Hay dos puertas delante de cada préstamo del SBA y fallan por razones completamente diferentes. El primero es elegibilidad: un conjunto de reglas federales sobre qué tipo de negocio, propiedad de quién, haciendo qué, con el dinero yendo hacia dónde. Es binario, no es negociable, y no le importa lo rentable que eres. El segundo es el crédito: si un prestamista quiere el riesgo. Muchas empresas elegibles son rechazadas por crédito, y muchos créditos excelentes son inelegibles.
Los operadores pierden más tiempo a la primera puerta de lo que esperan, porque los problemas de elegibilidad tienden a salir tarde: después de que se haya escrito un memorando de crédito, cuando alguien finalmente mapea el gráfico de la propiedad. Esta pieza cubre lo que se revisa, en el orden que normalmente se revisa, para que pueda limpiar la prueba de reglas antes de gastar cualquier cosa en el crédito.
El propio negocio
Las necesidades de referencia son cortas. El negocio debe ser con fines lucrativos, debe organizarse y operar en los Estados Unidos o sus territorios, debe hacer negocios allí, y debe ser una empresa operativa en lugar de un titular pasivo de activos. Las organizaciones sin fines de lucro son ineligibles. Así es un negocio cuya actividad principal es mantener bienes raíces para arrendar a arrendatarios no relacionados, que es la única sorpresa más común para los inversores inmobiliarios.
Hay una estructura bien usada que hace que la propiedad ocupada funcione de todos modos: una empresa de operaciones arrenda el edificio de una compañía de tenencia relacionada, ambas entidades son co-borrowers o una garantiza la otra, y el requisito de ocupación se mide contra la empresa de operaciones. Esa estructura es normal y esperada. Lo que no es elegible es financiar un edificio que pretende alquilar a terceros.
Normas de tamaño y prueba alternativa
SBA define pequeño por industria. Cada código NAICS lleva un estándar de tamaño expresado como recibos anuales promedio o como cuenta de empleado, y los estándares varían enormemente, un contratista especial y un mayorista de comestibles se miden en escalas muy diferentes.
También hay un estándar de tamaño alternativo disponible para 7(a) y 504 basado en el valor neto tangible y el ingreso neto promedio después de los impuestos federales durante los dos años anteriores. Un negocio demasiado grande bajo su estándar de ingresos de la industria puede a veces todavía calificar bajo la prueba alternativa, que vale la pena comprobar antes de asumir que ha superado el programa. Las cifras específicas son fijadas por SBA y cambian, por lo que confirman los umbrales actuales.
Afiliación: la regla que atrapa a la gente
El tamaño no se mide solo en el solicitante. SBA agrega al solicitante con sus afiliados: entidades bajo control común a través de propiedad, gestión, relaciones contractuales o identidad de interés entre parientes cercanos. Esa figura combinada es lo que se prueba contra el estándar de tamaño, y la exposición combinada SBA a través de los afiliados es lo que se pone a prueba contra la tapa del programa.
El modo de fracaso práctico no es un imperio oculto. Es un propietario con un veinticinco por ciento de interés en la compañía no relacionada de un amigo, un cónyuge que posee un negocio separado en un campo relacionado, o una empresa de gestión que controla varias entidades operativas. Nada de eso es impropio. Todo tiene que ser divulgado al principio, porque descubrirlo fuerzas de media escritura el análisis de tamaño y el análisis de exposición a ser reconstruido.
Discúlpese todo esto el día uno
- Cada entidad en la que usted tiene cualquier interés de propiedad, incluyendo los inactivos y los inactivos.
- Cada entidad en la que su cónyuge, padres, hijos o hermanos tienen interés, especialmente en una industria relacionada.
- Cualquier acuerdo de gestión o servicios compartidos que proporcione a otra parte control sobre las operaciones.
- Cualquier préstamo SBA existente en cualquier entidad que usted o sus afiliados poseen, con saldos actuales.
- Acuerdos de franquicia, licencia o distribución que limitan el funcionamiento del negocio.
- Cualquier entidad que comparta empleados, instalaciones, clientes o equipo con el solicitante.
Propiedad, ciudadanía y carácter
SBA mantiene requisitos sobre quién puede ser dueño de un negocio elegible, y esta área ha sido revisada más de una vez en los últimos años, incluyendo el endurecimiento de la propiedad de personas que no son ciudadanos o residentes permanentes legales. Debido a que el conjunto de reglas se mueve, tratar cualquier resumen como direccional y confirmar el estándar actual con su prestamista antes de construir una transacción alrededor de una estructura de propiedad.
La revisión de caracteres se aplica a todas las personas con implicación significativa y a la gestión clave. La historia criminal no descalifica automáticamente, sino que provoca revisión y divulgación adicionales, y la no divulgación es mucho más dañina que la historia subyacente. Prior default causing a loss to the federal government (including student loans and prior SBA debt) is a hard problem and must be resolved before an application goes anywhere.
La prueba de crédito en otro lugar
La garantía existe para llenar una brecha, por lo que el prestamista debe documentar que el solicitante no pudo obtener el crédito en términos razonables sin ella. En la práctica se trata de un objeto de memo en lugar de un obstáculo: una garantía delgada, un término más largo que la política convencional permite, o un uso intangible-heavy del producto todo lo satisface fácilmente. Se hace relevante sólo para los prestatarios muy fuertes, a quienes se les puede decir que el crédito convencional está disponible, que no es un rechazo tanto como una redirección a un producto más barato.
