El cronograma de valores se firma en la compra, generalmente con prisa, por lo general por quien está manejando el papeleo del contrato en lugar de quien administra el efectivo. Luego gobierna cada dólar que puedes facturar durante los próximos meses. Los artículos de línea que no coinciden con los costos realmente alcanzados, las actividades agrupadas en un solo número que no se pueden facturar hasta que esté completamente completo, y los costos de movilización enterrados dentro de los artículos de la línea de instalación son todas las decisiones tomadas en esa hora, y son la razón por la que muchos contratistas llevan costos durante semanas más que el trabajo requerido.
La facturación del progreso es el mecanismo que convierte los trabajos realizados en un crédito cobrable. Todo acerca de su ciclo de efectivo aguas abajo depende de él: cuan rápido se crea el crédito, si sobrevive la revisión, y si la cantidad refleja lo que realmente gastaste. Vale la pena tratar con la misma seriedad que la estimación, porque un calendario bien construido de valores y una aplicación de pago limpio valen más para la liquidez de un contratista que un margen de oferta ligeramente mejor.
El calendario de valores es un documento de financiación
El calendario de valores rompe el precio del contrato en artículos de línea que pueden ser facturados como porcentajes completos. Los propietarios quieren que sea lo suficientemente detallado para verificar. Usted lo desea estructurado para que el efectivo llegue cerca de cuando el costo ocurre. Esos intereses no se oponen, pero no son idénticos, y la plantilla predeterminada generalmente sirve el interés del propietario mejor que el suyo.
Tres opciones estructurales importan más. En primer lugar, granularidad: más artículos de línea significa que la terminación parcial se puede facturar en lugar de esperar a que termine una gran actividad. En segundo lugar, la separación de los tipos de costos: movilización, bonos y seguros, envíos e ingeniería, y material de larga data deben ser sus propias líneas, porque esos costos de tierra al principio. En tercer lugar, la alineación con sus códigos de costes, por lo que el porcentaje completo puede ser soportado por datos de costos de trabajo en lugar de por argumento.
Carga delantera, hecha legítimamente
La carga delantera tiene una mala reputación debido a la versión abusiva: inflar los artículos de primera línea para que las facturas funcionen por delante de los costos, tomar prestado efectivamente del propietario y dejar demasiado poco valor en el contrato restante para terminar el trabajo. Los representantes de los propietarios son buenos para detectar esto, y la consecuencia es escrutinio en cada solicitud de pago posterior.
La versión legítima no es la inflación, es la precisión. Los costes reales hacen la tierra temprano: los bonos y el seguro se pagan en el frente, la movilización es real, los envíos y los dibujos de tiendas consumen horas de ingeniería antes de que se instale cualquier cosa, y el material de carga larga requiere depósitos. Romper esos fuera como sus propios artículos de línea simplemente le permite facturar costos en el período que incurre en ellos. Eso no es un truco. Es lo que se supone que debe hacer el cronograma de los valores, y los contratistas que se acusan de carga frontal son generalmente los que lo hicieron padding líneas de instalación en su lugar.
Anatomía de una aplicación de pago que se aprueba
La solicitud de pago es un paquete, no un número. La mayoría de los rechazos son sobre el paquete en lugar de la cantidad, que es una buena noticia: los problemas del paquete están completamente dentro de su control.
Qué paquete mensual completo generalmente contiene
- La hoja de cobertura de la solicitud con el período, suma de contrato, órdenes de cambio aprobadas, facturaciones previas, facturación actual y retención declarado correctamente.
- La hoja de continuación que muestra cada línea de cronogramas de valores, valor programado, finalización anterior, período actual, materiales almacenados, porcentaje completo y balance a terminar.
- Exenciones condicionales de mentira de usted para el período actual, y de subs y proveedores para las cantidades que se pagan.
- Exenciones incondicionales que cubren el pago del período anterior, que es lo que la mayoría de los propietarios realmente verifican.
- Órdenes de cambio ejecutadas reflejadas en la suma del contrato, sin nada facturado que no haya sido ejecutado.
