Los préstamos SBA llevan más artículos de línea que un préstamo a plazo convencional, y la forma en que se presentan los hace difíciles de comparar. Algunos honorarios se cobran al prestamista y pasan a través. Algunos son acusados al prestamista y no pueden ser pasados legalmente. Algunos son gastos de terceros que existirían en cualquier préstamo comercial. La mayoría se puede financiar en el préstamo, lo que significa que aparecen en su saldo en lugar de su cuenta bancaria y son fáciles de subestimar.
Este es un mapa de la pila de costes: lo que cada cuota es, cuando se carga, quien lo lleva, y donde hay realmente espacio para empujar. Los horarios de tarifas son fijados por SBA y revisados (a veces al año) así que trate cada figura aquí como estructural en lugar de actual, y pregunte a su prestamista para el horario en vigor en su archivo.
La cuota de garantía
El mayor costo específico de SBA en un préstamo 7(a) es la cuota de garantía inicial. Se calcula sobre la parte garantizada del préstamo en lugar de la cantidad total, y escala tanto con el tamaño del préstamo como con la madurez, los préstamos más grandes y las madurezs más largas tienen mayores porcentajes. SBA establece el calendario cada año fiscal y, en algunos años, lo ha reducido o renunciado a préstamos más pequeños.
Formalmente la tarifa se cobra al prestamista. Prácticamente se pasa casi siempre al prestatario y se financia en el préstamo, por lo que aparece en su uso de ganancias en lugar de su declaración de cierre. No es negociable: es una cuota federal, no una carga de prestamista.
La cuota de servicio en curso
SBA también cobra al prestamista una cuota anual de servicio en el saldo garantizado pendiente. A diferencia de la cuota inicial, este puede no pasar al prestatario. Nunca lo verás en una declaración, pero es real, y es una de las razones por las que el precio de los préstamos SBA donde lo hacen, la economía del prestamista tiene un costo que su hoja de términos no se especifica.
Gastos de cierre de terceros
Estos son los costos que existirían en cualquier préstamo comercial de complejidad similar. Se pagan a partes independientes, no al prestamista, y por lo general son financiables en el préstamo.
| Costo | Cuando se aplica | Notas |
|---|---|---|
| Evaluación comercial | Cualquier garantía inmobiliaria por encima del umbral de SBA | Ordenado por el prestamista de un panel independiente; usted no puede traer su propio |
| Environmental review | Inmobiliaria colateral | Empieza como una búsqueda de registros; escalada para historias de propiedades de mayor riesgo |
| Valoración de empresas | Cambio de propiedad por encima de una cantidad financiada declarada | Tercer partido independiente; requerido cuando la buena voluntad es material |
| Título, encuesta y grabación | Inmobiliaria colateral | Gastos estándar de transporte, dependientes del mercado |
| Evaluación del equipo | Material utilizado-equipment collateral | A menudo renuncia a nuevos equipos adquiridos en factura |
| Legal and documentation | La mayoría de las transacciones | El abogado de Lender en archivos complejos; el suyo es separado y opcional |
| Seguro de seguro de vida | La mayoría de las transacciones | Nivel de riesgo y responsabilidad; la vida sobre los principales principales es común |
Ninguna de estas son ganancias prestadas, por lo que discutir sobre ellas raramente funciona. Lo que hace el trabajo es preguntar temprano cuáles se aplican a su transacción específica, por lo que el total no es una sorpresa en la mesa de cierre.
Honorarios del prestamista, y que son negociables
SBA restringe lo que un prestamista puede cobrar directamente a un prestatario. Los gastos de embalaje o servicio sólo se permiten dentro de los límites y deben ser razonables y divulgados. Donde existe una tarifa en su hoja de términos que no es una cuota federal ni un pago a un tercero, ese es el punto de línea que vale la pena una conversación.
Pida esto antes de comparar dos hojas de plazo
- La cuota de garantía en dólares, y si se está financiando o pagando al cierre.
- Cualquier carga de embalaje, aplicación o servicio de prestamista, se especifica por separado.
- Que terceros reporta esta transacción específica requiere, y el costo estimado de cada una.
- Cual de esos costos son pagables incluso si el préstamo no cierra.
- La propagación sobre la tasa base, y la tasa base que se utiliza.
- Los términos de pago anticipado, declarados como un horario en lugar de una oración.
- El monto total que se financiará después de que todos los gastos se añadan al préstamo.
- El pago mensual de ese total financiado, en el plazo real que se ofrece.
La propagación sobre la tasa base es también una decisión del prestamista dentro de la tapa del SBA, y está influenciada por el tamaño del préstamo, el término, la cobertura colateral y la calidad del crédito. Un archivo fuerte con garantía real tiene ventaja en la difusión de que un archivo marginal no lo hace. Esa ventaja vale más sobre la vida de un préstamo largo que cualquier negociación de honorarios.
Cómo difieren las tasas 504
Un proyecto 504 tiene tarifas en ambas mitades. La primera hipoteca del banco conlleva los costos de origen y cierre que el banco cobra sobre crédito convencional. El lado de obligaciones lleva una pila de tarifas más pequeñas de SBA y CDC: una cuota de procesamiento de CDC, una cuota de garantía SBA, una cuota de financiación y un componente de servicio continuo incorporado a la tasa efectiva, la mayoría de los cuales se financian en la obligación en lugar de pagar al cierre.
