La forma más común de un edificio de restaurante va mal no es un sobrecosto de costos en la construcción. Es que el operador financió la construcción y nada más. Las puertas se abren, el comedor es hermoso, y por semana seis el negocio se ejecuta en las tarjetas de crédito del fundador porque nunca había un artículo de línea para las once semanas se necesita un nuevo restaurante para encontrar su volumen. Contratistas se pagan. Ramp no tiene una factura de proveedor, por lo que no se presupuesta.
Un subscriptor mirando una solicitud de acumulación está haciendo una cosa sobre todo: comprobar si el número total es el total real. No los costos duros, que son fáciles de citar, pero todo entre firmar el contrato de arrendamiento y el primer mes la unidad se cubre. Esta guía camina a través de cómo se construye ese número, cómo dibujar financiación realmente funciona, lo que un prestamista está mirando en el paquete del contratista, y por qué la línea de reserva es la que usted debe defender más duro.
Empieza con qué tipo de espacio tomaste
Costo por pie cuadrado es sin sentido sin saber lo que ya está en la caja. La variable más grande de un edificio de restaurante es si el espacio ha sido un restaurante antes, porque la infraestructura costosa: interceptor de grasa, servicio de gas, escape y aire de maquillaje, cobertura de aspersores, baños ADA, servicio eléctrico adecuado: es infraestructura, no acabado.
| Tipo de espacio | Lo que normalmente ya existe | Lo que normalmente significa para el presupuesto |
|---|---|---|
| Restaurante de segunda generación | Agujero, interceptor de grasa, gas, cuartos de baño, desagües | Costo más bajo por pie; el riesgo es el equipo hereditario y los sistemas de fecha |
| Venta al por menor de segunda generación | Acabados de Shell, baños, electricidad básica | Hay que añadir infraestructura completa de cocina |
| Caja blanca | Muros, suelo, HVAC, baños, servicios públicos | Todo sobre la cáscara es tuyo |
| Concha fría | Losa, paredes, lavadero en la línea de propiedad | Costo más alto y el camino más largo permitido |
| Construcción propia, conversión | Variaciones | El trabajo estructural y el código a menudo excede el presupuesto de la cocina |
La trampa en el espacio de segunda generación está suponiendo que la herencia sea usabilidad. Una capucha de tamaño para la gama de seis quemadores del último inquilino puede no cubrir su carburador. Un interceptor de grasa tamaño para una tienda de sándwich puede no pasar por una cocina completa. Haga que un asesor de código o su contratista general confirme los sistemas existentes contra su menú antes de firmar el contrato de arrendamiento, no después.
Construyendo el número real
Un presupuesto de acumulación creíble tiene seis bloques. Los operadores suelen traer a los dos primeros y olvidar el resto, por lo que muchas solicitudes se vuelven a aumentar la media-entendido.
Costos difíciles
Todo lo que el contratista general construye: demolición, encuadre, mecánico, eléctrico, fontanería, supresión de incendios, acabados, milwork, señalización. Esta es la línea con una oferta adjunta, y es la línea que el escritorio confía más porque está documentada.
Equipo, mobiliario y accesorios
Línea de cocina, refrigeración, enjuague, bar, muebles de comedor, hardware POS, artículos pequeños. Parte de esto es colateral con un mercado de reventa y algunos no lo es, lo que afecta cómo puede ser financiado. Esa distinción vale la pena comprender en detalle antes de estructurar la solicitud.
Gastos blandos
Arquitectura, ingeniería, diseño de cocina, permisos, impacto y servicios de conexión, agilización, seguros durante la construcción. En jurisdicciones densas este bloque funciona más grande de lo que esperan los propietarios, y las tarifas de conexión de utilidad en particular han sorprendido a muchos operadores de primera vez.
Costo de apertura previa
Alquiler durante la construcción, el gerente y los salarios del chef durante la contratación y formación, el trabajo de formación del personal, el menú R y D, los servicios de amigos y familiares, la apertura de marketing, el inventario de apertura. Ninguno de ellos genera un dólar de ingresos y todo es necesario.
Contingencia
Decena a quince por ciento de los costos duros es la práctica estándar por una razón. Una solicitud sin línea de contingencia se lee como inexperiencia o un intento de mantener el número abajo, y ambos cuestan credibilidad.
