Pregúntele a cinco prestatarios cuánto tarda un préstamo SBA y obtendrá cinco números entre tres semanas y nueve meses. Ambos extremos de esa gama son reales, y la diferencia entre ellos no tiene casi nada que ver con la Administración de Pequeñas Empresas. Se reduce a lo completo que el archivo estaba en la presentación, cuántos terceros requiere la transacción, y cuántos hechos fueron descubiertos después de que el memo de crédito fue escrito.
Vale la pena comprender la secuencia, porque las etapas no son igualmente elásticas. Algunos están completamente dentro de su control y tomar días. Otros están en manos de un evaluador con una cola de cuatro semanas, y ninguna cantidad de presión los mueve. Saber qué es lo que te dice dónde gastar tu urgencia.
Las cinco etapas
| Etapa | ¿Qué pasa? | Quien controla el reloj |
|---|---|---|
| Pantalla previa | Comprobación de elegibilidad, tamaño aproximado, selección de programas | Usted: la velocidad depende de lo rápido que proporciona las devoluciones y un horario de deuda |
| Underwriting | Modelo de flujo de efectivo construido, memo de crédito escrito, condiciones redactadas | El prestamista, más usted en cada solicitud de seguimiento |
| Aprobación del crédito | Compromiso emitido con las condiciones previas al cierre | El comité de crédito del prestamista o autoridad delegada |
| Trabajo de terceros | Evaluación, medio ambiente, valoración, título, seguro, búsqueda | Proveedores independientes con sus propias colas |
| Documentación y financiación | Documentos de préstamo, entidad y limpieza de arrendamiento, firma, desembolso | Compartido: generalmente cerrado por el elemento más lento que falta |
El trabajo de terceros es la etapa para la que la mayoría de los operadores no tienen presupuesto, y con frecuencia es la más larga. También funciona en parte en paralelo con la subescritura en archivos bien gestionados, que es uno de los pocos aceleradores auténticos disponibles.
¿Qué determina si usted está en el extremo rápido
Tres factores dominan. En primer lugar, tipo de transacción: una solicitud de capital de trabajo o equipo sin bienes raíces salta completamente la valoración y el camino ambiental y puede moverse dramáticamente más rápido. En segundo lugar, si el prestamista tiene autoridad delegada para aprobar en nombre del SBA, que elimina toda una cola de revisión. Tercero, y más controlable, integridad de archivos en sumisión.
Ese tercer factor vale más que los otros dos combinados para la mayoría de los prestatarios. Cada respuesta incompleta no sólo retrasa para el momento en que te lleva a responder. Devuelve el archivo al fondo de la cola de un analista. Diez pequeños retrasos de dos días cada uno no son cuatro semanas de retraso, son considerablemente más.
Primera etapa: informes de terceros
En cualquier archivo con bienes raíces comerciales, la evaluación y la revisión ambiental se sitúan en el camino crítico. El prestamista, no el prestamista, de un panel independiente, ordena las comparecencias y depende del tipo de mercado y propiedad. La revisión ambiental normalmente comienza con una búsqueda de registros y se escala a una evaluación más completa cuando la historia de la propiedad o el uso de la industria lo garantiza, lo que, por cualquier cosa que haya sido alguna vez una estación de gas, limpiador seco o tienda de automóviles, generalmente lo hace.
La única palanca real es el momento. Pregúntele a su prestamista qué tan pronto se pueden ordenar en relación con la aprobación del crédito, y esté dispuesto a pagar por ellos en riesgo si el archivo es de otro modo fuerte y la fecha de cierre es fija. Ese es un riesgo financiero real si el préstamo no cierra, y a veces es el comercio adecuado.
Segundo punto: la contraparte
En una adquisición, el comprador está motivado y el vendedor frecuentemente no lo es. La subescritura necesita las declaraciones fiscales del vendedor, las finanzas provisionales, una asignación de activos y a menudo la cooperación del propietario en el contrato de arrendamiento. Nada de eso es el comprador para producir, y es la razón más común los archivos de adquisición se sientan todavía.
Construir la obligación en el acuerdo de compra. Una cláusula que exige al vendedor que proporcione información financiera y coopere con las solicitudes de prestamista dentro de un número declarado de días convierte un favor en un término. No cuesta nada firmar y ahorra semanas después.
Punto tres: las cosas descubrieron tarde
Todos los hechos no revelados previamente activan el nuevo trabajo. Una entidad afiliada que cambia el análisis de tamaño. Un préstamo que no estaba en el calendario de la deuda, sino que muestra el informe de crédito. Una mentira de impuestos. Una demanda pendiente. Un retorno enmendado que restablece el año en que se construyó el modelo de flujo de caja. Cada uno de estos envía el archivo hacia atrás, no hacia atrás.
El remedio es unglamorous: revelar todo en el frente, incluyendo los elementos que usted piensa son irrelevantes o embarazosos. Un analista que aprende sobre un problema de usted puede subescribir alrededor de él. Un analista que lo encuentra independientemente tiene que reexaminar todo lo que dijiste.