- Documentación almacenada cuando sea aplicable: facturas, prueba de seguro, evidencia de título o factura de venta, y fotografías.
- Informes de nómina de sueldos y cumplimiento certificados sobre el trabajo público o financiado, en curso hasta el período.
- Cualquier apego específico del propietario nombrado en el contrato, en la forma especifica el contrato.
Por qué las aplicaciones regresan
| Razón | Por lo general atrapado | Típica demora | La solución |
|---|---|---|---|
| Exención perdida o no firmada de un sub o proveedor | Contabilidad del propietario o la empresa de títulos | Un ciclo completo de facturación | Recopilar exenciones condicionales con cada sub factura, no a la hora de pago |
| Porcentaje completo no apoyado sobre el terreno | Propietario representante o inspector | Días a un ciclo completo | Caminar cantidades con el representante antes de presentar |
| Artículo de línea facturado por encima de su valor programado | El representante del propietario | Un ciclo | Reconcile la hoja de continuación contra las órdenes de cambio ejecutadas primero |
| Trabajo de orden de cambio facturado antes de la ejecución | Contabilidad del propietario | Hasta que se firme la orden de cambio | Seguimiento del trabajo dirigido por separado y empujarlo a la ejecución |
| Material almacenado sin documentación necesaria | Propietario o inspector del prestamista | Un ciclo | Adjuntar facturas, seguros, pruebas de título y fotografías |
| Presentado después del corte contractual | Contabilidad del propietario | Un mes completo | Tratar el corte como un plazo duro interno, no un objetivo |
Las estimaciones de demoras son ilustrativas y varían según los términos de propietario, proyecto y contrato. Lo que es consistente es la unidad de costo: los rechazos casi nunca se miden en días, porque una aplicación devuelta generalmente vuelve a entrar en la cola en el próximo ciclo.
Programación de proyectos financiados por prestamistas
Cuando el propietario está financiando la construcción, su solicitud de pago alimenta una solicitud de sorteo, y un tercero se une a la revisión. Eso normalmente significa una inspección antes de la liberación de fondos, una actualización de títulos o la fecha de aprobación, y un paquete de exención de mentira que se verifica con más cuidado que un propietario no financiado lo comprobaría. Cada uno de ellos añade tiempo, y el tiempo adicional es predecible en lugar de azar.
Planea para ello explícitamente. Pregunte al comprador quién es el inspector, qué evidencia requieren, cómo se programan los sorteos durante el mes, y si la fuente de financiación impone su propio corte por delante del propietario. Contratistas que aprenden estas respuestas en el mes un proyecto de ley sin problemas para el resto del trabajo; contratistas que las aprenden en el mes tres pierden un ciclo descubriéndolos.
Material almacenado
El equipo de carga larga puede consumir un gran depósito meses antes de la instalación. Si el contrato permite facturar material almacenado, es una de las disposiciones de mayor valor disponibles para usted. Se mueve un importante flujo de efectivo desde su balance hasta el propietario dentro de un ciclo en lugar de varios meses.
Los requisitos suelen incluir evidencia de compra, prueba de que el título pasa al propietario, seguro que cubre el material donde se encuentra, y almacenamiento que está ya sea en el sitio o en un enlace e identificado ubicación fuera del sitio. Obtenga los requisitos por escrito en la compra y cumpla con ellos exactamente la primera vez, porque una reclamación de material almacenado rechazada tiende a atraer escrutinio en los posteriores.
Las órdenes de cambio son donde se esconde la brecha
El trabajo dirigido realizado antes de que se ejecute una orden de cambio es inequívoco, no aprobado y no concluido. También es muy común, porque los horarios no esperan el papeleo. La disciplina que te protege no es aglamorosa: aviso escrito dentro de la ventana contractual, entradas diarias firmadas en el campo, códigos de coste separados por lo que el costo es provable, y un registro semanal empujado al representante del propietario hasta que cada artículo sea ejecutado.
