Cada cronograma de financiación citado es un rango, y la versión honesta del rango es amplia. Eso no es evasión. Un archivo comercial pasa a través de la cola de un prestamista, la producción de documentos de un prestatario, y entre uno y cinco terceros independientes, cada uno con su propio tiempo de giro. La distribución de los resultados es genuinamente amplia, y cualquier número específico citado sin condiciones es una figura de marketing en lugar de un calendario.
Lo que se sabe es la forma de la línea de tiempo: qué etapas son rápidas, que son lentas, que están dentro del control de cualquiera, y donde los archivos previsiblemente se estancan. Eso es suficiente para planear, que es lo que la mayoría de los operadores realmente necesitan, no una fecha prometida, sino una ventana realista y una comprensión de lo que lo movería. Todo a continuación varía según el prestamista, programa, garantía y calidad de archivo.
El reloj no comienza cuando usted pregunta
Los prestamistas citan el cronograma de la primera conversación. Los prestamistas lo datan de un archivo completo. La brecha entre estas dos fechas es con frecuencia el mayor bloque de tiempo en todo el proceso, y pertenece enteramente al prestatario.
Esto vale la pena internalizar antes de comparar los dos plazos citados. Un escritorio que cita una ventana más corta puede simplemente estar contando de la presentación en lugar de la investigación. Pregunte qué empieza el reloj, y asuma que nada comienza hasta que cada documento solicitado esté en la mano.
Lo que hace que un programa sea más lento que otro
Tres variables representan la mayor parte de la diferencia entre los tipos de programa. En primer lugar, cuántos terceros son necesarios: un centro de flujo de efectivo no asegurado puede necesitar ninguno, mientras que una hipoteca comercial puede necesitar un evaluador, una empresa de títulos, un encuestador, un consultor ambiental y un abogado. En segundo lugar, cuánto demanda la política de pruebas documentales, que para los programas garantizados por el gobierno es sustancialmente más. En tercer lugar, si la autoridad crediticia es delegada a una persona o requiere un comité que se reúna en un calendario fijo.
Tenga en cuenta lo que no está en esa lista: la fuerza de su negocio. Un archivo excelente con una evaluación en la cola espera el mismo número de días como uno marginal. La velocidad es una función de la complejidad del proceso y la integridad del archivo, no la calidad del crédito.
Forma tosada por tipo de programa
| Tipo de programa | Forma típica | Lo que conduce al final largo |
|---|---|---|
| Capital de trabajo y plazo no garantizado | Días a un par de semanas | Volumen de declaración, obligaciones no reveladas, cuestiones de crédito del garante |
| Financiación del equipo | Alrededor de una a tres semanas | Factura del vendedor y detalle de la titulación, valoración del pago de los gastos, aprobación del seguro |
| Línea comercial de crédito | Alrededor de dos a cuatro semanas | Examen del terreno colateral, establecimiento de bases de préstamos, negociación de pactos |
| Puente y bienes raíces a corto plazo | Alrededor de dos a seis semanas | Tiempos de entrega del título y de pago y lanzamientos de mimbre |
| hipoteca comercial convencional | Aproximadamente uno a tres meses | Evaluación, título y encuesta, proyección ambiental, calendario de comités |
| Programas garantizados por el Gobierno | Alrededor de dos a cuatro meses | Documentación sobre elegibilidad, informes de terceros, pasos de examen a nivel de programas |
| Instalaciones de construcción | Alrededor de dos a cuatro meses | Planes, revisión presupuestaria y contratista, calendario de sorteo y configuración de inspección |
Lea esas formas en lugar de horarios. La comparación útil es relativa: una instalación de equipo es estructuralmente más rápida que una hipoteca por razones que no tienen nada que ver con el prestatario, y elegir un programa en parte en el cronograma es una decisión legítima cuando la necesidad es sensible al tiempo.
