La aprobación se siente como el final. Es el comienzo de una fase distinta con sus propios modos de fracaso, y los fallos aquí casi nunca se trata de crédito. Son administrativos: un certificado de seguro con el nombre de entidad ligeramente equivocado, una carta de pago que caducó mientras una firma fue perseguida, un teniente de 2019 que fue satisfecho y nunca terminado, un acuerdo operativo que no autoriza claramente a nadie a pedir prestado.
Nada de eso es difícil. Todos ellos toman días cuando se manejan de forma reactiva y horas cuando se manejan de antemano, y la diferencia entre un archivo aprobado que fondos en una semana y uno que fondos en tres es generalmente cuál de esos dos enfoques que el prestatario tomó. Este artículo cubre las condiciones que son, que produce cada uno, que se deslizan fiablemente, y cómo trabajar la lista para que nada te espere.
Qué condiciones precedentes en realidad son
Una aprobación comercial está condicionada por el diseño. La decisión de crédito dice: sobre estos hechos, vamos a prestar, siempre que los siguientes sean verdaderos y evidenciados en la financiación. La lista de condiciones es esa disposición, especificada. Algunas condiciones confirman los hechos asumidos. Algunos perfeccionan la posición colateral del prestamista. Algunos son el mantenimiento de la casa que no podría completarse antes.
Generalmente no son negociables, y no vale la pena gastar energía tratando. Lo que vale la pena hacer es leer la lista el día que llega, asignar un propietario a cada línea, e identificar qué elementos dependen de alguien fuera de su control, porque esos son los que necesitan comenzar inmediatamente.
Las condiciones lista, y que produce cada artículo
| Estado | Quien lo produce | Tiempo de ejecución |
|---|---|---|
| Certificado de buena reputación | State filing office | El mismo día a varios días, más tiempo si una presentación se agota |
| Resolución de Entidades que autoriza el préstamo | Borrower, de documentos rectores | Horas, si los documentos son actuales |
| Seguro con prestamista nombrado correctamente | Agente de seguros | Varios días, a menudo dos rondas |
| Cartas de pago para obligaciones jubiladas | prestamistas existentes | Dos a cinco días hábiles, con ventanas de baja validez |
| Lien releases and UCC terminations | Existing lienholders | Días a semanas, y el más lento para los archivos antiguos |
| Finanzas provisionales actualizadas | Borrower o contable | Días, menos si el cierre mensual es actual |
| Título compromiso y cualquier trabajo curativo | Título de empresa | Semanas, impredecibles si se encuentra una nube |
| Examen de la evaluación | Revisión de proveedores y prestamistas de terceros | Semanas, más tiempo de revisión |
| Registros fiscales y judiciales | Lender o proveedor de búsqueda | Días, más tiempo si algo sale |
| Documentos de préstamo firmados e instrucciones de desembolso | Borrower y el equipo de cierre | Programación, más verificación |
Escanee la columna media. En una lista típica, usted produce personalmente dos o tres artículos. Todo lo demás proviene de un agente, una oficina estatal, un prestamista existente o un proveedor, lo que significa que su trabajo real no está produciendo documentos. Los persigue, comenzando el día que llega la lista.
El seguro es el retraso número uno
Más archivos aprobados se deslizan en el seguro que en cualquier otra cosa, y la razón es mundano. El prestamista necesita un lenguaje específico: el nombre exacto de la entidad jurídica, la dirección correcta, los importes mínimos de cobertura, y el mismo nombre como hipoteca, pago de pérdida o asegurado adicional dependiendo del colateral. Los agentes producen certificados constantemente y a menudo emiten un estándar que falta un detalle.
La solución es procesal. A continuación, el idioma de requisito exacto del prestamista a su agente el mismo día que lo recibe, pida un borrador de certificado antes de la emisión, y envíe el borrador al equipo de cierre para su revisión. Dos correos electrónicos adicionales reemplazan un ciclo de rechazo que cuesta regularmente la mejor parte de una semana.
Payoffs and lien releases
Si algún producto retira las obligaciones existentes, el prestamista paga directamente a esos prestamistas en lugar de enviarle el dinero. Esto requiere una carta de pago de cada uno: la cantidad exacta para satisfacer la deuda en una fecha declarada, el interés per-diemo, e instrucciones de alambre. Las cartas de pago tienen ventanillas de validez cortas, por lo que las cuestiones de tiempo: se solicitan demasiado pronto expiran, se les pide demasiado tarde que mantengan financiación.
