La mayoría de los operadores llegan a la conversación de SBA con una transacción y sin ver el programa. Ese es el orden correcto (el acuerdo debe escoger el programa, no el revés) pero significa que la primera decisión real es que nadie explica bien. 7 a) y 504 no son niveles del mismo producto. Son animales estructuralmente diferentes con diferentes prestamistas, diferentes lógicas colaterales, diferentes mecánicos de cierre y diferentes costos.
La versión corta: 7(a) es un préstamo de un prestamista que puede financiar casi cualquier cosa que un pequeño negocio hace. 504 es dos préstamos apilados, financiando activos fijos de larga duración solamente, con una segunda posición de tipo fijo proveniente de una compañía de desarrollo certificada. Ponga el trato incorrecto en el programa incorrecto y usted pierde la flexibilidad que necesitaba o paga por la flexibilidad que no.
La diferencia estructural en un párrafo
Un préstamo de 7 a) es una sola nota. El prestamista lo financia, SBA garantiza una porción, y el prestatario hace un pago. Un proyecto 504 se divide: una primera hipoteca convencional de un banco que cubre aproximadamente la mitad del costo del proyecto, una obligación garantizada por SBA de un CDC en segunda posición que cubre aproximadamente el cuarenta por ciento, y una inyección de prestatario de alrededor del diez por ciento. Dos notas, dos tarifas, dos amortizaciones, un edificio.
Esa división es la fuente de casi todas las diferencias prácticas entre los programas. La porción de obligaciones lleva una tarifa fija larga cuando la obligación se vende a los inversores, por lo que 504 es atractivo para una retención de veinte años. La primera hipoteca del banco es crédito convencional precio por el banco, así que parte de su acuerdo 504 no es un acuerdo SBA en absoluto.
Lo que cada programa puede financiar
| Dimension | 7 a) | 504 |
|---|---|---|
| Estructura | Un préstamo, un prestamista | Banco primero + CDC debenture + inyección de prestatario |
| Usos elegibles | Adquisición, bienes raíces, equipos, capital de trabajo, refinanciamiento, construcción | Activos fijos de larga vida: bienes raíces, equipo pesado, construcción, algunos refinanciamiento |
| Capital de operaciones | Sí. | No |
| Buena voluntad / intangibles | Sí. | No |
| Tamaño máximo | Hasta $5M en exposición garantizada por SBA | Funda de $5M, más alto para los fabricantes calificadores y proyectos energéticos, con la porción bancaria en la parte superior |
| Tipo típico | Por lo general variable, diseminación de tapas | Fijado en la obligación, banco en el primero |
| Inyección típica | Varia por uso; a menudo 10% en adquisiciones | Alrededor del 10%, más para uso especial o startup |
| Clausuras | Uno | Dos, con financiación provisional antes de la financiación de obligaciones |
| Vencimiento de bienes raíces | Hasta 25 años | 10, 20 o 25 años en las obligaciones |
Las dos filas que deciden la mayoría de las ofertas son capital de trabajo y buena voluntad. Si su transacción necesita, 504 no puede financiarla y la conversación se ha terminado. Si su transacción es puramente un edificio o una máquina pesada, ambos programas pueden hacerlo y la pregunta se convierte en el carácter de costo y tarifa.
El caso para 504
504 existe para poner dinero fijo a largo plazo detrás de activos fijos. Sus ventajas se agrupan alrededor de ese propósito. La tasa de obligaciones se fija para la vida de la nota, que elimina el riesgo de tasa de interés de aproximadamente el cuarenta por ciento del proyecto en un horizonte de veinticinco años. El costo mezclado a través de las dos notas es con frecuencia inferior a un 7(a) comparable, porque la posición de primer nivel del banco en un 50 por ciento de préstamo a costo es un crédito conservador y bien asegurado que precios en consecuencia.
504 también preserva la capacidad de préstamo. Debido a que la exposición SBA se encuentra en la obligación en lugar de consumir 7(a) capacidad, un operador que espera necesitar un préstamo 7(a) más tarde para el capital de trabajo o una adquisición tiene una verdadera razón para poner el edificio en 504.
El caso para 7(a)
7(a) gana en la anchura y en la velocidad. Un préstamo, un cierre, un pago, y la capacidad de envolver el edificio, el equipo dentro de él, el capital de trabajo para operar y la adquisición del negocio en sí mismo en una sola nota. Para un comprador que compra una empresa de operaciones que resulta ser dueña de sus bienes raíces, esa consolidación no es una conveniencia: es la única manera en que la transacción se financia en una línea de tiempo.
También es la respuesta cuando el prestatario no puede financiar una inyección completa fuera de bolsillo, cuando la propiedad es de uso especial, o cuando el acuerdo tiene que cerrar más rápido que una estructura de dos partes permite. Y es la única opción cuando cualquier parte de la solicitud es intangible.
Cómo elegir, en tres preguntas
- ¿Alguna parte de la solicitud cubre el capital de trabajo, la buena voluntad o el inventario? Si es así, 7(a), o 7(a) junto con un 504 en los activos fijos.
- ¿Es el activo de larga vida, propósito general y algo que pretende mantener durante una década o más? Si es así, 504 merece una seria búsqueda de la tarifa fija sola.
