La hoja de balance más fuerte que la mayoría de los concesionarios hacen es comprar la propiedad de la que ya operan. El alquiler se convierte en principal, la tienda controla su propia ubicación (ningún propietario que decida no renovar un contrato de arrendamiento) y el inmueble se convierte en el anclaje colateral para cada instalación futura. El programa 504 existe para hacer exactamente esta compra posible en un pago inicial una tienda de operaciones puede realmente financiar.
La estructura, en una imagen
Un proyecto de 504 es financiado por tres partes a la vez: un banco presta aproximadamente la mitad frente a una primera mentira, una Certified Development Company financia una segunda pieza respaldada por el SBA, y el negocio trae el resto como su contribución: comúnmente alrededor del diez por ciento, más para propiedades de uso especial o negocios más nuevos. El efecto práctico es que una tienda puede controlar una propiedad de dos millones de dólares por una fracción de la equidad que una compra convencional exigiría, con largos términos fijos en la pieza CDC.
| Piece | Compartir | Monto | Garantizado por |
|---|---|---|---|
| Crédito bancario | ~50% | 1.000.000 dólares | Primera mentira en la propiedad |
| CDC / obligaciones SBA | ~40% | 800.000 dólares | Segundo teniente |
| Contribución de los prestamistas | ~10% | 200.000 dólares | — |
Los requisitos de contribución se mueven con la propiedad y el prestatario: una instalación de uso especial o una empresa de menos de dos años aumenta la cuota del prestatario. Una propiedad de concesionario con ascensores, bahías y un showroom construido a propósito se puede leer como propósito especial, por lo que tamaño el pago de baja conservador hasta que el prestamista haya clasificado la propiedad.
Regla de ocupación del propietario
El programa financia bienes raíces ocupadas por el propietario: para un edificio existente el negocio operativo debe ocupar por lo menos el cincuenta por ciento de él. Para un concesionario esto es raramente un problema (la tienda normalmente ocupa todo de él) pero importa en dos casos reales: una propiedad con inquilinos de terceros en parte del edificio, y un operador que quiere comprar un sitio más grande que las necesidades de la tienda y arrendar el resto. La nueva construcción conlleva un requisito de ocupación más alto.
Lo que califica más allá del edificio
- Tierra y el edificio existente, incluyendo una gran compra donde las estructuras son menores.
- Construcción y renovación: nuevas bahías de servicio, ampliación de showroom, trabajo en el sitio, pavimentando el lote.
- Equipos de larga vida instalados como parte del proyecto: ascensores, estantes de alineación, cabinas de pintura y equipo similar de taller pesado con vida útil que coincida con el préstamo.
- Gastos blandos adjuntos al proyecto: cierre, evaluación, algún interés provisional.
Ese tercer artículo es el que faltan los distribuidores. Un proyecto de instalación que incluye el equipo pesado del departamento de servicio puede llevar ese equipo dentro de los 504 en términos de longitud real, en lugar de financiarlo por separado en términos de longitud de equipo. Si esa es la elección correcta depende de la vida útil del equipo: el término de juego a la vida es la regla que impide que la tienda pague por el hierro muerto.
Alquiler versus propio: el aritmético que lo decide
Tome una tienda pagando catorce mil al mes en alquiler, cien sesenta y ocho mil al año que no construye nada y retribuye hacia arriba en cada renovación. Suponga el costo mensual total de poseer la misma propiedad a través de un 504: ambos pagos de préstamos, impuestos, seguros, mantenimiento: tierras cercanas al alquiler actual, como suele ocurrir cuando las tarifas y rentas están en su relación normal. El cambio de flujo de caja es entonces pequeño, y todo lo demás cambia en el favor de la tienda: parte de cada pago es principal, la entrada se fija durante décadas en la pieza CDC mientras el alquiler se fija sólo a la próxima renovación, y la tienda ya no puede perder su ubicación.
504 o 7(a) para la propiedad?
