Los prestamistas están bajo riesgo. En parte porque un proceso de financiación se siente como una evaluación de ellos en lugar de una transacción de dos caras, y en parte porque para el tiempo los documentos llegan hay alivio en la sala y una renuencia a introducir fricción. Ambos instintos cuestan dinero. Un prestamista que ha pasado semanas escribiendo un archivo quiere que se cierre, y una pregunta específica al firmar es mucho menos disruptiva que una disputa en el mes catorce.
Las preguntas a continuación se agrupan por lo que protegen: su dinero en efectivo, su flexibilidad, su capacidad de pedir prestado de nuevo, y su capacidad de cumplir. Ninguno de ellos es adversario. Cada uno tiene una respuesta que ya existe en los documentos o en la política del prestamista, y pedir simplemente lo mueve en un lugar donde usted puede leerlo antes de que usted está obligado por él.
Cuestiones de dinero
El primer grupo establece lo que la instalación realmente cuesta y lo que realmente recibes. Todo esto debe ser contestado en dólares, no porcentajes, y por escrito.
- ¿Cuáles son mis ingresos netos después de cada cuota, garantía, prepago y pago requerido?
- ¿Cuál es la lista completa de honorarios, incluyendo cualquiera que se repite anualmente?
- ¿Qué gastos de terceros debo si esto no cierra?
- ¿Cuál es el total de todos los pagos a largo plazo en la estructura citada?
- ¿Hay algún interés prepagado o neto del producto a la financiación?
- ¿Hay cargos por transferencias por cable, servicios, declaraciones o cotizaciones de pago?
El último suena trivial y no lo es. Las tarifas de los eventos de mantenimiento de rutina se acumulan tranquilamente a través de una instalación multianual, y casi nunca se discuten al firmar porque nadie piensa criarlos.
Cuestiones de pago
El segundo grupo establece lo que deja su cuenta, cuándo y por qué mecanismo. La mecánica de pago afecta más a la gestión de liquidez que la tasa.
- ¿Cuál es la cantidad exacta de pago, y se fija o se ajusta?
- ¿Con qué frecuencia se dibuja (mensual, semanal, diaria) y en qué día?
- ¿Es el pago por débito automático y puedo controlar de qué cuenta saca?
- ¿Cuándo es el primer pago adeudado, y hay un período solo de interés?
- ¿Cuál es la amortización, cuál es el término, y si difieren, cuál es la cantidad y fecha del globo?
- ¿Qué sucede si un pago es tardío: cuál es el período de gracia, la cuota tardía, y se aplica una tasa predeterminada?
- Si la tasa flota, ¿qué índice, qué extensión, con qué frecuencia se reasienta, y hay un piso o una tapa?
Preguntas de salida
El tercer grupo se trata de terminar la relación: refinanciamiento, venta o pago temprano. Estos términos se establecen en la firma y son esencialmente no negociables después, que es precisamente por qué se saltan.
- ¿Puedo pagar por completo, y qué cuesta al año uno, año dos y año tres?
- ¿Hay un período de cierre durante el cual no se permite el pago anticipado?
- ¿Puedo hacer pagos parciales y reducir el plazo o el pago?
- Si vendo el negocio o el colateral, ¿la instalación es assumible o se acelera?
- ¿Cuánto tarda una cotización de pago, y hay una cuota para uno?
- ¿Son las liberaciones de mimbre emitidas automáticamente en payoff, o tengo que solicitar cada uno?
Esa última pregunta vale más de lo que parece. Las cargas que están satisfechas pero nunca terminadas son una causa recurrente de retraso en futuras transacciones, y el tiempo para establecer quién maneja la terminación es antes de que usted necesita la garantía limpia.
Cuestiones de control
El cuarto grupo determina lo que puede hacer con su negocio mientras que la instalación es excepcional. Los pactos no son simplemente pruebas que puede fallar; varios de ellos restringen las decisiones ordinarias.
- ¿Qué pactos financieros se aplican, en qué umbrales, y con qué frecuencia se prueban?
- ¿Qué sucede en una brecha de pacto: un período de curación, una tasa, un aumento de tasa o una aceleración?
- ¿Estoy restringida de asumir deudas adicionales, y si es así por encima de qué cantidad?
