Un negocio operativo que compra su propio edificio generalmente tiene dos caminos estructurales. Una hipoteca comercial convencional es un préstamo de un prestamista, asegurado por la propiedad, tamaño en el menor precio o valor evaluado y en el flujo de efectivo global del negocio. Un SBA 504 es una estructura de tres partes: una primera hipoteca convencional que cubre aproximadamente la mitad del proyecto, una obligación garantizada por el gobierno en segunda posición que cubre aproximadamente el cuarenta por ciento, y la equidad prestada que cubre el equilibrio.
La elección entre ellos no es acerca de cuál es mejor. Es un comercio de dinero para el tiempo y la complejidad, y cuál lado de ese comercio que desea depende de la cantidad de equidad que tiene, lo rápido que necesita cerrar, cuánto tiempo tendrá el edificio, y si su negocio prefiere ser dueño de la propiedad o mantener el capital de trabajo. Esto establece la mecánica, la aritmética y las situaciones donde cada uno gana claramente.
Cómo funciona la estructura 504
El programa 504 financia activos fijos a largo plazo (de bienes raíces y equipo pesado) para uso ocupado por el propietario. El proyecto se divide en tres piezas. Un prestamista convencional escribe una primera hipoteca para aproximadamente el cincuenta por ciento del proyecto. A Certified Development Company, un intermediario sin fines de lucro, financia una segunda posición de aproximadamente cuarenta por ciento a través de una obligación garantizada por el gobierno. El prestatario aporta el resto, comúnmente el diez por ciento.
La pieza de obligaciones lleva un largo plazo fijado cuando se vende la obligación, por lo que el 504 es atractivo para largas bodegas: elimina el balón y restablece el riesgo en una gran parte de la deuda. La primera hipoteca tiene su propio término y estructura, negociada por separado, y a menudo es más corta que la obligación.
Donde el requisito de equidad aumenta
Los requisitos de equidad aumentan en dos situaciones bajo las reglas actuales del programa: una propiedad para fines especiales y una empresa que ha estado operando durante un breve período. Cada uno suele agregar un aumento, y un proyecto que es ambos añade ambos. Las reglas y porcentajes del programa cambian, así que confirma los requisitos actuales en lugar de planificar alrededor de un número de un artículo antiguo.
Eligibilidad, en los términos que deciden los archivos
El programa 504 tiene puertas reales, y los que detienen acuerdos son generalmente ocupación, uso de ganancias y tamaño de negocio.
- Ocupación del propietario: el negocio operativo debe ocupar la mayoría requerida del edificio: actualmente al menos 51% para un edificio existente, con un umbral inicial más alto y un plan de fase en nueva construcción.
- Uso elegible del producto: adquisición de terrenos y edificios, construcción, mejoras permanentes y equipo de larga vida. El capital de trabajo y el inventario no son 504 usos.
- Tamaño del negocio: el solicitante debe cumplir los estándares de tamaño del programa, que se declaran en términos de valor neto y ingresos netos o por estándares basados en la industria.
- Empresa de operaciones con fines lucrativos: la tenencia pasiva de bienes raíces por su cuenta no es elegible, aunque la estructura común de dos entidades con una empresa pasiva elegible y una empresa de operaciones es contemplada por el programa.
- Las garantías personales de los principales propietarios son estándar.
La financiación convencional no tiene ninguna de esas puertas del programa. Tiene política de crédito en su lugar: límites de apalancamiento, umbrales de cobertura, tipo de propiedad apetito y requisitos de relación, que es un tipo diferente de puerta y a menudo una más ajustada en equidad.
La comparación que importa
| Dimension | SBA 504 | Convencionales |
|---|---|---|
| Equidad típica del prestatario | Bajo, comúnmente alrededor del 10%, con pasos para la propiedad para fines especiales o un negocio más nuevo | Más alto, generalmente establecido por la política de apalancamiento del prestamista para el tipo de propiedad |
| Estructura | Primera hipoteca más gobierno garantizado segundo, dos cierres, dos amortizaciones | Un préstamo, un cierre, una amortización |
| Perfil de tarifas | Porción de densidad fija a largo plazo; primeros términos hipotecarios negociados por separado | fijado por el prestamista; fijado para un término con un globo es la forma común |
| Comisiones | Derechos del programa y del CDC sobre las obligaciones, normalmente financiados en él | Origen y costos estándar de terceros |
| Pago anticipado | Declining penalty on the debenture over an early portion of its life | Negociado: paso a paso, mantenimiento del rendimiento, cierre o abierto |
| Timeline | Más largo, con dos procesos de crédito en paralelo | Más corto, impulsado principalmente por informes de terceros |
| Mejor ajuste | Propiedad ocupada por el propietario, en efectivo limitado, estándar o con fines especiales | Velocidad, equidad amplia, simplicidad, o una propiedad o uso del programa no cabe |
La aritmética en un acuerdo de tamaño real
Que $375,000 es toda la decisión, y debe ser evaluado como capital, no como un ahorro. Si el negocio puede desplegarlo a una vuelta por encima del costo combinado de la deuda adicional: inventario que gira, equipo que agrega capacidad, un alquiler que genera margen, el 504 es directamente mejor. Si se sienta en una cuenta sin ganar nada, el caso es más débil y la simplicidad de un solo préstamo convencional tiene valor real.
La segunda consideración es la cobertura. La estructura 504 lleva más servicio total de la deuda contra la misma corriente de efectivo de negocios, por lo que la cobertura global es más estricta que la alternativa convencional en la misma compra. Un negocio con poca cobertura puede encontrar los tamaños de la estructura convencional más cómodamente, aunque exige más dinero.
Costo del capital, comparado adecuadamente
Comparar estos dos solos es un error de categoría, porque no son la misma cantidad de dinero durante el mismo período. Comparen con tres cosas.