Cadencia y calendario
Cada propietario tiene un corte y una ejecución de pago. Perder el corte por un día normalmente cuesta un mes, y la pérdida es invisible en la contabilidad: nada aparece como un error, el efectivo simplemente llega un ciclo más tarde. Construir el calendario de facturación para cada trabajo activo en la compra, trabajar atrasado a los plazos internos para porcentajes y renuncias, y hacer que esos plazos no sean negociables.
¿Qué tan detallado debe ser el calendario de valores?
Lo suficientemente detallado para que el progreso parcial en cualquier actividad importante pueda ser facturado, y alineado con sus códigos de costes para que los porcentajes puedan ser apoyados por datos de costos de trabajo. Demasiado grueso y esperas que se terminen las actividades enteras antes de facturarlas; demasiado bien y creas un trabajo de revisión de fricción y reconciliación cada mes. La mayoría de los comercios aterrizan en algo entre quince y cuarenta líneas para un subcontrato comercial de tamaño medio, y el número adecuado depende del alcance.
¿Es aceptable la carga delantera?
Es aceptable y normal reflejar con precisión los costos con peso delantero: bonos, seguros, movilizaciones, envíos y depósitos de carga larga ocurren realmente temprano y pertenecen a sus propios artículos de línea. Inflating installation percentages so billings run ahead of costs is a different thing, and it creates a funding hole at the end of the job when punch list and closeout costs land. Mostrar los costos tempranos; no los escondas.
¿Cuál es la razón más común por la que se devuelven las solicitudes de pago?
Problemas de exención, por un amplio margen: una firma perdida, una forma incorrecta, o un proveedor de segundo nivel que nadie recogió. La solución es procesal más que financiera: recoger exenciones condicionales a medida que las facturas sub y proveedor llegan durante el mes, por lo que el montaje del paquete es una cuestión de impresión en lugar de perseguir.
El representante del propietario disputa mis porcentajes cada mes. ¿Ahora qué?
Mueva la conversación antes. Camine el trabajo con el representante dos o tres días antes del corte y acuerde porcentajes en el campo, luego envíe lo que usted accedió. Las controversias resueltas antes de la presentación cuestan una tarde; las controversias resueltas después de la presentación cuestan un ciclo. Si el desacuerdo es genuinamente acerca del alcance en lugar de la cantidad, es una conversación de orden de cambio, no una facturación.
¿Cómo dibujar las inspecciones cambiar mi tiempo?
Añaden un paso programado entre la presentación y la financiación, por lo general una inspección in situ más una actualización de títulos, y su calendario es fijado por la fuente de financiación en lugar de por el propietario. El efecto en su ciclo es generalmente predecible una vez que usted conoce el horario, por lo que pedir a compra vale los cinco minutos. Los requisitos y plazos específicos varían según el proyecto y la fuente de financiación.
¿Debería dejar de trabajar sobre facturas no pagadas?
Es una pregunta legal con consecuencias reales, y la respuesta depende de su lenguaje contractual, requisitos de aviso y ley estatal. La mayoría de los contratos requieren notificación escrita y un período de curación, y parar sin seguir el procedimiento puede convertir exactamente una reclamación de pago en una reclamación por defecto contra usted. Hable con el abogado de construcción en su estado antes de considerarlo, y mantenga los derechos de mentira y aviso mientras tanto, independientemente.
Dónde empezar
Tome el cronograma de valores en su próxima compra y reconstruirlo antes de firmar: movilización separada, bonos y seguros, envíos y material de larga data en sus propias líneas, romper grandes actividades de instalación en etapas, y mapear cada línea a un código de costo que ya utiliza. Esa revisión cambia su tiempo de efectivo para todo el trabajo sin costo.
Luego estandarizar el paquete mensual y el calendario de facturación en cada trabajo activo, y asignar ambos a una persona llamada. Una vez que la facturación es fiable, la brecha restante es una cuestión de financiación en lugar de administrativa, y un contratista que puede producir facturaciones limpias y actuales y un programa de trabajo en marcha es un archivo materialmente más fácil de escribir que uno que no puede.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.