Una lista de solicitudes de documentos no es burocracia. Es una pregunta escrita en forma de papeleo. Cada artículo en él existe porque un archivo anterior falló de una manera que el artículo hubiera atrapado, y la lista es notablemente consistente entre los prestamistas por esa razón. Una vez que usted puede nombrar la pregunta detrás de cada documento, usted deja de producir papeleo que satisface técnicamente la solicitud y comienza a producir evidencia que la responde.
Las apuestas prácticas son el cronograma. En la mayoría de los procesos de financiación la variable más grande controlada por prestatario no es la fuerza de los números; es si la primera presentación fue completa. Cada página que falta genera una solicitud, una espera y una reingresación en la cola de alguien detrás de los archivos que llegaron enteros. Los operadores que financian rápidamente son raramente los que tienen la mejor cobertura. Son aquellos cuyo paquete fue terminado antes de enviarlo.
Las cuatro preguntas detrás de cada lista
Ordenar cualquier solicitud de documento en cuatro cubos y la lógica se hace obvia. ¿Puede este negocio generar suficiente dinero para pagar? ¿Es lo que nos dijo verificable contra registros independientes? ¿Quién está exactamente en el gancho si deja de pagar? ¿Y qué se puede recuperar si lo hace? Cada artículo de la lista sirve a uno de esos cuatro, y los elementos que parecen redundantes suelen servir a dos de ellos desde ángulos diferentes.
Ese encuadre también explica los pares. Los rendimientos fiscales y los estados bancarios describen los ingresos, pero uno es una representación presentada y el otro es un registro independiente, el valor es en si están de acuerdo. Un cronograma de deuda y un informe de crédito describen obligaciones, y el valor es en si el programa que escribió coincide con las obligaciones que alguien más registró. Los prestamistas no recogen ambos porque son minuciosos. Recopilan ambos porque la comparación es la prueba.
El paquete básico
| Documento | La pregunta que responde | Lo débil parece |
|---|---|---|
| Dos años de rendimientos fiscales de negocios | ¿Qué ha reportado este negocio ganar? | Desaparecidos horarios, no firmados, o una extensión sin devolución presentada detrás de él |
| Año a día de lucro, pérdida y balance | ¿El año actual es compatible con la tendencia? | Escalón por varios meses, o no reconciliado con el banco |
| Seis meses de cuentas bancarias, todas las cuentas | ¿Cómo se comporta este negocio realmente con efectivo día a día? | Cuenta primaria solamente, o páginas resumidas sin detalles de transacción |
| Calendario de la deuda empresarial | ¿Qué ya está reclamando esta corriente de efectivo? | Omite anticipos a corto plazo, arrendamientos o una nota conexa |
| Estado financiero personal para cada garante | ¿Qué está detrás de la entidad si no puede pagar? | Activos enumerados sin la deuda contra ellos |
| Dos años de rendimientos fiscales personales para cada garante | ¿La posición del garante apoya la garantía? | Omitido porque el prestatario asumió que la entidad era suficiente |
| Documentos de la Entidad y buena posición | ¿Existe legalmente este prestatario y quién puede firmar? | Lapsed registration, or an operating agreement that never got updated |
| Cuentas por cobrar y envejecimiento por pagar | ¿Los ingresos son cobrables y las facturas son corrientes? | Un total sin detalle, ocultando concentración o muy viejos equilibrios |
| Declaración de uso de los productos | ¿Para qué es el dinero y mejora el crédito? | Capital general de trabajo sin desglose |
| Certificados de seguro | ¿Está protegida la garantía y la operación? | Expired, o nombrar a una entidad que no es el prestatario |
Diez artículos. La mayoría de los operadores pueden producir ocho de ellos en una tarde y parar durante dos semanas en las otras dos, por lo que vale la pena saber de antemano cuáles tienden a ser lentos: entidad de buena reputación cuando un archivo se agota, y rendimientos personales cuando un garante está en extensión.
Devoluciones fiscales: total significa completo
Un retorno presentado sin sus horarios no es un retorno. Los analistas necesitan el detalle de depreciación, las líneas de compensación de oficiales, los horarios de balance donde existan, y cualquier declaración adjunta a la presentación, porque esas páginas son donde se generan adiciones y donde la actividad de las partes relacionadas se hace visible. Enviar las páginas de resumen garantiza una solicitud de seguimiento.
