Una tasa de capitalización es aritmética, no opinión: ingresos netos de funcionamiento divididos por valor. Reordenado, el valor equivale a NOI dividido por la tasa de gorra. La fórmula es trivial. Todo contencioso sobre la valoración de bienes raíces comerciales vive dentro de las dos entradas, y un prestamista computa de manera diferente de la persona que le vende el edificio.
Esa brecha no es adversaria, y no es una táctica negociadora. El corredor de un vendedor construye NOI para mostrar la propiedad en su mejor momento, utilizando alquileres en el lugar y gastos reales. Un subscriptor construye NOI para mostrar la propiedad en su más durable, utilizando la vacante del mercado, una tarifa de gestión ya sea que usted tiene la intención de pagar uno, y reservas para los artículos de capital que no se han gastado todavía pero será. Los dos números pueden diferir un veinte por ciento en el mismo edificio, y dado que el valor es NOI dividido por un pequeño decimal, el veinte por ciento en NOI es un veinte por ciento en valor.
Lo que NOI incluye, y lo que no
Los ingresos netos de funcionamiento son ingresos de los bienes después de los gastos de funcionamiento, antes del servicio de la deuda, antes de los impuestos sobre los ingresos, antes de la depreciación y antes del gasto de capital. Las exclusiones importan. El servicio de la deuda está fuera porque NOI está destinado a describir la propiedad independiente de cómo se financia. La depreciación está fuera porque no es efectivo. El gasto de capital está fuera de la definición, pero regresa a través de una línea de reserva, que es donde los prestamistas y vendedores divergen más.
Los cuatro ajustes que un subscriptor casi siempre hace
Vacancy and collection loss
Un edificio totalmente alquilado sigue siendo infrascrito con un factor de vacantes extraído del submercado y tipo de propiedad, no del actual rollo de alquiler. La lógica es que los arrendamientos expiran y los arrendatarios se van. Una forma pro que muestra una vacante del 2% en un pequeño edificio multi-teniente normalmente será re-interpretada en una figura de mercado que es mayor.
Tasa de gestión
Las propiedades autogestionadas a menudo no muestran gastos de gestión. Los escritores generalmente imputen una cuota de gestión del mercado como porcentaje de ingresos brutos efectivos, porque si la propiedad cambia de manos o el propietario deja de manejarlo, alguien tendría que ser pagado. Este ajuste sorprende a los operadores propietarios cada vez.
Reservas de sustitución
Los techos, estacionamientos, unidades HVAC y mejoras inquilinos son costos reales que no aparecen en un estado de funcionamiento anual. Una línea de reserva, comúnmente indicada por pie cuadrado o por unidad, los extiende. La figura específica varía según el tipo de propiedad, la edad y el prestamista.
Alquiler normalización
Los alquileres por encima del mercado se recortan hacia el mercado, especialmente cuando un contrato de arrendamiento es de fecha corta o el arrendatario está relacionado con el vendedor. Los alquileres por debajo del mercado generalmente no están marcados, porque el subscriptor acredita lo que se contrae, no lo que podría lograrse. La asimetría es deliberada y es una de las razones por las que NOI infrascrito corre por debajo de la forma pro NOI.
Lo que la brecha NOI hace a sus ganancias
Con un 70% de apalancamiento, el valor del corredor soporta alrededor de 3.356.000 dólares y el soporte del subscriptor alrededor de 2.742.000 dólares: una diferencia de 614.000 dólares en el producto. Esa es la brecha entre un acuerdo que cierra con la equidad que planeó y que no lo hace, y vino completamente de cuatro artículos de línea en un estado de ingresos.
Que es el argumento para reconstruir NOI usted mismo durante la diligencia en lugar de descubrir la versión del subscriptor en hoja de plazo. Los ajustes son predecibles. Nada en esa lista requiere información interna.
Donde la tasa de gorra en sí viene de
Se observan tarifas de capucha, no se eligen. Vienen de transacciones reales de propiedades comparables: lo que pagaron los compradores, en relación con los ingresos, para edificios de este tipo, edad, calidad y ubicación, recientemente. Un evaluador los deriva de ventas y de encuestas de inversores. La subescritura de un prestamista comprobará la selección del evaluador y no irá por debajo.