Ambos programas pueden financiar bienes raíces de concesionarios ocupados por propietarios. El 504 tiende a ganar en proyectos de propiedad pura: menor contribución efectiva, precio fijo largo en la pieza de obligaciones, mientras que el 7(a) gana cuando la solicitud mezcla bienes raíces con capital de trabajo sustancial o una adquisición en un solo préstamo, que un 504 no puede hacer. La comparación general está cubierta en los artículos de SBA; el punto específico del concesionario es que una tienda que compra su techo sin necesidad de capital suele ser una conversación de 504, y una tienda que compra una azotea como parte de la compra de un negocio es generalmente una conversación de 7(a).
Cómo el escritorio escribe el proyecto
Cobertura primero, igual que cada archivo de distribuidor: puede el flujo de efectivo normalizado de la tienda llevar ambos pagos nuevos más todo ya en el horario de la deuda, con espacio. Luego el costo de ocupación como relación: lo que el costo total de la instalación representa contra el beneficio bruto, antes y después del proyecto. Una tienda cuya ocupación cuesta gotas o tiene piso al convertir el alquiler a la equidad es una historia fácil de escribir. Uno que se extiende a una instalación de trofeos su bruto no es de apoyo, y la evaluación y clasificación de la propiedad estableció el apalancamiento de cualquier manera.
El archivo del proyecto 504
- Tres años de retornos de negocios más declaraciones provisionales: el lado de la tienda de la escritura.
- Acuerdo de compra o presupuesto de construcción para el proyecto.
- El alquiler actual, por lo que el aritmético de alquiler-versus-own está basado en su número real.
- Programa completo de la deuda, incluido el plan mínimo.
- Una descripción de la propiedad honesta sobre las características especiales (bays, cabinas, combustible, ascensores) por lo que las sorpresas de clasificación ocurren temprano, no al cierre.
Cuestiones comunes
¿Puedo comprar el lote que mi tienda ya arrenda?
Ese es el uso clásico 504, y la versión más limpia de la subescritura: la ocupación se establece, el número de alquiler es conocido, y la historia de funcionamiento en la ubicación es suya. La complicación para salir temprano es la voluntad del propietario de vender y la brecha de expectativa de precios.
¿El auto usado en sí mismo califica, o sólo edificios?
La tierra es parte de un proyecto ocupado por el propietario. Una compra de trama desnuda con estructuras mínimas es más sensible a la clasificación y evaluación, por lo que espera que el requisito de la contribución sea más difícil que en una propiedad con un edificio real.
¿Pueden los ascensores y el equipo de compras entrar realmente en un 504?
El equipo de larga vida instalado como parte del proyecto puede, lo que lo pone en términos de longitud de estado real. Si debe depender de la vida útil del equipo: financiar un activo de diez años a largo plazo significa pagarlo después de que se haya ido. Para compras de equipo independiente fuera de un proyecto de propiedad, una instalación de equipo es generalmente el mejor ajuste.
¿Y si parte de mi edificio se alquila a otro negocio?
Usted necesita al menos cincuenta por ciento de ocupación por su negocio operativo para un edificio existente. Un inquilino en el equilibrio del espacio está bien; caer por debajo del umbral no es. Medida antes de aplicar.
¿Cuánto tarda un 504?
Más larga que una hipoteca convencional: hay dos prestamistas y una obligación SBA en el camino, y los proyectos de construcción agregan su propio cronograma. Meses, no semanas, es la suposición de planificación honesta; un archivo completo y una clasificación temprana de propiedades eliminan la parte evitable.
¿Mi pago es siempre diez por ciento?
No: ese es el caso básico. Las propiedades de uso especial y las empresas más jóvenes aumentan la contribución, y ambas pueden aplicarse de inmediato. Pregúntele al prestamista para clasificar la propiedad antes de comprometerse a un precio de compra que asuma el mínimo.
Dónde empezar
Tire su alquiler y escriba tres números: alquiler actual, fecha de renovación, y por lo que el propietario vendería. Esos tres números deciden si esta es una conversación que vale la pena tener este año, y si la fecha de renovación es dentro de dieciocho meses, lo tienen ahora, porque el cronograma 504 y un vencimiento de arrendamiento hacen una mala carrera.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.