Comprar el edificio que su negocio ya ocupa es la transacción inmobiliaria más común en los préstamos SBA, y es la que los programas fueron diseñados más claramente. La lógica es sencilla: el negocio ya está pagando alquiler, el alquiler ya está infrarrojando flujo de efectivo, y convirtiendo ese pago en equidad en un activo que el propietario controla es un uso defensible de la deuda a largo plazo.
Lo que sorprende a los operadores es lo diferente que se siente la subescritura de una propiedad de inversión. Nadie está analizando rentas de mercado o un rollo de alquiler. El analista está mirando si su negocio operativo puede llevar el pago hipotecario, lo que significa que el edificio está siendo infrascrito en la fuerza de la empresa dentro de él. Ese reframing cambia lo que debes preparar.
El requisito de ocupación
La distinción entre una compra ocupada por el propietario elegible y una propiedad de inversión ineligible se reduce a la ocupación. Para un edificio existente, la empresa de operaciones debe ocupar la mayoría de las imágenes cuadradas de costes (comúnmente citadas como al menos el 51 por ciento) con el resto disponible para arrendar a terceros. Para la nueva construcción, el requisito de ocupación inicial es mayor, con un plan para ocupar una mayor parte con el tiempo.
Los porcentajes específicos y los plazos que se adjuntan a ellos están fijados por la política del SBA y deben ser confirmados para el actual conjunto de normas. Lo que no cambia es el principio: el préstamo financia un edificio que alberga un negocio, no un negocio de propiedad de edificios.
La estructura de dos puntos
Casi cada acuerdo SBA ocupado por el propietario utiliza dos entidades: una empresa de operaciones que dirige el negocio y una empresa de tenencia que posee el inmueble. La entidad titular es normalmente el prestatario de la hipoteca, la empresa de operaciones arrenda el espacio, y ambos están obligados en el préstamo: generalmente como co-borrowers, con el flujo de efectivo de la empresa de operaciones que apoya la deuda.
Esta estructura es normal, esperada y generalmente motivada por responsabilidad y planificación de bienes en lugar de por reglas del SBA. Lo que le importa a SBA es que las dos entidades tienen propiedad común, que el arrendamiento entre ellas se documenta en términos razonables, y que el alquiler no se establece en un nivel que distorsiona las finanzas de cualquiera de las entidades.
Cómo se trata el alquiler entre empresas
En el modelo de flujo de efectivo, el analista suele consolidar las dos entidades, eliminando el alquiler entre empresas para que el pago hipotecario se mida directamente contra las ganancias de la empresa de operaciones. Ese es el número que importa, y vale la pena computarse antes de hacer una oferta.
Una consecuencia atrapa a los propietarios de la guardia: establecer el alquiler interempresaria artificialmente alto para cambiar los ingresos en la entidad holding no mejora el archivo. El analista lo elimina de cualquier manera, y un alquiler inusual invita a preguntas sobre si la empresa operativa puede realmente apoyar el costo de ocupación. Documenta el contrato de arrendamiento en una figura de mercado defensible y deja que los números consolidados hablen.
Alquiler versus propio, honestamente
El lanzamiento para comprar es generalmente que el pago de la hipoteca se asemeja al alquiler. A veces sí. Pero la propiedad conlleva costos que un inquilino de tres redes ya puede pagar y un inquilino bruto no: impuestos de propiedad, seguros, mantenimiento, reparaciones de capital y la reserva que usted debe ser financiación para un techo que eventualmente reemplazará.
| Tema de línea | Leasing | Owning |
|---|---|---|
| Costo básico de ocupación | Alquiler de 108.000 dólares | Servicio de la deuda de 118.000 dólares |
| Impuestos y seguros sobre bienes | A menudo en alquiler | 28.000 dólares |
| Mantenimiento y reservas | Gran propietario | 15.000 dólares |
| Costo total anual en efectivo | 108.000 dólares | 161.000 dólares |
| Reducción principal (año 1) | $0 | Alrededor de 26.000 dólares |
| Riesgo de escalada | Alquiler reinicia en renovación | Arreglado o recaudo de la deuda |
El ejemplo arriba deliberadamente hace que la propiedad parezca cara en el primer año, porque en términos de efectivo es a menudo. El caso de propiedad no es el primer año. Es la ausencia de una escalada de alquiler cada renovación, la principal reducción acumulada cada mes, y el hecho de que en el año veinte el pago se detiene enteramente mientras el alquiler no tendría. Escribir el primer año honestamente y mantener el largo.
Examen comparativo y ambiental
Dos informes de terceros conducen el cronograma inmobiliario. La evaluación es ordenada por el prestamista de un panel independiente (no se puede suministrar el propio) y SBA requiere una evaluación independiente para bienes raíces comerciales por encima de un umbral de dólar declarado. Si el valor evaluado viene por debajo del precio de compra, el préstamo es de tamaño contra el valor, y la diferencia se convierte en una negociación con el vendedor o efectivo adicional de usted.