Terceros poseen el medio del horario
Una vez que un archivo asegurado está en verificación, el camino crítico generalmente corre a través de personas que el prestamista no emplea. Hay que ordenar una evaluación, programada con acceso a la propiedad, realizada, escrita y revisada. El trabajo de título tiene que ser buscado, y cualquier nube en el título tiene que ser limpiada por quien lo creó. El control ambiental puede escalar de una revisión básica a un estudio más involucrado si el primero marca algo.
Dos implicaciones prácticas. Los artículos dependientes del orden deben comenzar el momento en que están autorizados, ya que un día perdido en el frente es un día perdido al final. Y el acceso es el trabajo del prestatario: una evaluación que no puede ser programada porque un inquilino no admitirá que el evaluador es un retraso causado por el prestatario usando un traje de terceros.
Donde los archivos en realidad se estan
A través de tipos de programas, los mismos tres puestos se repiten. La primera es la brecha de documento inicial: una presentación que falta declaraciones, horarios o un retorno firmado, que detiene al analista antes de que comience la compilación. El segundo es el retraso de respuesta: una solicitud de información que se encuentra sin respuesta durante cuatro días porque llegó el viernes. El tercero es el seguro, que retrasa más archivos aprobados en la etapa de condición que cualquier otro artículo único.
Que días son tuyos
Dividir el cronograma en tres piscinas y el problema de planificación se vuelve traccionable. Días de borrador: ensamblar el paquete, responder solicitudes, producir condiciones, organizar el acceso, firmar. Días anteriores: analista construir, estructurar, aprobación de crédito, preparación de cierre. Días de terceros: evaluación, título, valoración, medio ambiente, búsquedas de mentiras, cartas de pago de los prestamistas existentes.
Puede comprimir la primera piscina sustancialmente e influir ligeramente en la tercera. El segundo es principalmente una función de los calendarios de posición y aprobación de la cola. El error que vale la pena evitar es gastar esfuerzo tratando de acelerar un comité mientras que una solicitud de documento se sienta sin respuesta en su buzón de entrada.
Compresando la parte del prestatario
Los días que puedes eliminar
- Coloque el paquete completo del documento antes de la primera conversación, no después de la primera solicitud.
- Presenta cada página de cada declaración para cada cuenta, y regresa con todos los horarios.
- Adjunte un resumen de negocios de una página y una anomalía memo tan predecible preguntas nunca se hacen.
- Responde cada solicitud de información el mismo día, incluso si la respuesta es una fecha en lugar de un documento.
- Nombra una persona como el único punto de contacto y dile al prestamista quién es.
- Dar permiso al analista para contactar con su contable o CPA directamente.
- Arregle proactivamente el acceso de bienes o equipo, incluido el aviso de inquilino cuando sea necesario.
- Solicitar cartas de pago y compromisos de liberación de mentira tan pronto como se conozca la lista de pagos.
- Envíe el idioma de seguro exacto del prestamista a su agente las condiciones del día llegan y pida un borrador.
- Mantenga las finanzas provisionales dentro de un mes de corriente para que una aprobación de envejecimiento nunca desencadena un ciclo de actualización.
Efectos del calendario nadie menciona
Los plazos se prolongan previsiblemente alrededor de ciertas fechas. Capacidad del prestamista para compresas de cuarto y año. Las semanas de vacaciones eliminan los días hábiles de cada cola simultáneamente, incluyendo los vendedores de terceros. La temporada fiscal ralentiza la capacidad de respuesta de la CPA precisamente cuando más se necesitan declaraciones y devoluciones provisionales. La capacidad de evaluación se ajusta en los mercados activos.
Si un cierre tiene que pasar por una fecha específica: un plazo de contrato de compra, una entrega de equipo, un comienzo de arrendamiento, cuenta atrás desde esa fecha a través de cada etapa y añadir un búfer para al menos una sorpresa de terceros. Los archivos que llegan a plazos difíciles son casi siempre los que comenzaron con el plazo descrito.