Las liberaciones de lien son el primo más lento y merecen atención temprana. Una vieja presentación que fue pagada hace años pero nunca terminada todavía aparece en una búsqueda, y aclararlo significa encontrar a alguien en el prestamista original que presentará una rescisión. Si ese prestamista ha sido adquirido, fusionado o disuelto, esto puede tardar semanas. Ejecute su propia búsqueda de mentiras antes de que estés cerca de cerrar.
Entity housekeeping
Tres artículos capturan prestatarios repetidamente. En primer lugar, buena posición: un informe anual que no se cumplió hace dos años significa que el estado no considera la entidad actual, y la reincorporación toma tiempo. Segundo, autoridad: el acuerdo operativo o los estatutos deben permitir a la entidad tomar prestado e identificar quién puede firmar, y los documentos antiguos a veces requieren consentimientos que tienen que ser recogidos. Tercero, propiedad: la propiedad registrada debe coincidir con lo que dice el archivo, incluyendo cualquier cambio desde que comenzó la subescritura.
Los tres son verificables hoy, gratis, en unos veinte minutos. Hacerlo antes de que exista una aprobación significa que cualquier problema se fija en paralelo con la subescritura en lugar de al final, cuando es la única cosa que está entre usted y la financiación.
Fondos para cerrar y cablear disciplina
Muchos cierres requieren dinero del prestatario: un pago inicial, una contribución de capital, garantía de prepago, costos de terceros. Confirme la cantidad y la fecha límite antes, y confirme qué formulario es aceptable, ya que los fondos cableados a menudo son necesarios y los cheques personales con frecuencia no son. Cuando los fondos provienen también de asuntos: los requisitos de contratación y de estadía se aplican en varios programas, y un gran depósito reciente de una fuente no revelada puede plantear una pregunta exactamente en el momento equivocado.
El paquete de cierre en sí
Al firmar normalmente ejecutar una nota, un acuerdo de seguridad o hipoteca, garantías personales, una autorización de desembolso, resoluciones de préstamo y un conjunto de certificaciones y divulgaciones. Pida por adelantado el paquete en lugar de leerlo en la mesa: la mayoría de los equipos de cierre lo enviarán, y leer cien páginas en una sala de conferencias bajo presión del tiempo es cómo los prestatarios descubren términos después del hecho.
Verifique que los documentos coincidan con el término hoja en pago, término, amortización, estructura de tarifas, honorarios, colateral y alcance de garantía. Algunos derivan entre un resumen y documentos finales es normal; una diferencia material no es, y elevarlo antes de la firma es sencillo mientras que la crianza después no es.
Después de la financiación: las obligaciones que comienzan inmediatamente
El cierre crea un horario. Las obligaciones de presentación de informes comienzan desde la fecha de cierre, el seguro debe mantenerse con el prestamista nombrado a través de cada renovación, las pruebas de pacto comienzan en su ciclo declarado, y cualquier fecha de balón pertenece a un calendario el día que firma en lugar de tres años más tarde.
El defecto técnico más común en el crédito comercial es un informe perdido, no un pago perdido. Diez minutos con un calendario de cierre evita la gran mayoría de ellos.
La lista de verificación de cierre
Trabajar la lista las condiciones del día llegan
- Asignar un propietario y una fecha debida a cada condición, incluyendo los que un tercero produce.
- Envíe el idioma de seguro exacto del prestamista a su agente inmediatamente y solicite un borrador de certificado para su revisión.
- Confirme el certificado nombre la entidad registrada exacta, no una d/b/a o una versión abreviada.
- Solicitar cartas de pago por cada obligación que se retire, y tomar nota de cada fecha de vencimiento.
- Ejecute su propia búsqueda de mentiras y comience las terminaciones en cualquier cosa satisfecha pero aún archivada.
- Saque un certificado de buena reputación y reintegre a la entidad si alguna presentación se agota.
- Localice el acuerdo operativo o los estatutos y confirme quién está autorizado a pedir prestado y firmar.
- Refresca las finanzas provisionales así que nada en el archivo es más de un mes.
- Confirme fondos para cerrar: cantidad, plazo, forma aceptable y la fuente del dinero.
- Solicite el paquete de cierre de antemano y compare todos los términos económicos a la hoja de términos.