- ¿Estoy restringido de tomar distribuciones, y en qué condiciones?
- ¿Exactamente qué garantía se promete, y hay alguna colateralización cruzada con otras instalaciones?
- ¿Hay una disposición cruzada por defecto que vincule esto a cualquier otra obligación que tengo?
- ¿Puedo vender o reemplazar un activo prometido individual, y cuál es el proceso de liberación?
- ¿Qué informes se requieren, en qué formato, y en qué plazo después de cada período?
Los pactos de presentación de informes causan más incumplimientos técnicos que los financieros. Cada pago puede ser actual y una instalación todavía puede ser predeterminada porque dos declaraciones trimestrales nunca fueron enviados. Obtenga la lista, obtenga los plazos y los calendario antes de firmar en lugar de presentar los documentos y esperar recordar.
Cuestiones de garantía
Cuando se trata de una garantía personal, el alcance merece la misma lectura que la propia nota.
- ¿Quién está obligado a firmar, y es cualquier cónyuge requerido para firmar?
- ¿Es la garantía ilimitada, o capped a una cantidad declarada?
- ¿Con múltiples garantes, es la unión de responsabilidad y varios o varios sólo?
- ¿La garantía se libera automáticamente en el pago, y algo sobrevive?
- ¿Existe una disposición que libera la garantía después de un desempeño definido?
- ¿La garantía se extiende a futuros avances o sólo esta instalación?
Cuestiones de contraparte y de proceso
Por último, un grupo corto sobre con quién se tratará cuando el dinero se mueva, y lo que queda entre aquí y allá.
- ¿Quién servicios esta instalación después de cerrar, y es probable que el servicio se transfiera?
- ¿A quién llamo por un problema de pago, y quién tiene autoridad para conceder una modificación?
- ¿Qué condiciones siguen pendientes, y quién produce cada una?
- ¿Cuándo expira esta oferta, y qué sucede si un artículo de terceros empuja más allá de esa fecha?
- ¿Qué podría cambiar los términos entre ahora y financiación?
- ¿Cómo y cuándo se desembolsarán los fondos y a quién: yo, o directamente a los pagos y proveedores?
¿Cómo son las respuestas?
| Pregunta | Una respuesta viable | Una respuesta que necesita un seguimiento |
|---|---|---|
| ¿Cuáles son mis ganancias netas? | Una cifra detallada en dólares, por escrito | Aproximadamente la cantidad de préstamo menos un par de puntos |
| ¿Qué cuesta el pago anticipado? | Un calendario declarado por año, con el cálculo explicado | Podemos discutirlo cuando llegue el momento |
| ¿Qué pactos se aplican? | Tests, umbrales y frecuencia de prueba | Nada inusual, términos estándar |
| ¿Qué informes se requieren? | Una lista con formatos y plazos después de cada período | Las finanzas anuales habituales |
| ¿Hay una falla cruzada? | Un sí directo o no, con la cláusula identificada | Sólo en un escenario predeterminado |
| ¿Qué queda antes de la financiación? | Una lista con un propietario para cada artículo | Sólo unas cuantas cosas al final |
El patrón en la columna derecha es vaguedad donde un documento ya contiene una respuesta específica. Eso no es necesariamente evasión. A menudo es una persona ocupada resumiendo. La respuesta correcta es la misma: pregunte dónde aparece en los documentos y lea esa sección.
El pase del día de firma
Antes de la firma
- Confirme la cantidad de pago, frecuencia, fecha de pago inicial y cuenta de sorteo.
- Confirme los ingresos netos en dólares y cómo se desembolsarán los fondos.
- Confirme la cantidad y fecha del globo, si el término es más corto que la amortización.
- Confirme el costo de pago anticipado al año que espera salir de forma realista.
- Lea la sección del pacto y la sección de eventos por defecto en su totalidad, no el resumen.
- Listar cada plazo de presentación de informes y poner cada uno en un calendario con un recordatorio.
- Confirme exactamente lo que se promete y compruebe el lenguaje cruzado y cruzado por defecto.
- Confirme cada garante, el alcance de cada garantía, y cualquier condición de liberación.
- Confirme lo que los documentos de préstamo dicen coincide con lo que el término hoja dijo, línea por línea.