- ¿Esperas necesitar capacidad SBA de nuevo dentro de unos pocos años? Si es así, el peso hacia 504 para los activos fijos por lo que 7(a) capacidad permanece disponible.
También hay un híbrido legítimo: un 504 en el edificio y un 7(a) separado para el capital y el equipo de trabajo. Es más partes móviles y más coste de cierre, y en la transacción correcta produce una estructura total mejor que cualquiera solo.
Donde los plazos difieren
504 tiene más pasos por construcción. El banco subscribe su primera hipoteca, el CDC subscribe y presenta las obligaciones, y porque las obligaciones se financian en un ciclo mensual después del cierre, el proyecto normalmente se cierra en la financiación provisional que posteriormente se realiza por las obligaciones. Nada de eso es problemático, pero es más coordinación y más partes, y generalmente hace 504 más lento de los dos.
7 a) atraviesa un prestamista y un cierre. En los archivos con autoridad de aprobación delegada es generalmente el camino más rápido. Los plazos reales varían ampliamente con la complejidad de los archivos, la capacidad de respuesta de terceros y la capacidad de prestamista, y nada aquí debe leerse como un compromiso con un calendario.
Los honorarios y el pago anticipado se comportan de manera diferente
7(a) lleva una cuota de garantía escalada por tamaño y madurez, normalmente financiada en el préstamo. 504 lleva una pila de tarifas más pequeñas, procesamiento de CDC, garantía de SBA, financiación y un componente de servicio en curso, que se financian generalmente en la obligación, además de los cargos bancarios en su primera hipoteca. Los calendarios de tarifas son fijados por SBA y revisados periódicamente.
Prepago es donde los programas se sumergen más fuertemente para un operador que puede vender. 7(a) prepago charges apply only to longer maturities, only in the first three years, and only above a threshold share of the balance. La obligación 504 conlleva una disminución de la prima de pago anticipado sobre aproximadamente la primera mitad de su mandato, que puede ser un número significativo si usted vende el edificio en el año cuatro. Si una venta o refinanciamiento dentro de una década es plausible, precio que en antes de elegir.
¿Puedo usar ambos programas en el mismo proyecto?
Sí. Una estructura común pone a los bienes raíces en un 504 y fondos de equipo y capital de trabajo con un 7(a) separado. Requiere coordinar dos prestamistas y dos cierres, y en un gran proyecto la mejora del costo combinado y la capacidad preservada a menudo justifica la complejidad.
¿Siempre es más barato 504?
No. Con frecuencia es más barato sobre una base mezclada para un edificio de uso general mantenido a largo plazo, porque los precios conservadores de posición de primera calidad del banco bien. Pero las estructuras de tarifas, los propios precios del banco, la exposición de prepago y el costo de dos cierres mueven la comparación, y en proyectos más pequeños la aritmética puede cambiar.
¿Qué es un CDC y escojo uno?
A Certified Development Company es una empresa sin fines de lucro certificada por SBA para empaquetar, cerrar y servir 504 obligaciones en una región definida. Usted tiene algunas opciones entre CDCs que sirven a su área, y varían en la capacidad de respuesta y familiaridad sectorial. El banco que proporciona la primera hipoteca generalmente tiene CDCs que funciona con rutina, que vale la pena ponderar.
¿El requisito de ocupación difiere entre los programas?
Ambos programas requieren que el prestatario ocupe la propiedad, ya que los umbrales citados comúnmente son la mayoría de un edificio existente y una mayor parte inicial en la nueva construcción con un plan para ocupar más con el tiempo. Los porcentajes específicos son fijados por la política de SBA y deben ser confirmados para la norma actual establecida antes de que usted subscriba un edificio parcialmente liso.
¿Puede refinanciar la deuda existente 504?
En circunstancias definidas, sí: existen programas de refinanciamiento con y sin un componente de expansión, sujetos a condiciones de elegibilidad sobre la edad y la naturaleza de la deuda refinanciada. Las reglas aquí se han modificado varias veces, así que trate cualquier resumen como punto de partida y confirme la política actual.
¿Qué programa es mejor para comprar un negocio que posee su edificio?
Por lo general 7(a), porque la parte de buena voluntad de la compra no puede ser financiada bajo 504 y dividir la transacción en dos programas y dos cierres añade riesgo a un acuerdo con un acuerdo de compra firmado y una fecha de cierre. Los compradores sofisticados a veces lo dividen, financiando los bienes raíces inferiores a 504 y el negocio operativo bajo 7(a), pero toma coordinación y un vendedor cooperativo.
Dónde empezar
Escriba su uso de la línea de ganancias por línea y total cada categoría: bienes raíces, equipos, buena voluntad, capital de trabajo, costos de cierre. Si las líneas intangibles y de capital de trabajo son cero y el activo es de larga duración, precio el 504 camino primero. Si no son cero, usted está en 7(a) territorio y la pregunta se convierte en sizing en lugar de programa.
Lleve ese horario a la ingesta en lugar de un préstamo. El programa sigue de los usos, y un escritorio que puede ver los usos puede decirle en una conversación en la que estructura el trato pertenece.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.