La mayoría de los distribuidores independientes que poseen su propiedad piensan en él como gastos generales que tienen prepago. Un prestamista ve algo diferente: un activo duro con una valoración independiente, una posición grabada y ninguna de la volatilidad adjunta al recuento de unidad del próximo mes. Esa diferencia es por qué poseer la suciedad cambia lo que está disponible, lo grande que puede ser, y cuánto tiempo se extiende el pago.
También cambia el proceso. Las estructuras de flujo de efectivo están infrascritas en documentos que ya tiene. Las estructuras de propiedad añaden una evaluación, un trabajo de título y casi siempre una revisión ambiental, y cada una de ellas es un tercero que opera en su propio horario. Saber cómo se ve la secuencia es la diferencia entre un manejable ocho semanas y un frustrante cuatro meses.
Por qué la propiedad cambia la conversación
El capital de concesionario no asegurado o ligeramente asegurado se dimensiona contra el flujo de efectivo, por lo que su tamaño está cubierto por lo que la tienda produce. Las propiedades inmobiliarias son de tamaño contra el valor y la cobertura juntos, que generalmente soporta una cantidad mayor y una amortización mucho más larga. Una amortización más larga significa un pago mensual más pequeño contra el mismo flujo de efectivo, que a menudo es todo el punto.
Compare dos estructuras en la misma tienda. Una instalación de flujo de caja de amortización más corta y una instalación asegurada por la misma cantidad producen obligaciones mensuales muy diferentes, y el cálculo de cobertura lo refleja directamente. La propiedad no hace la tienda más rentable; hace que el mismo servicio de ganancia más capital.
Lo que el propietario ocupa significa para una tienda
Propietario-ocupado significa que el negocio operativo ocupa la propiedad, típicamente con el inmueble mantenido en una entidad separada que arrenda al concesionario. Esa estructura es común y generalmente fina, pero introduce requisitos de documentación que sorprenden a los operadores: el arrendamiento entre las entidades, la superposición de la propiedad y cómo se trata el alquiler en el análisis de flujo de efectivo.
Cuando los mismos directores poseen ambas entidades, un escritorio por lo general consolidará el análisis y examinará la corriente de efectivo combinada en lugar de tratar el alquiler como un gasto genuino de terceros. Si su contrato de arrendamiento es un documento de una página escrito hace años, refresquelo antes de que el archivo entre.
Valoración: una propiedad de uso especial
Un sitio de concesionarios no es un edificio comercial genérico. Es un lote de visualización con fachada específica y visibilidad, una estructura de ventas, y generalmente bahías de servicio con ascensores, compresores y drenaje. Los evaluadores tratan eso como uso especial, lo que afecta cómo se desarrolla el valor y cómo se concluye conservadoramente.
Dos consecuencias prácticas. En primer lugar, las ventas comparables son escasas en la mayoría de los mercados, por lo que el aprendiz se apoya más en los enfoques de ingresos y costos, y una conclusión de mercado actual para un sitio de concesionario alquilado se convierte en un problema en directo. En segundo lugar, una restricción de uso, un estado de zonificación no conforme o un breve arrendamiento restante en estacionamiento adyacente puede reducir el valor concluido más de lo que un operador espera.
Environmental review sets the timeline
Esta es la causa más común de un archivo de concesionario respaldado por el estado real que corre mucho tiempo. Es también el más prevenible, ya que la documentación existe o puede ser comisionada temprano en lugar de después de la escritura ha terminado de otra manera.
Las tres estructuras
| Estructura | Objetivo típico | ¿Qué pasa? |
|---|---|---|
| Compra | Adquiriendo el lote que actualmente arrenda, o una segunda ubicación | Valor estimado, cobertura del nuevo pago y su pago inicial |
| Refinanciamiento de tarifas y plazo | Reemplazar la deuda de propiedad existente, a menudo para prolongar la amortización | Valor, pago actual y si el alivio de pagos mejora la cobertura |
| Refinanciamiento en efectivo | Salir de la equidad para consolidar la deuda o financiar operaciones | Equidad disponible después del pago, uso del producto y cobertura después del nuevo pago |
Disponibilidad, tarifas anticipadas, amortización y términos varían por prestamista, programa y propiedad. La tabla describe el propósito y la dependencia, no cualquier oferta específica, y nada aquí es un compromiso.
Qué efectivo compra realmente
La parte importante de ese ejemplo no es la relación. Es que nada de la tienda cambió. Las mismas unidades, los mismos gastos brutos. La mejora vino por completo de reemplazar un período de reembolso corto por uno largo, que es lo específico garantía de propiedad hace posible.
Cobertura cuando la propiedad está en el archivo
Con la propiedad ocupada por el propietario, la cobertura se calcula generalmente en el flujo combinado de efectivo de la empresa de operaciones y la entidad de la propiedad, con el alquiler entre empresas eliminado. El nuevo pago hipotecario reemplaza la línea de alquiler en el análisis, por lo que una tienda que paga alquiler por encima del mercado a una entidad relacionada a menudo muestra una cobertura mejorada después de una compra o refinanciamiento.
Cuando la propiedad se alquila en parte a los inquilinos no relacionados, ese ingreso suele incluirse en un descuento y está respaldado por arrendamientos y rollos de alquiler. El tratamiento varía según el prestamista, y vale la pena preguntar temprano porque puede cambiar la cantidad de estructura que soporta la propiedad.