- Verificar instrucciones de alambre por teléfono usando un número que ya tenía, nunca se suministra en un correo electrónico.
- Mantenga un conjunto firmado completo, incluyendo todas las exposiciones y horarios, en sus propios registros.
¿Hacer muchas preguntas me hace parecer difícil?
No. Los analistas y los acercamientos tratan con los prestatarios que no piden nada y se sorprenden más tarde, y crea mucho más trabajo que un prestatario cuidadoso. Cuestiones específicas en relación con los documentos leídos como competencia. La sospecha vaga o la renegociación de términos establecidos de último minuto es lo que crea fricción.
¿Cuándo es el momento adecuado para preguntar: hoja de término o cierre?
Ambos, con diferentes objetivos. En la hoja de términos, pregunte acerca de la estructura y la economía mientras que todavía son ajustables. Al cierre, verifique que los documentos coincidan con lo acordado y lean el pacto y las secciones por defecto en su totalidad. Las preguntas que sólo surgen al firmar sobre la economía son las más difíciles de resolver, porque todo ha sido precioado alrededor de ellos.
¿Necesito un abogado para revisar los documentos de préstamo?
Para una instalación sencilla con términos familiares, una lectura cuidadosa contra la lista de verificación anterior captura la mayoría de los problemas. El abogado vale la pena la cuota donde hay lenguaje cruzado, arreglos colaterales inusuales, una confesión de juicio o instrumento similar, una estructura de garantía que usted no entiende completamente, o una instalación lo suficientemente grande que el costo del abogado es pequeño en relación con la exposición.
Los documentos de préstamo difieren de la hoja de plazo. ¿Es normal?
Algunas derivas son normales, ya que una hoja de términos es un resumen y los documentos finales son específicos. No existen diferencias materiales en el pago, el plazo, los honorarios, el alcance de garantía o garantía, y deben elevarse antes de firmar en lugar de aceptarse como inevitables. Compare el lado a lado; esa comparación es el punto de mantener el término hoja.
¿Qué es un defecto técnico y debería preocuparme por uno?
Es una violación de una obligación de no pago: un informe perdido, una póliza de seguro lapsada, una prueba de pacto falló, un cambio de propiedad no reportado. Importa porque puede permitir la aceleración o un aumento de tasa incluso mientras los pagos son actuales. La mayoría son totalmente prevenibles con un calendario, por lo que la lista de informes pertenece a uno antes de firmar.
¿Puedo negociar pactos?
Con frecuencia más que economía, y vale la pena intentarlo. Los niveles de transmisión, la frecuencia de prueba, los períodos de curación y los plazos de presentación de informes son todo lo que los escritorios se ajustan cuando un prestatario explica por qué una prueba en particular es poco práctico para su negocio. Pedir un plazo realista de presentación de informes al firmar es mucho más fácil que pedir una exención después de perder uno.
¿Qué debo hacer si no puedo obtener una respuesta correcta?
Pregunte dónde aparece la respuesta en los documentos y lea esa sección usted mismo. Cada pregunta en este artículo tiene una respuesta en algún lugar del papeleo. Si un término realmente no puede ser localizado o explicado, esa misma información vale la pena pesar antes de la firma.
¿Hay una pregunta que más importa?
¿Cuál es el pago exacto, a qué frecuencia, y cómo se ve mi cobertura con ella incluida? Esa línea única determina si el negocio puede llevar la instalación a través de un mal trimestre. Todo lo demás forma el costo y la flexibilidad; que uno determina si la estructura es habitable.
Dónde empezar
Imprime los cinco grupos arriba y tómalos en tu próxima conversación. Haga las preguntas de dinero y pago a plazos, las preguntas de salida y control antes de que los documentos sean sorteados, y ejecute la lista de verificación de día de firma con el set ejecutado delante de usted. Cuesta una hora repartida a través del proceso y es la diligencia más barata disponible para un prestatario.
Si aún no has recibido una oferta, las preguntas siguen siendo la preparación correcta: te dicen qué buscar, y te dicen qué características del programa importan para tu situación antes de que alguien te cite algo. Estableciendo lo que es el dinero y lo que asegura es donde comienza.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.