Capital de trabajo posterior a la apertura
La reserva de rampa. El que se corta primero y no debe ser cortado en absoluto.
La rampa es la línea que nadie financia
Los nuevos restaurantes no se abren en el volumen de la tarifa, y los que se abren con frecuencia le devuelven algo después de que pase el tráfico de la novedad. Mientras tanto, la estructura de costes está en su peor estado: el trabajo es ineficiente porque el equipo es nuevo, el costo de la comida es alto porque la cocina todavía está aprendiendo el menú, y los residuos corren por encima del estado estable.
Talla la reserva modelando el mes por mes en lugar de elegir un número redondo. Toma tus obligaciones fijas (alquiler, seguro, administración asalariada, servicios básicos, servicio de deuda) y resta la contribución que esperas en el volumen realista de cada mes. La suma de los meses negativos es su reserva. Luego añade un mes, porque las suposiciones de rampa son donde el optimismo se concentra.
Cómo acumular dinero realmente fondos
La financiación de la construcción no suele llegar como una suma global. Se financia en contra del trabajo completado, que protege al prestamista de pagar por un proyecto que detiene la mitad y le protege de pagar intereses en dinero sentado ocio. También crea trabajo administrativo que subestiman constantemente los nuevos operadores.
Un ciclo de sorteo típico: el contratista presenta una solicitud de pago que muestra porcentaje completo por partida; un inspector o el representante del prestamista lo verifica; las exenciones de mentira se recogen del contratista general y subs para el sorteo anterior; la liberación de fondos. Cada ciclo toma tiempo, y los requisitos varían según el prestamista y el programa. Retención, comúnmente un porcentaje de cada sorteo retenido hasta la finalización y señalización: significa que su contratista lleva parte del costo hasta el final, y su contrato debe decirlo explícitamente.
La consecuencia práctica es que usted necesita suficiente liquidez para permanecer un paso por delante del ciclo del sorteo. Los depósitos en equipo de carga larga, los honorarios de permiso y el primer pago de movilización a menudo vienen debido antes de que el primer sorteo se despeje.
Lo que el escritorio quiere del paquete del contratista
Una solicitud de acumulación es en parte un crédito de construcción, y los créditos de construcción se evalúan en riesgo de ejecución tanto como en flujo de efectivo. El paquete a continuación no está ocupado, cada artículo responde a una pregunta específica sobre si el proyecto termina en el presupuesto.
The buildout submission package
- Executed lease or letter of intent, with the tenant improvement allowance terms stated plainly.
- Firmó acuerdo de contratista general con un precio máximo fijo o garantizado, no una estimación verbal.
- Conciliar el presupuesto de partidas de línea con el contrato, con imprevistos como su propia línea.
- Calendario de construcción con hitos de permiso y fecha de apertura.
- Dibujos arquitectónicos y MEP, además del diseño de equipos de cocina.
- Citas de equipo con números de modelo, separando accesorios adjuntos de equipo móvil.
- Fuentes y uso declaración mostrando cada dólar dentro y cada dólar fuera, incluyendo su inyección de equidad.
- Presupuesto anticipado y modelo de rampa mes a mes con la reserva calculada a partir de ella.
- Reanuda el operador y los curriculum vitae del chef y gerente general, con experiencia relevante para el concepto.
- Estado financiero personal, declaración de impuestos y un calendario de deuda que abarca todas las obligaciones existentes.
Dos elementos de esa lista tienen un peso desproporcionado. Un contrato de precio máximo garantizado reduce significativamente el riesgo de que el proyecto supere el presupuesto. Y un contratista con experiencia de restaurante real (capuchas, grasa, señalización del departamento de salud, inspecciones de tuberías de gas) terminará más rápido que un contratista general más barato aprendiendo la categoría en su centavo.
Equidad, y por qué el escritorio pregunta primero
La financiación de la construcción rara vez cubre el proyecto completo. Se espera que el operador ponga dinero real en, y los requisitos varían por prestamista, programa y si el proyecto es una primera ubicación o una adición a un grupo operativo. Hay dos razones, y sólo una es sobre cobertura de pérdida.
