Pregúntele al dueño del restaurante por qué se rechazó una solicitud de préstamo y por lo general escuchará algo sobre el crédito, o la industria, o un trimestre lento. Pregúntele al analista que trabajó el archivo y a menudo escuchará un solo número: costo de ocupación. El alquiler y sus cargos asociados son el gran gasto en un restaurante que se fija durante una década, no puede ser renegociado cuando las ventas se suavizan, y se sienta por delante de un prestamista en todo sentido práctico. Un propietario puede desalojar. Un prestamista que sostiene una mentira en fryers usados no puede hacer mucho de nada.
Esa asimetría es por qué el costo de ocupación se computa antes de cualquier otra cosa. Es un cálculo rápido, es difícil discutir con, y explica la mayoría de la variación en los resultados del crédito de restaurante. Dos conceptos con ventas idénticas, costo de comida idéntico y propietarios idénticos serán infrascritos muy diferentemente si uno firmó al 7% de las ventas y el otro a los 12. Este artículo cubre cómo se construye la relación, lo que tiene que aclarar, por qué el plazo de arrendamiento importa tanto como el alquiler, y lo que un operador puede hacer realmente cuando el número viene en alto.
¿Qué costo de ocupación en realidad incluye
El costo de ocupación no es alquiler base. Es cada dólar que pagas para estar en el edificio, y los operadores normalmente lo subestiman por un tercio porque sólo cuentan el número en la primera página del arrendamiento.
- Alquiler de base, incluyendo cualquier escalada programada ya en vigor.
- Mantenimiento de áreas comunes, ya sea facturado mensualmente o reconciliado anualmente.
- Los impuestos inmobiliarios pasaron al arrendatario.
- Seguro de construcción y responsabilidad el contrato de arrendamiento requiere que usted lleve o reembolse.
- Alquiler porcentual: el alquiler adicional adeudado por encima de un punto de venta declarado.
- Contribuciones de fondos promocionales o de marketing, comunes en centros y centros comerciales.
- Carga de basura, grasa y plaga facturada por el propietario en lugar de un vendedor.
Añádalos, dividen por ventas netas: ventas después de descuentos, comps y impuestos de ventas, no el rancio bruto en el registro, y usted tiene la relación. Utilice las ventas netas consistentemente. Dividir por los recibos brutos aplana el número y cualquier analista lo volverá a ejecutar de otra manera.
Las bandas, y cómo un escritorio les lee
No hay corte universal, porque el rango de trabajo depende del modelo de servicio, mercado y volumen. Una unidad de servicio rápido que hace altos ingresos de una pequeña huella tolera un alquiler más alto por pie cuadrado que un comedor de servicio completo. Lo que es consistente es la forma de la reacción a medida que aumenta la relación.
| Costo de ocupación como parte de las ventas netas | Cómo suele leerse | Efecto práctico en el archivo |
|---|---|---|
| Bajo 6% | Alquiler favorable, o volumen fuerte por pie cuadrado | Raramente la cuestión; la atención se mueve en otros lugares |
| 6% a 8% | El rango de trabajo normal para el servicio completo | Neutral; el archivo se enciende con el costo principal |
| 8% a 10% | Tight but common in high-rent trade areas | Sizing consigue conservador |
| 10% a 12% | El arrendamiento consume el margen que serviría a la deuda | A menudo la limitación vinculante |
| Por encima del 12% | Structurally difficult without volume growth | Frecuentemente disminuyó la corriente de efectivo |
Nada en esa tabla es un compromiso, y ninguna relación produce un resultado automático en ninguna dirección. Tratar a las bandas como la forma de la conversación que vas a tener.