El resultado es que 504 cuotas totales en la porción SBA son comúnmente un pocos por ciento de la cantidad de obligaciones, financiado, más los costos separados del banco. Debido a que las piezas son citadas por separado por dos instituciones diferentes, comparando un 504 a un 7(a) en las tasas requiere añadir ambas mitades. Pida la cifra total en ambas notas y compare ese número al 7(a) all-in.
Cargos de pago
Prepago es donde los préstamos SBA se comparan favorablemente con la mayoría del crédito comercial, y donde los dos programas se sumergen. El 7 a), un cargo de pago anticipado sólo se aplica a préstamos con maturidades de 15 años o más, sólo durante los tres primeros años, y sólo cuando el pago anticipado en un período de doce meses supera una parte declarada del saldo pendiente. disminuye cada año y luego desaparece. Los préstamos más cortos 7(a) por lo general no tienen ningún cargo por adelantado.
La obligación 504 conlleva una prima de pago anticipado descendente sobre aproximadamente la primera mitad de su mandato, que es una ventana de exposición más larga que 7(a). Si hay alguna posibilidad realista de vender la propiedad o refinanciamiento dentro de una década, modelo que cuesta explícitamente antes de elegir el programa. Los términos actuales deben ser confirmados con su prestamista y CDC.
Lo que las tarifas realmente agregan a su pago
Debido a que la mayoría de los costos son financiados, la manera honesta de evaluarlos está en el pago en lugar del porcentaje. Agregue la cuota de garantía y todos los costos de cierre financiero a su cantidad de préstamo, amortice el total a una tasa realista sobre su término real, y compare esa cifra mensual a la estructura alternativa. Una cuota que suena grande como porcentaje a menudo añade una cantidad modesta por mes durante veinticinco años, y una tarifa que suena pequeña puede importar en una nota de diez años.
Esa comparación es también la manera correcta de evaluar la SBA contra un préstamo convencional. La cuota de garantía es un costo real. También es un globo en el año cinco en la alternativa convencional. Precio a lo largo de todo el período de espera, no al cierre.
¿Puedo pagar la cuota de garantía fuera del bolsillo en lugar de financiarla?
Normalmente sí, si prefieres mantener el saldo del préstamo. La mayoría de los prestatarios lo financian porque preservar el efectivo al cierre vale más que el costo de interés, especialmente en un préstamo de larga duración. Ejecute ambas versiones del pago antes de decidir.
¿Son los honorarios del SBA iguales en cada prestamista?
Las tarifas federales son idénticas en todas partes porque SBA las establece. Lo que varía es la propagación sobre la tasa base, cualquier tarifa de prestamista permitida, y qué terceros informan que el prestamista requiere en un archivo dado. Comparar a los prestamistas en la cuota federal es inútil; compararlos en la difusión y los informes requeridos no es.
¿Por qué mi presupuesto de cierre es mucho más alto que un préstamo residencial?
La evaluación comercial, el examen ambiental y la valoración empresarial son sustancialmente más implicados que sus equivalentes residenciales, y en una adquisición que puede necesitar los tres. También son costos independientes de terceros en lugar de cargos de prestamista, por lo que no se comprime con la negociación.
¿Hay una tarifa si me declinen?
Usted generalmente no paga la cuota de garantía, porque sólo se cobra cuando se garantiza un préstamo. Los costos de terceros ya incurridos (una evaluación ordenada y entregada, por ejemplo) se deben normalmente independientemente del resultado. Pregunte qué costos están en riesgo antes de autorizar cualquier informe.
¿Puede el vendedor pagar algunos de mis costos de cierre en una adquisición?
Los acuerdos de compra asignan costos entre las partes de diversas maneras, y esa asignación es una negociación entre comprador y vendedor. Lo que importa para el préstamo es que el costo total del proyecto y las fuentes de fondos se vinculan y están debidamente documentados, por lo que aumentar cualquier participación inusual en los gastos con su prestamista antes de firmar.
¿Un plazo más largo siempre cuesta más en los honorarios?
El cronograma de honorarios de garantía se diferencia por vencimiento, por lo que una madurez más larga puede llevar un porcentaje más alto. Pero el alivio de pago de una amortización más larga generalmente supera la diferencia de tarifas por un amplio margen, y la cobertura es lo que determina si el préstamo ocurre en absoluto. Evaluar el pago, no en porcentaje de honorarios.
Dónde empezar
Pregunte a cualquier prestamista por una estimación escrita que separa tres cubos: honorarios federales, honorarios de prestamistas y costos de terceros. Esa sola solicitud hace que dos hojas de término sean comparables, y sobresale cualquier carga que no pertenezca en uno de los tres.
A continuación, ejecutar el pago con todos los costos financieros rodados en el balance, a un cojín de tasa por encima del índice de hoy, a través del término que realmente obtendrá. Nuestro estimador de pago SBA hará la amortización; el número que produce es la única comparación de tarifas que significa cualquier cosa.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.