- Verifique todas las instrucciones por teléfono usando un número que ya tenía.
- Calendario cada informe posterior a la clausura, prueba de pacto, renovación de seguros y fecha de globo antes de salir.
- Mantenga un conjunto firmado completo con todas las exposiciones, horarios y la declaración final de desembolso.
¿Se pueden renunciar las condiciones?
De vez en cuando, y raramente los que importan. Condiciones que garantizan la garantía perfecta, confirman el seguro o la evidencia de autoridad legal son efectivamente fijadas porque protegen la posición del prestamista. Algunas fechas de documentación pueden ajustarse, y a veces se dispone de una condición posterior al cierre con un plazo. Pregunte y espere que los estructurales se mantengan.
¿Cuánto tarda el cierre una vez que se emiten las condiciones?
Depende casi enteramente de la tercera parte más lenta de la lista, que es generalmente trabajo de título, una vieja liberación de mimbre, o una retrabaja de seguro. Archivos donde el prestatario comienza cada artículo el día que la lista llega mucho más rápido que los archivos donde se manejan los elementos secuencialmente. El tiempo real varía según el prestamista, el programa y la garantía.
¿Por qué el prestamista paga mis otros préstamos directamente?
Debido a que la aprobación se sometió a un programa pro-forma donde esas obligaciones ya no existen. La compensación directa garantiza que la suposición es verdadera y produce la mentira libera las necesidades del prestamista. También significa que sus ingresos netos son más pequeños que la cantidad nominal, por lo que confirmar la figura neta asuntos tempranos.
¿Y si la evaluación llega en menos de lo esperado en esta etapa?
La tasa de avance se aplica al valor inferior, por lo que la instalación se reduce o requiere equidad adicional al cierre. En general, las opciones incluyen contribuir más dinero en efectivo, aportar garantías adicionales, renegociar el precio de compra cuando corresponda, o solicitar un examen si hay un error fáctico en el informe. Los resultados varían según el prestamista y el programa.
¿Tengo que cerrar en persona?
Varía por prestamista, colateral y jurisdicción. Muchos cierres comerciales se manejan remotamente con firma electrónica y notarización, mientras que los cierres de hipotecas a menudo requieren firmas húmedas y un notario para documentos registrados. Confirme el formato temprano, porque programar un notario o una cita de firma puede agregar días.
¿Qué es una condición post-closing?
Un artículo que el prestamista le permite entregar después de la financiación, dentro de un plazo establecido: un documento registrado, una versión definitiva del mimbre, un certificado actualizado. Son obligaciones genuinas y uno perdido puede constituir un defecto a pesar de que el dinero ya movido. Calendario ellos exactamente como usted haría un pago.
Mi aprobación está envejeciendo mientras espero el título. ¿Vanará?
Las aprobaciones y las hojas de plazo suelen llevar vencimientos, y los documentos de apoyo se estancan en su propio calendario: estados financieros, cartas de pago y compromisos de título todos tienen vida útil. Un refresco generalmente significa la presentación de documentos actualizados en lugar de volver a escribir desde cero. Dígale al prestamista temprano si un tercero le empujará más allá de una fecha en lugar de dejar que llegue.
¿Cuál es la cosa más útil que puedo hacer en esta etapa?
Obtener el certificado de seguro justo en el primer intento. Es la causa más frecuente de retrabajo en el cierre, es totalmente prevenible con un proyecto de revisión, y por lo general depende de alguien que no conoce la fecha de cierre a menos que usted les diga. Una llamada telefónica a su agente las condiciones del día llegan vale más de una semana de seguimiento más tarde.
Dónde empezar
Haga tres cosas antes de que exista la aprobación, porque los tres son libres y las tres son causas comunes de retraso en el estadio. Saca tu certificado de buena reputación. Ejecute una búsqueda de mentiras en la entidad y comience las terminaciones en cualquier cosa satisfecha pero aún archivada. Confirme su acuerdo operativo o sus estatutos autorizan claramente a la entidad a pedir prestado e identificar quién firma.
Entonces, cuando lleguen las condiciones, trabaje la lista en el orden de quién es más lento en lugar de quién es más fácil. Si usted está antes en el proceso que eso, el primer paso útil es establecer para qué es el dinero y qué lo asegura, el tipo colateral determina la mayoría de la lista de cierre que eventualmente estará trabajando.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.