Documentos y secuencia
La pista de propiedad funciona en paralelo con la pista de crédito, y es la que determina la fecha de cierre. Assembling it up front es la única manera confiable de comprimir el calendario.
El archivo de la propiedad
- Deed, current title policy and any recorded cabalments or use restrictions.
- Declaración de hipoteca actual y presupuesto de pago si refinanciamiento.
- La factura más reciente del impuesto a la propiedad y evidencia del pago.
- Encuesta, plan de sitio y cualquier dibujo as-construido para el área de servicio.
- Lease between the operating company and the property entity, current and signed.
- Alquiler de rollos y contratos de arrendamiento ejecutados para cualquier inquilino no relacionado.
- Declaraciones de seguro de propiedad, incluyendo responsabilidad de garaje en el lado operativo.
- Cualquier informe ambiental anterior, documentación de cierre de tanques o registros de rehabilitación.
- Confirmación de Zoning, certificado de ocupación y cualquier aprobación de uso especial o condicional.
- Documentos de organización para la entidad de propiedad, mostrando alineación de la propiedad con la tienda.
Cuando el inmueble es la respuesta equivocada
El capital respaldado por la propiedad es más lento que todas las alternativas, por lo que es la herramienta incorrecta para una necesidad que se tiene que cumplir este mes. Si una venta es la próxima semana y el comprador necesita espacio, es un plan de piso o una conversación de capital de trabajo.
También es la herramienta incorrecta donde el problema subyacente es la economía unitaria. La conversión de la equidad en efectivo para financiar pérdidas no corrige las pérdidas; convierte un problema operativo solucionable en una obligación garantizada contra el único activo que no estaba en riesgo. La prueba de disciplina es simple: si el producto no retira la deuda más cara o produce mesurablemente más grosero, no grava la propiedad.
¿Cuánta equidad necesito hacer un refinanciamiento en efectivo?
Depende del valor estimado concluido, el pago existente y los parámetros de avance del prestamista, todos los cuales varían según el programa y la propiedad. Lo que es consistente es que el cálculo se agota el valor estimado en lugar de su estimación, y la propiedad de concesionario de uso especial se concluye con más conservador que los propietarios esperan.
¿Cuánto tarda un archivo de distribuidor respaldado por propiedades?
Más larga que una estructura de flujo de efectivo, porque la evaluación, el título y el trabajo ambiental son pasos secuenciales de terceros. El tiempo varía sustancialmente por bienes, jurisdicción y si el informe sobre el medio ambiente recomienda que se siga investigando. Tener informes anteriores y documentación de títulos limpios listos es la palanca principal que controla un operador.
¿Puedo financiar la propiedad y el negocio al mismo tiempo?
A menudo sí, y combinar una compra de propiedades o refinanciamiento con un componente de capital de trabajo es una petición común. Si está disponible en una sola estructura o requiere dos depende del prestamista y el programa. De cualquier manera, indique el uso completo de las ganancias al principio por lo que la estructura está diseñada una vez más que dos veces.
¿Un problema ambiental descalifica la propiedad?
No necesariamente. Muchos hallazgos son históricos, documentados y cerrados, y los registros de cierre resuelven. Lo que causa problemas reales es una condición abierta sin plan de rehabilitación, o una historia que el prestatario no reveló que las superficies del informe. La revelación temprano es siempre mejor que el descubrimiento tardío.
¿Y si arrendo mi lote en lugar de poseerlo?
Entonces esta categoría de capital no está disponible para usted, y la conversación vuelve a las estructuras de flujo de efectivo, plan de piso y capital de trabajo. Un largo plazo de arrendamiento con opciones de renovación favorables todavía puede apoyar ciertas estructuras de arrendamiento, pero la subescritura revierte a flujo de efectivo en lugar de valor colateral.
¿Es relevante el financiamiento de SBA para bienes raíces de concesionarios?
Puede ser para propiedad comercial ocupada por el propietario, sujeto a reglas de elegibilidad del programa que se aplican al negocio, la propiedad y el uso previsto, y elegibilidad es determinado por el programa en lugar de por cualquier prestamista. Normalmente implica más documentación y un proceso más largo a cambio de amortización más larga. Si encaja depende completamente de las características específicas de su archivo.
¿Debo poner la propiedad en una entidad separada?
Muchos operadores lo hacen, por razones de responsabilidad y patrimonio, y los prestamistas están acostumbrados a esa estructura. Añade documentación: el arrendamiento, los calendarios de propiedad y los documentos de organización para ambas entidades. Discuta la estructura con su propio abogado y contador, ya que la respuesta correcta depende de hechos fuera de un análisis de préstamos.
Dónde empezar
Reúne tres cosas antes de hablar con cualquiera: su declaración actual de hipoteca o pago, su factura más reciente del impuesto a la propiedad, y cualquier documentación ambiental que exista para el sitio. Esos tres determinan aproximadamente cómo es la estructura y cuánto tiempo tardará.
Entonces decidir para qué son las ganancias y escribir en dólares. Si el uso se retira de la deuda de remesas a corto plazo, ejecute la cobertura aritmética antes y después, como en el ejemplo anterior. Ese único cálculo es generalmente la página más persuasiva en el archivo, y también le dice si el movimiento vale la pena hacer en absoluto.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.