¿Por qué la ocupación se sienta sobre todo lo demás en la pila
La estructura de costes del restaurante se describe generalmente a través del costo principal, alimentos y bebidas más el trabajo total. El primer costo es el número que un buen operador maneja semanalmente, y es realmente donde está el oficio. Pero el costo principal es variable. Se mueve con volumen, con ingeniería de menús, con disciplina de programación. La ocupación no se mueve en absoluto.
| Costo | Gama ilustrativa como parte de las ventas netas | Cuánto control tiene el operador |
|---|---|---|
| Costo de alimentos y bebidas | 28% a 34% | Alto: compra, porción, mezcla de menús |
| Trabajo, incluidos impuestos y beneficios | 30% a 36% | Alto: programación, diseño de estación, cambio de imagen |
| Primer costo (los dos combinados) | 60% a 67% | El número de un buen operador maneja semanal |
| Ocupación | 6% a 10% | Efectivamente no se firma el contrato de arrendamiento |
| Otros gastos de funcionamiento | 12% a 16% | Moderado: utilidades, reparaciones, suministros, marketing |
| Izquierda para el servicio de la deuda, impuestos y el propietario | 3% a 10% | Lo que sobreviva a las líneas arriba |
Lea las dos últimas filas juntas y la lógica de subescritura se hace obvia. Si el costo principal funciona 65 y otras carreras de funcionamiento 14, es 79 por ciento desaparecido. La ocupación a 7 deja 14 puntos para el servicio de la deuda y el beneficio. Ocupación a las 12 hojas 9. En $1.45 millones de ventas esa diferencia es aproximadamente $72,000 al año: para la mayoría de los archivos de restaurante, toda la capacidad del servicio de la deuda.
El término de arrendamiento es colateral
La segunda cosa que el escritorio tira del alquiler no tiene nada que ver con el alquiler. Es el término restante. Un restaurante alquilado ofrece muy poco colateral duro: la construcción se adjunta al edificio de otra persona, la capucha y el walk-in son accesorios, y el mercado de reventa para el equipo de cocina usado es delgado. Lo que el prestamista realmente presta es el derecho a seguir operando en ese lugar para la vida del préstamo.
Por lo tanto, se espera que el plazo restante (generalmente incluyendo opciones de renovación que el arrendatario controla unilateralmente) se reúna o exceda el plazo del préstamo. Una solicitud de dinero de diez años contra cuatro años de arrendamiento restante crea una brecha obvia, y las correcciones habituales son una extensión de arrendamiento negociada antes de que el archivo entre, o una amortización más corta que cuesta más por mes.
Escaladores, alquiler porcentual y vista de diez años
El costo de ocupación no es un número, es una curva. Un 3 por ciento de los compuestos anuales de escaleras mecánicas: $13,400 al mes se convierte en cerca de $15,500 por año cinco y aproximadamente $18.000 por año diez. Si las ventas son planas sobre esa ventana (que sucede) una relación de ocupación del 8 por ciento deriva hacia 11. Los escritores que trabajan en restaurantes regularmente modelan eso hacia adelante, porque el préstamo tiene que sobrevivir los años posteriores, no el primero.
El alquiler porcentual agrega una segunda capa. Una estructura típica cobra alquiler adicional en ventas por encima de un punto de ruptura, lo que significa que el propietario participa exactamente en el crecimiento con el que contaba para fijar la relación. No es automáticamente malo (los puntos de ruptura suelen ser suficientemente altos como para ser irrelevantes) pero debe ser modelado, no asumido.
Qué hacer cuando la relación es demasiado alta
Sólo hay tres palancas, y sólo una de ellas es rápida. El aumento de ventas fija el denominador pero toma trimestres. La reducción de la ocupación fija el numerador y puede ocurrir en semanas si el propietario tiene una razón para comprometerse. Cambiando la huella: subleasando imágenes cuadradas muertas, devolviendo un patio que nunca se dotó: hace ambos.
Antes de concluir el contrato de arrendamiento no puede moverse
- Cumplir la relación real utilizando las ventas netas de 12 meses y la última reconciliación total de CAM, no la estimación mensual.
- Calcular ventas por pie cuadrado y compararlo con lo que el espacio cuesta por pie cuadrado, los dos números juntos le dicen si usted está sobrepagando o infravalorando.
- Revise el horario de escalada y ocupación modelo en el año cinco y el año diez en ventas planas.
- Confirme el término restante incluyendo sólo opciones que puede ejercer sin consentimiento.
- Lea las cláusulas de asignación y subleteo antes de asumir que está pegado con toda la huella.
- Precio una mezcla-y-extienda: alquiler más bajo ahora a cambio de término, que ayuda con frecuencia al prestamista tanto como lo hace el ahorro de efectivo.