Qué mueve una tasa de gorra
Las tarifas de Cap mueven su valor sin tocar la propiedad, por lo que vale la pena saber lo que los empuja. Las tasas de interés predominantes por lo general aumentan las tasas de gorra, porque los compradores apalancados necesitan más ingresos por dólar de precio. El riesgo percibido los empuja hacia arriba: un solo-teniente, plazo de arrendamiento corto, crédito inquilino débil, mercado secundario, edificio antiguo, mejoras para fines especiales. La durabilidad percibida los empuja hacia abajo.
| Características | Efecto sobre la tasa de gorro | Efecto sobre el valor en NOI constante |
|---|---|---|
| Larga duración de arrendamiento a un fuerte arrendatario | Bajo | Superior |
| Período de arrendamiento restante | Superior | Bajo |
| Multi-tenant con vencimientos escalonados | Modestamente inferior a un solo contenedor | Superior |
| Mejoras para fines especiales | Superior | Bajo |
| Submercado secundario o delgado | Superior | Bajo |
| Mantenimiento diferido | Más alto, más una deducción directa | Bajo en ambos conteos |
La aritmética de esa última columna vale la pena internalizar. En $300,000 de NOI, pasando de una gorra del 7,0% a una gorra del 7,5% toma valor de aproximadamente $4,286.000 a $4,000,000: un oscilación de $286.000 desde medio punto porcentual, sin ningún cambio al edificio en absoluto.
Rendimiento de la deuda: la prueba que ignora las tasas de capucha
Los autores saben que el valor es un número modelado y que tanto la cobertura como el préstamo a valor pueden ser halagados: cobertura por una tasa baja o una amortización larga, préstamo a valor por una tasa de gorra agresiva. Tantos escritorios realizan una tercera prueba: el rendimiento de la deuda, definido como NOI infrascrito dividido por el monto del préstamo.
El rendimiento de la deuda hace una pregunta contundente: si el prestamista tomó este edificio de nuevo mañana, ¿qué retorno sin igual ganaría el saldo del préstamo? No le importa la tasa de interés, el horario de amortización o la tasa de gorra del evaluador. En el ejemplo anterior, un préstamo de $2,742.000 contra $293.744 de NOI infrascrito es un rendimiento de deuda de alrededor del 10,7%. Los umbrales mínimos varían según el prestamista, tipo de propiedad y ciclo de mercado.
Prácticamente, esto significa que tres restricciones se ejecutan en paralelo (cubrimiento, préstamo a valor y rendimiento de la deuda) y su préstamo es tamaño por el que se une primero. Cuando las tasas son bajas, la cobertura es generosa y el rendimiento de la deuda o el apalancamiento se unen. Cuando las tasas son altas, la cobertura generalmente se une. Saber cuál es tu limitación te dice en qué trabajar.
Construyendo la versión de la máquina de escribir
Puedes reconstruir NOI infrascrito de documentos que puedas obtener durante la diligencia. Hacerlo antes de firmar es la diferencia entre negociar de la información y esperar que la evaluación coopere.
Reconstruir NOI la forma en que un escritorio de crédito
- Obtenga los doce meses de estados operativos reales, no un trimestre anualizado y no una forma pro.
- Obtenga el rollo de alquiler actual con fechas de inicio de arrendamiento y finales, escaladas, opciones y cualquier alquiler gratuito o concesiones.
- Lea los arrendamientos reales para los mayores inquilinos, incluyendo quién paga impuestos, seguros y gastos de área común.
- Sustitúyase la vacante declarada con una cifra de vacantes del mercado para ese tipo de propiedad y submercado.
- Agregue una cuota de gestión del mercado como porcentaje de ingresos brutos efectivos, incluso si se autogestión.
- Agregue una reserva de reemplazo por pie cuadrado o por unidad apropiada a la edad y tipo del edificio.
- Verifique los impuestos inmobiliarios sobre una base postventa: una reevaluación después de la compra puede mover el gasto materialmente.
- Verifique el seguro con una cotización real en el edificio que está comprando, no la prima heredada del vendedor.
- Trim cualquier alquiler por encima del mercado o por partes relacionadas a un nivel de mercado defensible.
