Una hoja de plazo es una propuesta, no un contrato. Dice: sobre estos hechos, sujetos a estas condiciones, consideraríamos prestar aproximadamente estos términos. Casi todas las líneas en ella todavía pueden moverse, la mayoría de ellas no es vinculante para ninguna de las partes, y las partes que son vinculantes son generalmente las menos interesantes: confidencialidad, expiración, a veces un depósito. La lectura de un pozo significa separar lo que se ofrece de lo que simplemente se describe.
El hábito peligroso es leer la línea de tarifas y detenerse. El precio es uno de los ocho términos que determinan lo que una instalación realmente cuesta y lo que le permite hacer después, y con frecuencia no es la que tiene el mayor impacto en dólares. La amortización cambia el pago más que el precio lo hace sobre los rangos normalmente disponibles. Una pena de pago anticipado puede costar más a la salida que un punto completo de los costos de tarifa a todo el plazo. Este artículo pasa por los ocho, en el orden que importan.
Término uno: cantidad, y lo que rediza a
El importe del titular es bruto. Lo que importa es el producto neto: la cantidad que llega a su cuenta después de las tasas de origen, los honorarios de documentación, los pagos requeridos de las obligaciones existentes, los depósitos, los intereses prepagados y los costos de terceros. Dos ofertas con la misma cantidad de cara pueden diferir significativamente en lo que realmente recibe.
Solicitar la figura neta por escrito, detallada. Si el término hoja enumera los honorarios como porcentajes, haga la aritmética usted mismo y ponga los importes del dólar al lado de ellos. Este es un ejercicio de cinco minutos que cambia regularmente lo que ofrece es mejor.
Término dos: amortización, término y globo
Estos tres son frecuentemente confundidos y no son lo mismo. La amortización es el horario en que se calcula el pago. El mandato es cuánto tiempo existe la instalación. Si el término es más corto que la amortización, hay un globo: un saldo restante debido en plena madurez, que necesitará refinanciar o pagar de otra fuente.
Una instalación descrita como un préstamo de diez años puede ser un plazo de cinco años en una amortización de veinte años. Esa es una estructura común y a menudo razonable, y conlleva el riesgo de refinanciamiento que pertenece en su calendario el día que firma. Conoce la cantidad de balón y la fecha antes de firmar, no en el año cuatro.
Término tres: cómo se construye la tasa
Una línea de tarifas tiene más estructura que un solo número. ¿Está fijada para el término completo, fijada para un período y luego ajustando, o flotando? Si flota, ¿a qué índice está ligado, a qué se extiende sobre ese índice, con qué frecuencia se reinicia, y hay un piso o una tapa? Una instalación flotante con un suelo y sin tapa tiene riesgo asimétrico y usted debe precio que conscientemente.
Pregúntese también cuál es la tasa. Las hojas de mandato citan con frecuencia precios sujetos a subescritura final, resultado de evaluación, o un pacto que se cumple. Eso es normal, y significa que el número citado es una expectativa más que un compromiso. Nada en una hoja de plazo es un precio garantizado hasta que esté en una nota ejecutada.
Mandato cuatro: honorarios, todos ellos
Los honorarios se clasifican en tres grupos: honorarios de prestamistas, costos de terceros y cargos en curso. Los honorarios de los prestamistas incluyen la originación, subescritura, documentación y a veces una cuota de compromiso en una línea no utilizada. Los costos de terceros incluyen evaluación, título, medio ambiente, valoración, presentación y legal. Los cargos pendientes incluyen tasas anuales de renovación de líneas, honorarios de servicios y cargos tardíos.
La pregunta a hacer no es cuáles son los honorarios sino cuáles de ellos debes si el trato no cierra. Los costos de terceros son generalmente incurridos y pagables independientemente del resultado, porque alguien hizo el trabajo. Saber qué costos están en riesgo antes de autorizar una evaluación es básica y frecuentemente saltada.
Mandato 5: pago anticipado
Los términos de pago deciden cuáles son sus costos de salida, y son la línea más comúnmente ignorada en una hoja de plazo. Las principales estructuras son una sanción gradual que disminuye por año, el mantenimiento del rendimiento o un requisito de decomiso que puede ser sustancial en un entorno de baja tasa, un período de cierre durante el cual no se permite el pago anticipado en absoluto, y el pago anticipado abierto sin penalización.