Si el año más reciente está en extensión, dilo en sumisión en lugar de dejar que sea descubierto. Suministrar la presentación de la prórroga, los dos años anteriores presentados y las declaraciones provisionales correspondientes al período prolongado. Esa combinación es viable en muchos programas. El silencio acerca de una extensión no es, porque se lee como una omisión en lugar de una cuestión de tiempo.
Declaraciones bancarias: cada cuenta, cada página
El paquete de declaración es la parte más leída del archivo, porque es el único documento que el negocio no preparó. Los analistas calculan el equilibrio medio diario del mismo, cuentan los artículos devueltos, buscan los débitos recurrentes que revelan obligaciones no reveladas y prueban si los depósitos se reconcilian con los ingresos notificados. Todo eso necesita detalles de transacción, no páginas resumidas.
Envíe cada cuenta de negocio, incluyendo el que considere inactivo y el que tiene la reserva. Los saldos fragmentados presentados como una sola cuenta hacen que el negocio se vea más delgado de lo que es, y una cuenta no revelada descubrió más adelante es un problema de credibilidad en lugar de un problema de equilibrio.
El horario de la deuda es el documento que escribes
Casi todo lo demás en el paquete es producido por un sistema. El horario de la deuda es producido por usted, lo que hace que sea la señal más clara de lo bien que conoce su propia posición. Construirlo como una página con una fila por obligación: prestamista, cantidad original, saldo actual, pago, frecuencia de pago, tasa, fecha de vencimiento y lo que lo asegura.
Incluya los operadores de artículos que habitualmente dejan de funcionar: arrendamientos de capital, financiación del equipo por un proveedor, plan de piso o líneas de inventario, tarjetas de crédito por un saldo giratorio, notas relacionadas con los partidos y cualquier avance con remesas diarias o semanales. Si una obligación es genuinamente demandada y subordinada, note que por escrito en el horario en lugar de omitir la línea.
El archivo guarantor
Debajo de un cierto tamaño, la mayoría de crédito comercial está garantizado personalmente, y el archivo garante se suscribe tan seriamente como el archivo de negocio. Esto significa un estado financiero personal con números reales, rendimientos personales y disposición a discutir obligaciones personales que reducen la capacidad global: una hipoteca, una segunda propiedad, obligaciones de matrícula, una garantía existente sobre otra entidad.
La herida autoinfligida más común aquí es un estado financiero personal que enumera activos en valores optimistas y subestima la deuda contra ellos. Los analistas verifican los grandes. Una propiedad lista a un valor aspiracional con el saldo hipotecario omitido convierte una revisión rutinaria en un ejercicio de escrutinio, y el costo de reputación excede cualquier cosa que la línea inflada se suponía que comprar.
Documentos colaterales, cuando se aplican
Bienes inmuebles
Espere un contrato de compra o escritura existente, un rollo de alquiler y arrendamientos si la propiedad produce ingresos, recientes estados operativos para la propiedad en sí, una factura fiscal de propiedad, seguro y cooperación con una evaluación y trabajo de título ordenado por el prestamista. El control ambiental se aplica a algunos tipos de propiedades y es una fuente común de deslizamiento programado.
Equipo y vehículos
Espere una factura o cotización del proveedor, identificación serie o VIN, confirmación de entrega y evidencia de seguro que nombra al prestamista. Para el equipo usado, espere una valoración. El artículo que más a menudo retrasa el cierre del equipo no es la valoración; es una factura de proveedor que nombra una entidad diferente que el prestatario.
Lo que la segunda solicitud generalmente pide
Casi todos los archivos reciben una lista de seguimiento, y sus contenidos son lo suficientemente predecibles como para evitarlo. Normalmente pide una explicación de los depósitos de un mes específico, la aclaración de una transferencia grande, el detalle detrás de una categoría de concejal general, la prueba de que una obligación lista fue pagada, o declaraciones actualizadas porque el archivo ha pasado por la ventana.
Puedes contestar la mayoría de eso con antelación. Una breve nota escrita adjunta a la comunicación: este mes incluyó un acuerdo de seguro de 95.000 dólares, esta transferencia movió fondos entre nuestras propias cuentas, esta obligación se retiró en marzo y aquí está la carta de pago: convierte tres viajes redondos futuros en cero.
Cómo empaquetarlo
Reglas de la Asamblea que reducen los viajes redondos
- Una carpeta, un archivo por documento, llamado así que el contenido es obvio sin abrirlo.
- Declaraciones como archivos mensuales separados por cuenta, en orden cronológico, con cada página.