- Divide el resultado por una tasa de gorra extraída de ventas comparables recientes, a continuación, verifique el préstamo que el valor soporta.
¿Por qué el prestamista utiliza una vacante más alta que la propiedad realmente tiene?
Porque el préstamo sobrevive el actual rollo de alquiler. Líderes caducan, los inquilinos se van, y el infrascriptor está reduciendo la deuda que tiene que sobrevivir. Una suposición de vacantes de mercado estabilizada es una prueba de durabilidad, no una afirmación de que sus inquilinos se van.
Yo mismo manejo la propiedad. ¿Por qué se deduce una tasa de gestión?
Debido a que su trabajo es un costo real y porque el préstamo debe sobrevivir un cambio en la propiedad o en su disponibilidad. Si el prestamista tuviera que recuperar la propiedad, contrataría a un gerente. Imputing the fee is standard on income property underwriting.
¿Cuál es la diferencia entre la velocidad de entrada y la tasa de gorra de salida?
Going-in es NOI dividido por su precio de compra hoy. La salida es la tasa de gorra que supone que un futuro comprador pagará cuando usted vende. La subescritura prudente asume una gorra de salida a o por encima de la tarifa de entrada, porque suponiendo que usted vende a un precio de gorro inferior de lo que compró está suponiendo que el mercado mejora.
¿Una tasa superior significa un mejor trato?
Significa más ingresos por dólar de precio, lo que generalmente significa mayor riesgo percibido: arrendatarios más débiles, arrendamientos más cortos, un mercado más delgado, un edificio más antiguo. Las tasas de gobernación más elevadas también facilitan la reducción de la deuda porque el valor por dólar de NOI es menor, pero la cobertura por dólar de préstamo es mayor. Ninguna dirección es inherentemente buena; la pregunta es si el riesgo ser precio es un riesgo que usted puede manejar.
¿Cómo tratan los prestamistas una propiedad con espacio vacante?
Generalmente como vacante. Créditos NOI subscritos alquilados, por lo que los ingresos especulativos de arrendamiento generalmente se excluyen o se descartan considerablemente. Si el plan depende del espacio de llenado, la estructura a menudo se desplaza hacia la financiación a corto plazo con una prueba de estabilización, entonces un préstamo permanente una vez que se firman los arrendamientos.
¿Puedo conseguir que el escritor use mi forma profesional?
Usted puede obtener artículos de línea específicos aceptados con evidencia: un contrato de arrendamiento firmado, una cotización del seguro ejecutado, una factura del contratista que muestra un gasto de una sola vez no se repetirá. Lo que generalmente no se acepta es una proyección de alquileres más altos o baja vacante sin un contrato detrás de él. La documentación mueve NOI; el optimismo no.
¿Cuál es la relación entre tasa de capital y tasa de interés?
No hay fórmula fija, pero tienden a moverse en la misma dirección, porque la mayoría de los compradores comerciales utilizan la deuda y necesitan ingresos para superar el costo de préstamo. Cuando la brecha entre las tasas de tope y las tasas de préstamo se reduce o invierte, el apalancamiento deja de mejorar las rentabilidades y las ofertas se hacen más difíciles de escribir.
¿Qué importa más, la tasa de gorra o el NOI?
NOI, porque lo controlas y la tasa de gorra está fijada por el mercado. Añadiendo $30,000 de NOI duradera en una tapa del 7,5% añade alrededor de $400,000 de valor permanente. Argumentar el evaluador medio punto es una conversación única que probablemente perderás.
Dónde empezar
Tome el sendero doce meses y el rollo de alquiler en la propiedad que está mirando y reconstruir NOI con los cuatro ajustes aplicados. Divide por una tasa de gorra que puedes soportar con ventas recientes. A continuación, compruebe el préstamo que el valor soporta en su apalancamiento objetivo, y por separado qué préstamo su NOI soporta en un requisito de cobertura realista. El menor de los dos es su producto real.
Si los dos números están muy separados, usted ha aprendido algo útil antes de gastar dinero en informes de terceros: el acuerdo está limitado por el apalancamiento, o por el flujo de efectivo, y la solución es diferente en cada caso.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.