Coincide con la estructura de su plan. Si usted espera vender el activo, refinanciar después de una reposición, o reemplazar la instalación una vez que sus números mejoren, un calendario de penalización es un costo directo de ese plan. Si usted tiene la intención de mantener a largo plazo, puede ser irrelevante y vale la pena negociar para mejorar los precios.
Término 6: colateral, posición de mentira y colateral
Lea lo que se promete con cuidado inusual, porque limita todo lo que hace después. Una manta sobre todos los activos de negocios es común y significa que el próximo prestamista está mirando una segunda posición o nada. Si se promete equipo o bienes específicos, compruebe si existen disposiciones de liberación para vender un activo individual.
Observe la colateralización cruzada y el lenguaje cruzado por defecto, que vincula esta instalación a otros que mantiene con la misma parte. En particular, la falta cruzada significa que una violación técnica de una pequeña obligación puede poner a uno grande por defecto. No es automáticamente inaceptable; es algo que debes saber que has acordado.
Término siete: garantías
Quien firma, por cuánto, y por cuánto tiempo. Una garantía personal ilimitada de cada propietario por encima de un porcentaje de umbral es estándar en crédito comercial pequeño. Las variaciones que vale la pena preguntarse incluyen garantías limitadas capped a una cantidad de dólares, varias en lugar de responsabilidad conjunta entre múltiples garantes, validez o garantía de mala calidad limitadas a conductas indebidas específicas, y disposiciones que liberan la garantía una vez que se cumplen las condiciones de rendimiento durante un período definido.
Pregunte si un cónyuge debe firmar, y si es así en qué capacidad. Pregunte si la garantía sobrevive a una venta del negocio. Estas respuestas son raramente voluntarias y siempre están disponibles.
Término 8: pactos e informes
Los pactos financieros son pruebas en curso: una proporción mínima de cobertura, una relación máxima de apalancamiento, un equilibrio mínimo de liquidez, a veces un límite en las distribuciones o deudas adicionales. Los pactos de presentación de informes especifican lo que envía y cuándo: rendimientos anuales, estados trimestrales o mensuales, certificados de cumplimiento, financieros personales actualizados.
Ambos importan, y los pactos informantes causan más incumplimientos que los financieros. La falta de una declaración necesaria para dos trimestres es un defecto técnico, incluso mientras cada pago se ha hecho a tiempo. Antes de firmar, confirme que puede realmente producir lo que se requiere en la cadencia requerida, y poner todos los plazos en un calendario.
Comparación de dos ofertas correctamente
| Concepto | Oferta A | Oferta B | Lo que significa |
|---|---|---|---|
| Tasa estatal | Bajo | Más alto por aproximadamente un punto | Parece más barato en el encabezado |
| Amortización | 36 meses | 84 meses | El pago de B es mucho más pequeño |
| Pago mensual aproximado | Alrededor de 15.700 dólares | Aproximadamente 7.500 dólares | B libera aproximadamente 98.000 dólares de efectivo anual |
| Derechos de origen y doc | 1,5% más $2,500 | 1,0% más $1,000 | B nets more proceeds |
| Pago anticipado | Abierto después de 6 meses | 3-2-1 | A es más barato para salir temprano |
| Garantía | Blanket lien | Equipo específico | B deja espacio para una futura instalación |
| Pactos | Ninguno | Prueba de cobertura, informes trimestrales | B conlleva obligaciones en curso |
| Garantía | Personal completo | Total personal, quemado después de 24 meses | B tiene un camino definido de la garantía |
Sólo a un ritmo, una victoria. En casi todo lo que determina si el negocio puede funcionar cómodamente mientras lleva la deuda, B lo hace: a menos que planees pagar dentro de un año, en cuyo caso el pago anticipado abierto de A y la tasa declarada baja se vuelven decisivos. La respuesta correcta depende de su plan, que es el punto completo de leer la línea anterior.
El pase de revisión antes de firmar
Trabajar a través de esto con la hoja del término delante de usted
- Escriba el producto neto figura usted mismo, después de cada cuota y el pago requerido.
- Escriba el pago mensual, el término, la amortización y la cantidad y fecha del globo.
- Convertir cada cuota porcentual en un dólar.
- Identifica los costos que debes si el acuerdo no cierra.
- Determinar si la tasa es fija, ajustada o flotante, y el índice de nota, diseminado, frecuencia de reajuste, suelo y tapa.
