En primer lugar, la amortización más larga reduce el pago y por lo tanto mejora la cobertura, que es a menudo lo que determina el tamaño del préstamo. En segundo lugar, un corto plazo significa que usted lleva el riesgo de refinanciamiento antes. Serás re-interpretado a cualquier precio y valores existen en esa fecha, de la que nadie puede prometerte nada.
Los cinco diales, y lo que cada uno controla
| Dial | Lo que controla | Ajustes típicos que verá |
|---|---|---|
| Mandato | ¿Cuánto tiempo antes de que el saldo venga debido y usted está re-entendido | 3, 5, 7 o 10 años; de vez en cuando totalmente autosuficiente |
| Amortización | Cómo se calcula el pago, y por lo tanto la cobertura y el tamaño del préstamo | 15 a 30 años; 20 y 25 son los caballos de trabajo |
| Calificaciones mecánicas | Si el pago puede moverse, y cuando | fijado para el término, fijo luego reinicio, o flotando sobre un índice |
| Recurso | Quien el prestamista puede seguir más allá del edificio | Recurso completo, garantía limitada o no-recurso con carve-outs |
| Pago anticipado | Lo que cuesta salir temprano o refinanciarse | Pena de paso, cierre, mantenimiento del rendimiento o abierto |
Tipo mecánico: fijo, reajuste, flotante
Una tarifa fija para el término completo le da un pago que puede presupuestar alrededor hasta el globo. Una tasa fijada para un período inicial y luego reiniciar en un horario declarado (fijo por cinco, ajustando cada año después, por ejemplo) le da seguridad por un tiempo y le da el riesgo de mercado después. Una tasa flotante se mueve con un índice continuamente.
El comercio es sencillo: generalmente pagas algo por seguridad. Lo que importa más que la diferencia de precios es si su propiedad puede sobrevivir el ajuste. Si un reajuste presionaría su cobertura abajo donde necesita estar, usted no ha comprado un préstamo más barato; usted ha comprado un problema de pacto en una fecha futura. Modele el reinicio a una tasa significativamente por encima de hoy antes de aceptar la estructura.
Recurso y garantía personal
El recurso determina lo que sucede si la propiedad no paga la deuda. Bajo pleno recurso, el prestamista puede perseguir personalmente a los garantes por cualquier déficit. Bajo una estructura no-recurso, el colateral es el remedio: con carve-outs, que son las excepciones que convierten la deuda no-recurso en deuda de recurso si el prestatario hace algo específico.
Esos carve-outs no son decoración. Por lo general, cubren el fraude, la malversación de rentas o los ingresos del seguro, las transferencias no autorizadas o las licencias adicionales, la responsabilidad ambiental, y a veces la quiebra voluntaria. Léelos. Un prestatario que toma el alquiler fuera de una propiedad en apuros y no lo aplica a la hipoteca puede convertir un préstamo no-recurso en un juicio personal sin querer nunca.
Para el crédito comercial pequeño y mediano, espera que una garantía personal sea estándar. El no-recurso es más común en propiedades estabilizadas, que producen ingresos a un apalancamiento moderado, y por lo general cuesta algo en tarifa o ganancias. Garantías parciales o incendiarias, donde la garantía reduce o cae una vez que la propiedad golpea una cobertura o ocupación declarada por un período declarado, vale la pena preguntar y son más negociables de lo que la mayoría de los prestatarios asumen.
Prepago: el costo de cambiar de opinión
Los términos de pago deciden qué sucede si usted vende, refinancia o paga temprano. Hay cuatro formas comunes, y la diferencia entre ellas puede ser seis cifras en un préstamo de tamaño medio.
Pena de eliminación
Un porcentaje decreciente del saldo prepago, a menudo expresado como una serie como 5-4-3-2-1 durante los primeros cinco años. Simple, predecible y fácil de precio en una decisión de retención.
Lockout
No se permite ningún pago anticipado durante una ventana declarada. Común en estructuras donde el préstamo ha sido vendido o reservado. Si usted puede vender dentro de la ventana, un bloqueo es una restricción difícil, no una cuota.
Mantenimiento y decomiso
Ambos están diseñados para hacer que el prestamista o el accionista de bonos entero sobre el interés que esperaba. El mantenimiento de la propiedad cobra el valor actual del interés perdido. La derrota sustituye una cartera de valores que replica la corriente de pago. En un entorno de baja tasa puede ser extremadamente caro: a veces mayor que cualquier ahorro de la refinanciación.
Pago por adelantado
No hay penalidad, generalmente disponible a algún costo en tarifa o después del período de sanción expira. Vale pagar por si tu período de retención es realmente incierto.
Cómo las estructuras comunes establecen los diales
Con los diales entendidos, las estructuras llamadas se vuelven fáciles de colocar. El cuadro siguiente es una generalización, cada prestamista escribe su propia política de crédito y los ajustes varían según la propiedad, el archivo y el mercado.
| Estructura | Term / amortización | Recurso | Apto habitual |
|---|---|---|---|
| Banco o cartera hipoteca | 5–10 yr term, 20–25 yr amortización | Por lo general recurso completo | Propiedad ocupada o inversionista con una relación bancaria |
| Propietario garantizado por el Gobierno | A largo plazo, a menudo auto-liquidating | Garantía personal necesaria | Compra ocupada por el propietario con pago limitado |
| Deuda de inversores de tamaño de cobertura | 5-10 yr término, 30 yr amortización común | A menudo limitado o no-recurso con carve-outs | Ingresos estabilizados suscritos en su propio alquiler |
| Puente / corto plazo | 12 a 36 meses, a menudo solo de interés | Recurso típico | Vacantes, reposicionamiento o un acuerdo que no puede esperar a la subescritura completa |
Leyendo una hoja de término correctamente
Una hoja de plazo no es una aprobación y no es un compromiso. Es la estructura que un escritorio está preparado para tomar en crédito, sujeto a evaluación, examen ambiental, título y subescritura final. Tratarlo como una descripción de la forma del trato e interrogarlo en consecuencia.