La primera es sencilla: las mejoras de arrendamiento son colaterales débiles. Si el restaurante cierra, las mejoras permanecen con el edificio. La equidad es el cojín. La segunda razón es conductual. Operadores con capital significativo en proyectos de acabado de riesgo, corte los elementos de menú que no funcionan, y hacer llamadas de personal duro más rápido que los operadores jugando enteramente con dinero prestado. Los escritores han visto ambos, y precio según corresponda.
Las unidades de expansión son un crédito diferente a una primera ubicación
Si ya opera una o más unidades, tiene algo que un operador de primera vez no: prueba. Una unidad existente genera el flujo histórico de efectivo que puede ser infrascrito, y una segunda ubicación se evalúa sustancialmente en el rendimiento de la primera.
Eso corta ambos sentidos. Una solicitud de ampliación se probará si las unidades existentes pueden absorber una mala apertura. Si la unidad uno está corriendo una cobertura delgada, la unidad de financiación dos pone ambos en riesgo, y un escritorio cuidadoso lo dirá. Los archivos de expansión más fuertes muestran una operación estable existente, una capa de gestión que no depende del propietario de pie en el comedor, y una reserva tamaño para que una abertura lenta sea sobrevivible en lugar de existencial.
¿Cuánto debo presupuestar para contingencia?
Decena a quince por ciento de los costos duros es el rango común, y las conversiones de segunda generación justifican el extremo superior porque la demolición revela sorpresas. Muéstralo como su propia línea en lugar de padding otras líneas. Un presupuesto sin contingencias parece incompleto en lugar de inclinarse.
¿Puede el subsidio de mejora inquilino contar con mi equidad?
Reduce el capital total requerido, lo que ayuda, pero generalmente se trata como fuente de fondos en lugar de como equidad de operador. Compruebe también la mecánica de pago, la mayoría de los subsidios se reembolsan después de la terminación y la entrega de la exención de mentira, por lo que usted financia el trabajo primero y llevar la brecha.
¿Cuánto tiempo toma la financiación de la acumulación para cerrar?
Depende del programa, la integridad de la documentación y si la propiedad inmobiliaria está involucrada, y varía según el prestamista y el archivo. Lo que de manera fiable acorta el contrato de arrendamiento ejecutado, el contrato GC firmado, los dibujos completos y los permisos presentados antes de la presentación. Lo que se prolonga fiablemente es un presupuesto móvil o un contratista que aún no ha sido seleccionado.
¿Qué pasa si el proyecto se ejecuta sobre la mitad de la construcción del presupuesto?
Se espera que lo cubra, que es precisamente por qué la línea de contingencia y el cojín de equidad existen. La financiación adicional del medio proyecto es posible pero lenta, y el trabajo de parada es caro: los contratistas desmovilizan, los subcontratistas toman otros empleos, y los costos de reiniciación tanto dinero como semanas. Resolver sobrecostos de la contingencia que ya financiaste.
¿Es un operador de primera vez financiable en absoluto?
Sí, pero el archivo se construye de forma diferente. Experiencia relevante de la industria, equidad significativa, proyección conservadora de ventas con una base defensible, un fuerte arrendamiento y un contratista experimentado tienen más peso cuando no hay historial operativo. Los archivos de primera vez también están donde el tamaño de reserva se analiza más duro, porque no hay registro de pista para dibujar.
¿Cómo puedo proyectar las ventas para un lugar que aún no existe?
Construirlo abajo: asientos, vueltas por día, cheque promedio por día, días abiertos. Es un modelo que un analista puede interrogar. Un número de arriba abajo derivado de lo que un restaurante comparable en la ciudad supuestamente no es verificable, e invita un descuento en lugar de una discusión.
Dónde empezar
Antes de solicitar cualquier cosa, construir las fuentes y usos en una página. Cada dólar en (su equidad, el subsidio TI, la financiación) y cada dólar fuera, en los seis bloques presupuestarios. Si las dos partes no equilibran sin pedir prestado de la contingencia o la reserva, el proyecto está subfinanciado y la subescritura la encontrará.
Luego construir el modelo de rampa mes a mes y dejar que tamaño la reserva para usted. Esos dos documentos marcan la diferencia entre una solicitud que se redimensiona a mitad de camino y una que fondos en el número que pidió.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.