- Calcular el costo de pago anticipado en el punto que esperas salir de forma realista.
- Listar todo lo prometido, y comprobar el lenguaje cruzado y cruzado por defecto.
- Listar cada garante, el alcance de cada garantía, y cualquier condición de quemadura o liberación.
- Liste cada pacto y cada plazo de presentación de informes, luego confirme que puede producir cada uno a tiempo.
- Observe la fecha de expiración de la hoja de plazo y qué condiciones quedan antes de que exista un compromiso.
- Recomputa su cobertura pro-forma utilizando este pago exacto, incluyendo obligaciones que sobreviven a cerrar.
¿Es una hoja de término vinculante?
Sobre todo no. Típicamente sólo las disposiciones específicas se unen: confidencialidad, expiración, acuerdo para pagar costos externos, y a veces un período de exclusividad o un depósito. Las condiciones económicas siguen sujetas a una redacción definitiva y a condiciones establecidas. Lea la sección que dice qué partes son vinculantes, porque existe y es corta.
¿Puedo negociar una hoja de términos?
Normalmente algunas de ellas, y las partes negociables rara vez son las que los prestatarios presionan. La tasa suele fijarse por las redes de políticas y precios. La amortización, estructura de pago anticipado, umbrales de pacto, alcance de garantía y disposiciones de liberación colateral son más frecuentemente ajustables. Pregunte por eso y es más probable que mueva algo.
¿Debo firmar más de una hoja de términos?
Ten cuidado. Algunos contienen provisiones de exclusividad, y firmar dos que ambos se unen crea un problema real. Más allá de la cuestión legal, los costos de terceros suelen incurrir una vez que proceda, por lo que ejecutar dos procesos para cerrar significa pagar dos veces. Compare ofertas antes de firmar, luego comprometerse con una.
¿Qué significa la redacción final?
Que los términos fueron citados sobre información preliminar y pueden cambiar si la verificación produce hechos diferentes: una menor valoración, una deuda omitida, un pacto que no se cumplirá al cerrar. Es lenguaje estándar. También significa que una hoja de plazo no es una aprobación, y nadie debe tratarla como una cuando se planea alrededor de fondos.
¿Cuánto tiempo es una hoja de término buena para?
Por lo general hay una caducidad declarada, y es corta. Más allá de la fecha, la edad de las suposiciones subyacentes también: las declaraciones van fijas, las tarifas se mueven, y el archivo puede necesitar refrescante. Tratar la expiración como un plazo real en lugar de una formalidad, y preguntar qué sucede si pasa mientras estás esperando a un tercero.
La oferta volvió más pequeña de lo que pedí. ¿Ahora qué?
Pregunte qué apoyaría la cantidad mayor. La respuesta generalmente nombra una cosa específica: un umbral de cobertura, colateral adicional, una amortización más larga, o la retirada de una obligación existente. Eso convierte un número decepcionante en una tarea definida, y a veces en un segundo tramo disponible después de una prueba de rendimiento.
¿Necesito un abogado para revisar una hoja de términos?
Para una instalación sencilla, una lectura cuidadosa contra la lista de verificación anterior captura la mayoría de ella. Para cualquier cosa que implicara falta cruzada, una confesión de juicio, arreglos colaterales inusuales, o una estructura de garantía que usted no entiende completamente, abogado vale la pena la cuota. Los propios documentos de préstamo justifican una revisión más a menudo que la hoja de plazo.
¿Qué línea debería comprobar primero?
El pago mensual contra su propia cobertura pro-forma, incluyendo cada obligación que sobrevive a cerrar. Te dice inmediatamente si la estructura es habitable. Todo lo demás en la hoja de términos forma el costo y la flexibilidad; que una línea le dice si el negocio puede llevar a través de un mal trimestre.
Dónde empezar
Tome cualquier hoja de plazo que usted está sosteniendo y llenar tres números a mano: ingresos netos, pago mensual y costo de pago anticipado a la fecha que realmente espera salir. Estos tres son raramente impresos juntos en cualquier lugar del documento, y escribirlos generalmente reordena cómo clasifica las ofertas delante de usted.
Luego recomputa la cobertura con ese pago en el denominador. Si es delgado, la solución es más probable que sea una conversación estructural sobre la amortización que una búsqueda de una mejor tarifa, y saber qué escritorio subscribe la estructura que necesita es un ejercicio de dos preguntas antes de que sea un ejercicio de compra.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.