Empresas y usos ineligibles
Algunas actividades están simplemente fuera del programa. Las categorías recurrentes son bienes raíces pasivas y otras empresas de ingresos pasivos, empresas de préstamos e inversiones, empresas que obtienen ingresos significativos de los juegos de azar, empresas especulativas, estructuras de distribución pirámide o multinivel, empresas que realizan actividades ilegales bajo la ley federal, independientemente del estado estatal, y ciertas entidades afiliadas o de cabildeo gubernamentales.
Los usos del producto tienen sus propias restricciones. Reembolso de un propietario para la equidad previamente invertido, distribuciones de financiación a un propietario que no está vendiendo, pagando impuestos federales delincuentes, y financiando una compra de una parte donde la transacción no tiene un propósito empresarial legítimo todos caen fuera de las reglas. Cuando parte de una solicitud es ineligible, el resultado habitual es un tamaño más que una disminución.
| Situación | Que puerta | Lo que rige la respuesta |
|---|---|---|
| Compra de un edificio alquilado enteramente a terceros | Eligibilidad | Bienes inmuebles pasivos está fuera del programa independientemente de los retornos |
| Comprando el edificio que su empresa ocupa | Eligible | Ocupación medida contra la empresa de operaciones |
| Empresa creció más allá de sus ingresos de la industria estándar | Eligibilidad | Compruebe el estándar de tamaño alternativo antes de asumir que envejece |
| El propietario tiene una participación minoritaria en una empresa no relacionada | Eligibilidad | Normas de afiliación tamaño agregado y exposición SBA existente |
| El negocio es rentable pero la cobertura es delgada | Crédito | Política sobre cobertura del servicio de la deuda, no una norma federal |
| El propietario tiene una quiebra descargada desde hace años. | Crédito | Sentencia Lender; una pérdida federal sin resolver es la cuestión de elegibilidad |
| Los procedimientos pagarían al propietario por la equidad previa | Eligibilidad | Restricted use of proceeds; usually resized rather than refused |
Franquicias, licencias y acuerdos de terceros
La financiación de la franquicia es rutinaria, pero el propio acuerdo de franquicia es revisado para disposiciones que comprometerían el control del prestatario del negocio o la posición colateral del prestamista. El control excesivo de franquicias sobre la transferencia, o la capacidad de asumir operaciones, puede requerir una adición antes de que el préstamo pueda cerrar. El proceso administrativo en torno a esto ha cambiado en los últimos años, y la responsabilidad de documentarlo ahora se encuentra con el prestamista.
La misma lógica se aplica fuera de la franquicia. Los acuerdos de distribución, los contratos de gestión y los acuerdos de concesión de licencias se leen con una pregunta: ¿Este acuerdo deja al prestatario realmente en control de la empresa que el préstamo está financiando? Si no lo hace, es una cuestión de elegibilidad, no una cuestión de papeleo.
¿Una quiebra previa me hace ineligible?
No automáticamente. Una quiebra personal descargada es una consideración de crédito en lugar de una barra de elegibilidad, y los prestamistas pesan cuánto tiempo hace, lo que lo causó y lo que el prestatario ha hecho desde entonces. Lo que crea un problema de elegibilidad es una pérdida sin resolver al gobierno federal, que es un problema separado de la quiebra en general.
Tengo varios LLCs. ¿Eso me descalifica?
No, pero todos son contados. La prueba de tamaño y la tapa de exposición SBA se aplican al solicitante más a sus afiliados, por lo que múltiples entidades pueden empujar una figura combinada sobre un umbral que el solicitante solo aclararía. Mapea el gráfico de propiedad completo antes de aplicar para que nadie se sorprenda.
¿Puede un negocio con propiedad extranjera calificar?
Las normas que rigen la propiedad de personas que no son ciudadanos o residentes permanentes legales se han endurecido y revisado recientemente, y son lo suficientemente estrictas que esta es una pregunta para responder antes de construir una transacción. Pregúntele a su prestamista por el estándar actual y cómo se aplica a su tabla de tapas específica en lugar de confiar en la orientación anterior.
¿Es un inversionista inmobiliario alguna vez elegible?
No para la financiación de los bienes de alquiler destinados al arrendamiento con arrendatarios no relacionados. Eso es ingresos pasivos y está fuera del programa. Un inversionista que opera un negocio real y quiere comprar el edificio que ocupa el negocio es elegible, utilizando la estructura estándar de la compañía de operaciones y la compañía de tenencia con el requisito de ocupación medido contra la entidad operativa.
¿Necesito ser rentable para ser elegible?
La rentabilidad es una cuestión de crédito, no una de elegibilidad. Un negocio sin fines de lucro puede ser elegible y todavía ser rechazado, y una startup sin historia en absoluto puede ser elegible mientras se enfrenta a un caso de crédito mucho más difícil. Mantenga las dos puertas separadas cuando está diagnosticando por qué un archivo no se mueve.
¿Cómo se mantienen las normas de elegibilidad?
Ellos cambian. La SBA revisa periódicamente sus procedimientos operativos y las revisiones han sido sustantivas en los últimos ciclos: se han movido las normas de propiedad, los requisitos de inyección y las condiciones de refinamiento. Cualquier resumen escrito, incluido este, es un punto de partida para una conversación con un prestamista que trabaja bajo el conjunto actual de reglas, no un sustituto.
Dónde empezar
Construya el gráfico de propiedad primero. Cada entidad, cada porcentaje, cada miembro de la familia con interés en cualquier cosa adyacente, y cada saldo SBA existente en todo el grupo. Toma una hora y elimina la categoría de problema que sale a la semana seis.
A continuación, escriba su uso de la línea de ganancias por línea y compruebe cada línea contra la lista restringida. Si todo se aclara, elegibilidad está detrás de usted y el trabajo restante es un caso de crédito, que es la parte que realmente puede influir.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.