Stall point four: entity and lease cleanup
Condiciones de cierre de la deuda administrativa superficial que se ha acumulado en silencio durante años. Inscripciones estatales tardías. Un acuerdo operativo que nunca fue modificado después de que un socio se fuera. Una licencia que se mantiene personalmente en lugar de por la entidad. Un contrato de arrendamiento sin provisión de asignación, o ninguno de los términos que SBA requiere para un local alquilado.
Individualmente son triviales. Colectivamente añaden de dos a cuatro semanas, porque cada una involucra a un tercero en su propio horario: una oficina estatal, un abogado del propietario, una junta de licencias. Esta es la categoría más vale la pena aclarar antes de aplicar.
Borrar estos antes de su presentación
- Confirme que la entidad está en buen estado en cada estado donde está registrada.
- Actualizar el acuerdo operativo o estatutos para reflejar la propiedad actual exactamente.
- Verificar que las licencias y permisos son retenidos por la entidad, no por un individuo.
- Saque su propio crédito y reconcilie cada línea comercial contra su horario de deuda.
- Resolver o documentar cualquier mentira fiscal, juicio o litigio pendiente.
- Lea el contrato de arrendamiento para asignaciones y disposiciones de plazo, y pregunte al propietario temprano sobre una adición de prestamista.
- Confirme que el vendedor proporcionará fondos en un plazo definido, por escrito.
- Ordene o localice cualquier evaluación, encuesta o informe ambiental existente sobre la propiedad.
Cómo comprimir la línea de tiempo
- Completo. Un paquete gana catorce emails por un amplio margen.
- Designe a un contestador. Archivos en los que las solicitudes rebotan entre un propietario, un contable y un CPA pierden días en routing solo.
- Responde dentro de veinticuatro horas, incluso si la respuesta es una fecha por la cual responderás.
- Pregunte qué se puede ordenar en paralelo y si puede pagar por ello en riesgo.
- Mantengan los libros congelados. No reiniciar las finanzas de media escritura a menos que el prestamista pregunte.
- Ponga las obligaciones de vendedor y propietario por escrito antes de que se vuelvan urgentes.
¿Cuánto tarda un préstamo SBA, de manera realista?
Depende sobre todo de si los bienes raíces están involucrados. Los archivos de capital de trabajo y equipo sin informes de terceros pueden moverse considerablemente más rápido que las transacciones inmobiliarias, que llevan la evaluación y los plazos ambientales que están fuera del control de cualquiera. Pregunte a su prestamista específico por su giro actual en su tipo de transacción en lugar de confiar en una figura general.
¿El SBA en sí reduce las cosas?
Raramente, en los archivos aprobados bajo autoridad delegada, porque la agencia nunca toca el archivo antes de la financiación. Los archivos que deben ser enviados a SBA para su revisión añaden una cola, y esa cola se prolonga cuando el volumen es alto o durante un lapso en las consignaciones federales. Incluso entonces, el tiempo de agencia es generalmente una minoría del tiempo total transcurrido.
¿Puedo acelerar las cosas pagando la evaluación temprano?
A veces, y los prestamistas difieren en si ordenarán trabajo de terceros antes de la aprobación del crédito. Cuando lo harán, pagar en riesgo puede sacar semanas del camino crítico, pero el dinero está realmente en riesgo si el préstamo no cierra. Es un comercio razonable en un archivo fuerte con una fecha de cierre dura y un pobre en un archivo marginal.
¿Cuál es la causa más común de retraso?
Respuestas de documentos incompletas, por un amplio margen. Los informes de terceros son el tema más largo, pero generalmente son predecibles. El ping-pong de documentos es grande y evitable, y está completamente dentro del control del prestatario.
¿Debería solicitar a varios prestamistas a la vez para ahorrar tiempo?
Normalmente cuesta tiempo en lugar de guardarlo. Las presentaciones paralelas producen paquetes inconsistentes y dividen su atención en múltiples solicitudes de documentos, y un archivo que ha sido ampliamente comprado es más difícil de colocar después. Mejor enviar un paquete completo a un prestamista que maneja su tipo de transacción.
Mi cita de clausura es en treinta días. ¿Es realista SBA?
A veces, para simples transacciones no-real-estado con un prestamista delegado y un archivo realmente completo, pero es apretado y no es algo que cualquier prestamista puede prometer. Si la fecha es inamovible, dilo en la primera conversación para que el prestamista pueda decirle honestamente si perseguirla, negociar una extensión, o utilizar financiamiento provisional y refinanciamiento más adelante.
Dónde empezar
Ejecute la lista de verificación previa a la admisión antes de hablar con un prestamista. La mayoría es administrativa, ninguna de ellas requiere una decisión de crédito, y elimina la categoría de retraso que aparece cuando el archivo ya está bajo un plazo de cierre.
A continuación, ensamblar el paquete completo de documento en una carpeta y enviarlo como un paquete. Si prefieres que alguien te diga lo que falta antes de enviarlo, inicia el archivo con nosotros y te diremos qué pedirá un subscriptor antes de preguntar.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.