El examen ambiental comienza con una búsqueda de registros y una evaluación del riesgo. Dependiendo de la historia de la propiedad y de las industrias que han operado allí, puede escalar a una evaluación completa del sitio y ocasionalmente a la investigación de la subsuperficie. Las propiedades que han alojado estaciones de gas, limpiadores secos, reparación de automóviles, maquinas o cualquier fabricación con solventes aumentan rutinariamente, y la escalada añade tanto tiempo como costo.
Que programa para el edificio
Si la transacción es puramente inmobiliaria y la propiedad es de uso general, 504 generalmente merece la primera mirada, porque la porción de obligaciones lleva una tarifa fija larga y el costo mezclado es frecuentemente menor. Si el acuerdo incluye capital de trabajo, equipo, construcción o la compra del propio negocio, 7(a) maneja todo en una nota con una madurez mezclada.
Propiedades de uso especial: aquellos con usos alternativos limitados, como cierta hospitalidad, activos médicos o industriales: llevan mayores requisitos de inyección en ambos programas, porque el colateral vale menos para cualquiera que no sea usted. Fármalo en tu planificación anticipada.
Preparación del archivo
Proyecto de documento inmobiliario ocupado por el propietario
- Acuerdo de compra con fecha de cierre que permite la evaluación y el cambio ambiental.
- Alquiler actual para sus locales existentes, incluido el mandato restante y cualquier pena de terminación.
- Desglose de imágenes cuadradas que muestran lo que su negocio ocupará frente a lo que será alquilado.
- Cualquier contrato de arrendamiento existente, con pago de alquiler y vencimientos de arrendamiento.
- Evaluación previa, encuesta, trabajo de título o informe ambiental si el vendedor los tiene.
- Facturas de impuestos y cotizaciones de seguros para el edificio específico.
- Estimaciones para cualquier construcción prevista o mejoras, con documentación de contratistas.
- Entity documents for both the operating company and the holding company.
- Proyecto de arrendamiento entre las dos entidades en términos documentados y razonables.
La mayoría de los prestatarios del artículo saltan es el detalle de impuestos y seguros en la propiedad específica. La subescritura los construirá en el análisis de pago independientemente, y una suposición que resulta ser baja es un problema de cobertura descubierto tarde.
¿Puedo contar el alquiler de otros inquilinos como ingresos?
Se considera generalmente, pero conservadoramente, y no es la principal fuente de reembolso. El préstamo está infrascrito en la capacidad de la empresa de operaciones para llevar el pago, con ingresos de inquilino tratados como soporte en lugar de la base del crédito. No construya una compra alrededor de los ingresos inquilinos que necesita para limpiar la cobertura.
¿Y si la evaluación viene baja?
El préstamo tamaño al menor precio de compra y valor estimado, por lo que la brecha se convierte en el suyo para resolver: generalmente renegociando el precio, aumentando su inyección o caminando. Es por ello que vale la pena insistir en una contingencia de evaluación en el acuerdo de compra, especialmente en los mercados que se han movido rápidamente.
¿Tengo que poseer la propiedad en una entidad separada?
No es necesario, pero común, y generalmente impulsado por consideraciones de responsabilidad y propiedades en lugar de por SBA. Lo que importa al prestamista es que la propiedad en todas las entidades es consistente, ambas están obligadas adecuadamente, y el contrato de arrendamiento entre empresas se documenta en términos que no distorsionan ninguno de los conjuntos de finanzas.
¿Puedo construir en lugar de comprar?
Sí. La construcción en planta baja y la expansión principal son financiables en ambos programas, con controles de desembolso de períodos de construcción, un requisito de ocupación inicial más alto, y generalmente un período de interés único durante la construcción. Espere más documentación, más inspección y un plazo general más largo que una compra de construcción existente.
¿Cuánto necesito bajar en un edificio?
Depende del programa, el tipo de propiedad y el prestamista. La propiedad de uso general con una empresa operativa establecida normalmente requiere lo menos; la propiedad de uso especial y las empresas más nuevas requieren más. Pida el requisito de inyección en su tipo de propiedad específico antes de hacer una oferta, porque mueve el dinero que necesita materialmente.
¿Puedo refinanciar un edificio que ya poseo en un préstamo SBA?
En circunstancias definidas, sí, bajo disposiciones de refinanciamiento que existen en ambos programas sujetos a condiciones de elegibilidad sobre la deuda existente. Las reglas aquí han sido modificadas varias veces, y si su préstamo específico califica depende de su edad, términos y cómo se utilizaron los ingresos originales. Traiga la nota existente y la historia del pago a la primera conversación.
Dónde empezar
Computa su verdadero costo de ocupación hoy (alquiler más todo lo que usted paga encima de él) y compararlo con un pago de hipoteca modelo más impuestos, seguros y una reserva de mantenimiento real. Si la brecha es manejable y usted tiene la intención de estar en el edificio durante una década, la transacción vale la pena perseguir seriamente.
Luego haga dos preguntas antes de firmar: lo que estaba en este sitio antes, y cuánto del edificio ocupará mi negocio realmente. Esas dos respuestas determinan su cronología y su elegibilidad. Tráelos a la ingesta con los retornos de su empresa de operaciones y el archivo comienza en terreno sólido.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.