Qué extraer de cada hoja de término antes de comparar
- El término y la amortización se declararon por separado, y el balance de globos estimado en la madurez.
- Califica mecánica: fija para cuánto tiempo, reajustándose a qué índice y margen, con qué tapas si hay.
- Recourse: full, partial, burn-off, or non-recourse, and the exact carve-out language.
- Prepago: forma, horario y si se permiten pagos parciales sin penalización.
- Todas las tarifas: originación, compromiso, garantía o gastos de programa, legal, evaluación, medio ambiente, título, servicio.
- Requisitos de reserva y garantía bloqueadas: impuestos, seguros, reservas de sustitución, retenimientos de mejora de arrendatarios.
- Pactos: cobertura mínima, liquidez mínima, frecuencia de presentación de informes, y qué sucede si se pierde uno.
- Condiciones precedentes: lo que aún debe ser entregado o verificado antes de la financiación.
- Assumability and whether a future buyer can take the loan over.
Entonces compare las hojas en el costo total durante su período de retención real en lugar de en el cupón. Tarifas más interés más un costo de salida realista, dividido por los años que se propone mantener, es el número que importa.
¿Por qué los prestamistas comerciales usan globos?
Debido a que mantener una tasa fija durante veinticinco años es un riesgo que la mayoría de los prestamistas de la hoja de balance no tomarán, y porque un plazo más corto les permite re-comprender la propiedad periódicamente. El globo es una característica del modelo de financiamiento y riesgo del prestamista, no un juicio sobre usted. Planea para ello iniciando bien la conversación de refinanciamiento antes de la madurez.
¿Siempre es mejor una amortización más larga?
Reduce el pago y mejora la cobertura, lo que generalmente ayuda el tamaño del préstamo. También significa que construyes la equidad más lentamente y llevas un mayor equilibrio en el globo. Si usted tiene la intención de una larga espera y amortización de valor, un horario más corto puede ser la mejor opción económica a pesar de que es más ajustado.
¿Puedo obtener una hipoteca comercial sin contrato?
Existe, generalmente en propiedades estabilizadas que producen ingresos a un apalancamiento moderado, y por lo general cuesta algo en tarifa o ganancias. La disponibilidad varía según lender, tipo de propiedad y archivo. Para la mayoría de las ofertas de inversores más pequeñas y ocupadas por el propietario, espere una garantía personal.
¿Qué es sólo el interés, y cuándo tiene sentido?
Un período de interés único suspende el reembolso principal, reduciendo el pago y mejorando la cobertura durante el período. Se ajusta a situaciones en las que el flujo de efectivo está aumentando: un arrendamiento, una reposición, un negocio que se mueve en un nuevo edificio. Es un pobre defecto en un activo estabilizado, porque alcanza el globo con el saldo original completo pendiente.
¿Cuánto cambia la tasa entre estructuras?
No citamos los rangos, y cualquiera que te cite antes de ver la propiedad y el archivo está adivinando. Lo que podemos decir es orientativo: más apalancamiento, más riesgo en la propiedad, menor tiempo de procesamiento y menos recurso todos tienden a costar más, y la estructura que se ajusta a su acuerdo es generalmente una palanca mejor en el costo total que comprar el cupón.
¿Qué es un rendimiento de la deuda y por qué un prestamista lo mencionó?
El rendimiento de la deuda es el ingreso operativo neto dividido por el monto del préstamo, una prueba de apalancamiento que no depende de la tasa de interés o del calendario de amortización. Los prestamistas lo utilizan porque la cobertura y el préstamo a valor pueden ser aplanados por una tasa baja o una evaluación generosa, mientras que el rendimiento de la deuda no puede. Los umbrales varían según el tipo de prestamista y de propiedad.
¿Debería tomar la tarifa más baja citada?
Sólo después de haber normalizado las hojas para el término, amortización, honorarios, recursos y costo de salida durante su período de retención. Un punto trimestral sobre un préstamo de 2 millones de dólares es aproximadamente $5.000 al año; una pena de salida de tres puntos en el mismo préstamo es de $60,000 a la vez. Los diales suelen superar el cupón.
Dónde empezar
Escribe tu período de retención realista primero, no el del lanzamiento, el que realmente crees. A continuación, establecer los diales en ese orden: amortización lo suficientemente larga para limpiar la cobertura, término por lo menos mientras su sujeción, velocidad mecánica que puede sobrevivir al reseteo, el recurso puede vivir con, y una estructura de pago anticipado que no castiga su salida más probable.
Traiga una propiedad y un archivo al escritorio y tenga la estructura tallada antes de que esté bajo contrato con un reloj de funcionamiento. Es mucho más fácil elegir una estructura cuando nadie te espera.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.