Planificación alrededor de la incertidumbre
Debido a que el rango es amplio, tratar las fechas de financiación como probabilístico en lugar de fijo. No se comprometa a un depósito no reembolsable, una fecha de entrega o una obligación de nómina a condición de que los fondos lleguen al final optimista de una ventana citada. Cuando exista un plazo de contrato, negocie una disposición de extensión antes de que necesite uno.
Y empezar antes de lo que se siente necesario. La única forma más fiable de financiar a tiempo es comenzar el proceso mientras la necesidad es hipotética, cuando hay espacio para que una evaluación vuelva baja o una mentira a la superficie y aún se resuelva sin drama.
¿Puede alguien realmente financiar en 24 o 48 horas?
Algunos productos a corto plazo se mueven tan rápido, y la velocidad se precio. Las instalaciones que financian en un día o dos normalmente tienen un costo más alto y una amortización corta, que es severa en la cobertura y puede limitar el acceso al crédito convencional después de eso. La velocidad es una característica real con una compensación real; evaluar el costo anualizado antes de tratarlo como la opción barata.
¿Un préstamo más grande tarda más que uno más pequeño?
A menudo, aunque el tamaño es menos predictivo que la estructura. Las solicitudes más grandes involucran con mayor frecuencia la aprobación de los comités, más colaterales y más informes de terceros, todos los cuales agregan tiempo calendario. Una gran instalación de equipo puede cerrar más rápido que una pequeña hipoteca comercial porque el proceso tiene menos partes móviles.
¿Cuál es el camino realista más rápido si necesito fondos pronto?
Coincide con la necesidad al menos programa de procesamiento que puede servirlo, y llegar con un archivo completo. Las instalaciones no aseguradas o ligeramente aseguradas evitan por completo la ruta de valoración y título, que es donde va la mayor parte del calendario. Lo que no debe hacer es iniciar un proceso de hipoteca que espera términos de calidad hipotecaria en una línea de tiempo de financiación del equipo.
¿Por qué mi cronología se reajustó en parte?
Normalmente porque algo material cambió o algo envejecido. Nueva información (una obligación no revelada, una baja valoración, una mentira) envía el archivo de nuevo para la reestructuración. Los documentos de envejecimiento activan un refresco: las declaraciones van fijas, las aprobaciones expiran y las letras de pago tienen ventanas de validez corta. Ambos son normales y ambos cuestan tiempo.
¿Con qué frecuencia debo seguir?
Semanalmente es razonable y útil, porque tiene un objeto fijo de terceros que nadie insignia. El seguimiento diario rara vez acelera cualquier cosa y consume la atención de la persona que trabaja su archivo. La excepción es cuando usted es el que está esperando, en cuyo caso la cadencia correcta es el mismo día.
¿Se aplica a varios prestamistas acortar inmediatamente el cronograma?
Puede acortar la búsqueda y alargar el trabajo, ya que cada archivo necesita su propio paquete completo y cada uno puede incurrir en costos de terceros. También produce múltiples preguntas y un archivo que se distribuye visiblemente. Una secuencia deliberada con el programa de mejores prestaciones primero produce un mejor resultado que una amplia presentación simultánea.
¿Qué cosa más fiable acorta mi cronología?
Una primera presentación completa. Es la variable más grande controlada por prestatario en el proceso, cuesta una tarde enfocada, y elimina una cadena de viajes redondos que cada día cuesta. Todo lo demás en el lado del prestatario es más pequeño en comparación.
Dónde empezar
Escriba la fecha en la que el dinero realmente tiene que estar allí, luego contar atrás a través de las etapas para el tipo de programa que necesita, añadiendo un búfer para una sorpresa de terceros. Si la aritmética no funciona, la respuesta es ya sea un comienzo anterior o un programa de menor riesgo de proceso: son las únicas dos palancas.
Luego se enrutará antes de montar cualquier cosa, porque el tipo de programa es el mayor determinante único del calendario. Dos preguntas establecen para qué es el dinero y qué lo asegura, que es lo que decide si usted está en un camino de dos semanas o uno de dos meses.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.