- Devoluciones como copias archivadas completas incluyendo todos los horarios y adjuntos.
- El calendario de la deuda como una página, fechada, con una fila por obligación y una columna para lo que lo asegura.
- Un desglose del uso de los productos con cantidades en dólares, no un nombre de categoría.
- El resumen de negocios de una página: lo que hace, cómo gana, los clientes más grandes, por qué capital ahora.
- El memorando de anomalía, con exposiciones numeradas adjuntas en el orden citado.
- Datos de contacto para su contador o CPA, con permiso para que el analista los contacte directamente.
- Un único índice de cobertura fechada que enumera todo incluido, por lo que un elemento perdido es visible a ambos lados inmediatamente.
Nada de eso cambia tus números. Todo cambia lo rápido que se leen los números, y en un proceso en el que las colas de terceros consumen tiempo que nadie controla, los días que se puede quitar vale la pena quitar.
¿Por qué seis meses de declaraciones bancarias en lugar de tres o doce?
Seis es la ventana de trabajo común para el crédito comercial pequeño y mediano, ya que es lo suficientemente largo para revelar un patrón y lo suficientemente corto para describir el negocio actual. Algunos programas revisan tres y otros doce, y las empresas estacionales son a menudo mejor servidas por voluntariado los mismos seis meses del año anterior junto al conjunto actual.
¿De verdad tengo que incluir la cuenta con casi nada en ella?
Sí. Las cuentas no reveladas aparecen a través de transferencias visibles en las cuentas que usted presentó, y el descubrimiento cuesta mucho más de lo que el saldo bajo jamás lo haría. Si una cuenta está realmente adormecida, incluirla y etiquetarla como tal en el memorando de anomalía.
Mis libros no están totalmente reconciliados. ¿Debo esperar o someterme?
Si la brecha es unas pocas semanas, conciliar primero: las declaraciones provisionales no conciliadas generan preguntas que cuestan más tiempo de lo que la reconciliación tendría. Si los libros están meses atrás, primero alcanzan los períodos más recientes, ya que los últimos meses tienen más peso en la mayoría de los comentarios.
¿Un prestamista aceptará las declaraciones descargadas como PDF de la banca en línea?
Generalmente sí, siempre que sean las declaraciones oficiales completas con todas las páginas y el detalle de identificación del banco intacto. Las imágenes, las exportaciones de hoja de cálculo y las listas de transacciones pegadas en un documento generalmente no son aceptadas, porque no pueden ser verificadas. Los requisitos varían según el prestamista.
¿Y si un garante no quiere presentar devoluciones personales?
Esa es una conversación real que debe tener antes de aplicar en lugar de medio perfil. Cuando se requiere una garantía personal, las devoluciones del garante son típicamente parte del paquete, y la disminución para proporcionarlos generalmente detiene el archivo. Algunos programas y estructuras más grandes reducen o liberan la garantía, y la elegibilidad para aquellos varía según el prestamista y el tamaño.
¿Cómo deben ser los estados financieros provisionales?
La mayoría de los escritorios los quieren dentro de aproximadamente un mes o dos de la fecha de presentación, y una aprobación que las edades pueden desencadenar una solicitud de cifras actualizadas antes de cerrar. Mantener un hábito cercano mensual significa que este requisito nunca causa un retraso, que es la mayor parte del argumento para el hábito.
¿Hay algo que no debería ser voluntario?
Datos voluntarios, no especulación. Explicar lo que sucedió y adjuntar el documento; no ofrecer teorías sobre su propio crédito, opiniones sobre un prestamista anterior, o proyecciones presentadas como resultados. Los hechos con evidencia ayudan al archivo. La narrativa no apoyada se descarta y ocasionalmente invita al escrutinio de cosas que nunca fueron cuestionadas.
Dónde empezar
Construya la carpeta antes de que la necesite. Comience con el horario de la deuda, porque es el único documento que puede producir y el que cuyas omisiones hacen más daño. Luego tire seis meses de declaraciones para cada cuenta y leerlas como analista lo haría, notando cada elemento que incitaría a una pregunta: esa lectura se convierte en su memo anomalía.
Con la carpeta montada, la siguiente pregunta es qué escritorio debe recibirla, y eso depende de lo que es el dinero y lo que lo asegura. Dos preguntas establecen ambos, y el enrutarse correctamente vale más que cualquier cantidad de pulido en un paquete enviado a la política equivocada.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.