- Obtenga cualquier cambio negociado en una enmienda firmada antes de que el archivo sea presentado. Los alojamientos verbales no son infrascritos.
Cómo se lee el contrato de arrendamiento en el archivo
Espere que todo el documento, no un resumen, y espere que se retiren disposiciones específicas. Preparando un abstract de alquiler de una página: iniciación, caducidad, opciones y su mecánica de ejercicio, horario de alquiler básico, estructura NNN, punto de descanso porcentual de alquiler, condiciones de cesión, garantía personal y cualquier quemadura, elimina días del proceso y señales que usted sabe lo que firmó.
¿Se mide el costo de ocupación contra ventas brutas o ventas netas?
Ventas netas: después de descuentos, comps, comidas de empleados y impuestos de ventas. Utilizar recibos brutos subestima la relación por cualquiera que sea su carrera de descuento, y un analista lo recomputará en la red de todos modos. Sea consistente entre P y L, los informes del POS y cualquier cosa que presente.
Mi alquiler es alto pero mi volumen es fuerte. ¿Eso lo arregla?
Por lo general sí, porque la relación es lo que importa, no el alquiler por pie cuadrado. Una unidad que paga $65 un pie en ventas de $900 un pie está en mejor forma que uno paga $ 32 en ventas de $260. Es precisamente por eso que la métrica se expresa como porcentaje de ventas en lugar de un número absoluto.
¿Es dueño del edificio en lugar de leasing cambiar el análisis?
Cambia la forma de ella. Propiedad ocupa bienes raíces reemplaza el alquiler con servicio de deuda hipotecaria, que se fija pero construye equidad y a menudo tierras más bajas que el alquiler de mercado. El mostrador seguirá calculando la misma relación utilizando el servicio de la deuda real, y también subescribirá la propiedad misma. Las estructuras de financiación para el espacio ocupado por el propietario son diferentes de la financiación de arrendamiento, y generalmente más largas.
¿Cómo tratan los prestamistas una cláusula de alquiler porcentual?
Como un coste variable escalonado en la parte superior de la ocupación base, modelado en el nivel de ventas que se proyecta. Si el punto de ruptura natural está muy por encima del volumen realista puede ser tratado como inmaterial. Si sus proyecciones cruzan el punto de ruptura, espere que el alquiler adicional se añada a la ocupación en el modelo, que es el tratamiento correcto.
Tengo una garantía personal sobre el alquiler. ¿Eso afecta una solicitud de préstamo?
Puede. Una garantía de arrendamiento es una responsabilidad contingente, y en un contrato de arrendamiento de 10 años a 160.000 dólares al año la exposición no es pequeña. Pertenece a su estado financiero personal. Muchos alquileres de restaurantes incluyen un quemadura después de un período de pago a tiempo: si el suyo lo hace, note, porque la exposición restante es lo que importa.
¿Puedo renegociar el contrato de arrendamiento después de que ya haya firmado?
A veces, especialmente si el propietario tiene vacante en el centro, si usted es un fuerte arrendatario con un registro de larga trayectoria, o si puede ofrecer término a cambio. Es una conversación comercial, no una apelación difícil. Ven con tus ventas por pie cuadrado, comparable preguntar alquileres en el área comercial y una propuesta específica.
¿Se prestará un prestamista en un lugar con menos de dos años de arrendamiento a la izquierda?
Raramente en un plazo de cualquier longitud, porque la posición colateral termina cuando el contrato de arrendamiento lo hace. La secuencia habitual es extender el contrato de arrendamiento primero, luego aplicar. Si la extensión es genuinamente indisponible, las opciones realistas son amortización más corta, una solicitud más pequeña, o capital asegurado por algo que no sea la ubicación.
Dónde empezar
Computa la relación esta semana, utilizando las ventas netas de doce meses y la última reconciliación total de CAM. Luego construir el abstract de arrendamiento de una página. Esos dos artefactos toman una tarde y le dirán, antes que nadie más, si su archivo gira en el contrato de arrendamiento o en la cocina.
Si el número cae por encima de la gama y el contrato de arrendamiento tiene término izquierda, trabaje la conversación del propietario antes de la conversación de financiación. Si el número está bien y la restricción está en otro lugar, acabas de salvarte de arreglar lo incorrecto.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.