Efectivo fuera de la puerta al cierre
Equidad más honorarios más gastos de terceros. Este es el número que determina si usted puede hacer el trato en absoluto, y es donde las estructuras difieren más.
Costo total sobre su retención realista
Intereses más honorarios más un costo de salida esperado a través de los años que realmente pretende ser dueño del edificio. Una larga espera favorece la obligación de tipo fijo, porque el préstamo convencional será re-comprendido y repelido en cada globo y nadie puede prometer lo que costará.
El costo de oportunidad de la diferencia de equidad
Lo que el dinero extra ganaría dentro de su negocio. Este es el término que más prestatarios omiten y es con frecuencia el más grande. Un negocio que genere un rendimiento significativo en el capital de trabajo debe pesarlo explícitamente.
Que estructura encaja en qué situación
Dejar de lado la preferencia y ajustar la estructura a los hechos.
Introducciones de decisiones, en el orden que importa
- Cuánto dinero puede dejar el negocio sin comprometer las operaciones y una reserva real posterior al cierre.
- ¿Cuánto tiempo tienes la intención real de poseer el edificio: menos de cinco años cambia la respuesta materialmente.
- Si la propiedad es de uso general o de uso especial, lo que afecta tanto la equidad como el apalancamiento.
- Cuanto tiempo ha estado operando el negocio, lo que puede cambiar el requisito de equidad 504.
- Si la cobertura mundial se aclara cómodamente bajo el servicio total de la deuda superior de la estructura 504.
- Cuán rápido debe cerrar, y si el acuerdo de compra permite un período de diligencia comercial.
- Si el uso del producto es elegible por completo en el programa, incluyendo cualquier equipo o mejoras.
- Lo que el capital de trabajo extra ganaría si lo mantenía en el negocio.
- Si desea un costo fijo a largo plazo en la mayoría de la deuda, o más bien llevaría un préstamo más simple.
En la práctica, el 504 tiende a ganar para un negocio operativo estable en una larga espera con excedente limitado, y convencional tiende a ganar cuando la velocidad es la limitación, cuando la equidad está disponible y ocio, o cuando la propiedad o uso cae fuera de la elegibilidad del programa. Muchos archivos pueden ir de cualquier manera, que es exactamente cuando la aritmética anterior debe decidirlo.
¿Puedo refinanciar una hipoteca existente con un 504?
El programa tiene disposiciones para refinanciar la deuda clasificatoria, a veces con un componente de expansión y a veces de forma independiente, y las reglas han cambiado más de una vez. La elegibilidad depende del uso original de la deuda, los términos colaterales y actuales del programa. Confirme las reglas actuales para su situación específica en lugar de asumirlas.
¿Cuánto tarda un 504 en comparación con lo convencional?
Más largo, porque dos procesos de crédito corren entre sí y la obligación tiene su propio ciclo de financiación. Los plazos varían ampliamente por prestamista, CDC, complejidad de la propiedad y cuán completo es el archivo. La forma más fiable de comprimir ambos caminos es entregar un paquete completo de documentos al principio.
¿Todavía necesito una garantía personal en un 504?
Sí. Las garantías de los principales propietarios por encima de un umbral de propiedad declarado son estándar en el programa, y el primer prestamista hipotecario generalmente requerirá uno también. Ninguna estructura es una forma de evitar una garantía personal sobre una compra ocupada por el propietario.
¿Puede la renovación de cubierta 504 y el equipo también?
Los activos fijos a largo plazo son elegibles, que normalmente incluyen la construcción, mejoras permanentes y maquinaria de larga vida, con sujeción a las reglas del programa sobre la vida útil y a la forma en que se documenta el proyecto. El capital de trabajo y el inventario no son usos elegibles. Estructurar el alcance del proyecto con el CDC antes de contratar para el trabajo.
¿Cuáles son los honorarios de un 504 y son financiados?
La obligación lleva el programa y los honorarios de CDC que normalmente se financian en él en lugar de pagar al cierre, que es parte de por qué el requisito de efectivo permanece bajo. Son costos reales y pertenecen a su comparación de costo total, aunque usted no escribe un cheque para ellos en la mesa.
¿La tasa de 504 es realmente fija para todo el término?
La porción de obligaciones lleva una tarifa fija a largo plazo fijada en el momento en que se vende la obligación, que es el principal atractivo de la estructura para una larga espera. La primera hipoteca es un préstamo separado con su propio término, y bien puede llevar un globo. Pregunte por ambas piezas, no sólo la fija.
¿Y si mi negocio sólo ha estado operando un año?
El programa contempla empresas más nuevas, generalmente a un requisito de equidad más alto, y el primer prestamista hipotecario se verá duro en el historial operativo independientemente. Espera más escrutinio del garante, más peso sobre la comercializabilidad de uso general de la propiedad, y más equidad que un negocio establecido necesitaría.
¿Puedo comparar ambas estructuras en la misma compra?
Sí, y deberías. La propiedad, el precio y el negocio son constantes en ambos, por lo que la comparación es una limpia: efectivo al cierre, costo total sobre su retención, cobertura bajo cada carga de la deuda, y tiempo para cerrar. Tener ambos tamaños antes de comprometerse a un camino.
Dónde empezar
Decidir el período de retención y el efectivo máximo que se puede poner en el edificio sin dejar el negocio corto. Estos dos hechos eliminan una de las estructuras en la mayoría de los casos antes de que cualquier prestamista esté involucrado.
Luego tienen el mismo tamaño de compra de ambos modos y comparar en efectivo por la puerta, costo total sobre su retención, y cobertura global bajo cada carga de la deuda. Ejecutarlo antes de que esté bajo contrato, mientras que el período de diligencia y el precio todavía son negociables.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.