Cada hipoteca comercial con un globo tiene una fecha de vencimiento impresa en la página 1, y sin embargo una gran parte de los archivos de refinanciamiento llegan a un escritorio con menos de noventa días. Ese momento es el problema, no el préstamo. Un archivo con un año de pista puede corregir un déficit de cobertura, resolver un vencimiento de arrendamiento, corregir un problema de contabilidad o negociar con el prestamista titular. Un archivo con sesenta días sólo puede aceptar lo que se ofrece.
La otra realidad estructural es que no estás renovando nada. Una hipoteca comercial de maduración es una nueva subescritura de la propiedad y el prestatario como existen hoy, a precios actuales, contra los valores de hoy. Nada de haber pagado a tiempo durante diez años te da derecho a los mismos términos. Esto pasa por lo que cambia entre la originación y la madurez, cómo el nuevo préstamo se tamaño, y los tres resultados que están realmente sobre la mesa.
Comienza doce a dieciocho meses fuera
La ventana importa porque las cosas que arreglan un archivo de refinanciamiento operan en escalas trimestrales. Liberar espacio lleva meses. Construir un rastro limpio doce meses de resultados operativos toma doce meses por definición. Retirar una obligación de amortización corta para reparar la cobertura toma tanto tiempo como el pago se toma. El montaje de un historial de gastos defensible lleva un ciclo de contabilidad.
También hay un beneficio de secuenciación. Acercarse al prestamista titular temprano, con una estructura de competencia ya tallada, es una conversación diferente que llamar noventa días para pedir una extensión. El tiempo es la mayor parte del apalancamiento que tienes.
Lo que cambió desde que se originó
Cuatro cosas se mueven entre la originación y la madurez, y no se mueven juntos. Diagnostique cada uno antes de asumir que usted sabe cómo el tamaño de la refinancia.
Medio ambiente de tasa
La tasa de vencimiento es lo que el mercado ofrece entonces. Si su préstamo original fue escrito en un entorno materialmente inferior, el mismo ingreso operativo neto es compatible con un préstamo más pequeño, porque la cobertura se calcula contra un pago mayor por dólar prestado. Este es el mecanismo detrás de la mayoría de déficits de refinanciamiento, y no tiene nada que ver con su rendimiento.
Los ingresos de la propiedad
Los alquileres pueden haber crecido, pero también tienen impuestos, seguros y mantenimiento, y el seguro en particular se ha movido fuertemente en algunos mercados. NOI infrascrito, con vacante de mercado, una tasa de gestión y reservas aplicadas, es la cifra que importa, no las colecciones brutas.
El valor
El valor es NOI dividido por una tasa de gorra, y las tasas de gorra generalmente aumentan cuando las tasas aumentan. Es totalmente posible que los ingresos sean altos y que el valor se reduzca al mismo tiempo. No asuma la equidad que no hayas evaluado.
El perfil de arrendamiento y arrendamiento
Un contrato de arrendamiento con dos años subescribiendo muy diferente del mismo contrato de arrendamiento con diez. La expansión dentro del término del nuevo préstamo es un riesgo de los precios de los subscriptores, a veces con un retenimiento o un requisito de reserva. Si el contrato de arrendamiento principal expira poco después de que su hipoteca madura, renovar que el arrendamiento primero es generalmente la acción de mayor valor disponible.
La aritmética del tamaño
El nuevo préstamo es el más pequeño de tres números: qué ventaja permite contra el valor evaluado, qué cobertura permite contra NOI infrascrito, y lo que la prueba de rendimiento de la deuda permite. Trabajar los tres. El vinculante te dice qué arreglar.
Ese ejemplo es lo más importante para entender sobre la refinanciamiento en un entorno de mayor tasa: el déficit aparece en el tamaño, no en el pago. El pago puede incluso ser similar. Las ganancias son lo que se reduce.
Que restricción se une
| Limitaciones vinculantes | Lo que significa | La respuesta productiva |
|---|---|---|
| Cobertura | NOI no puede apoyar el pago en la proporción requerida | La amortización más larga, el pago parcial, el aumento de la NOI o el retiro de otra deuda |
| Préstamo a valor | La evaluación no apoyará el equilibrio en la ventaja prevista | Pago en efectivo, estructuras vendedoras o entresuelos donde se permite, o un programa de baja duración |
| Rendimiento de la deuda | NOI per dollar of loan is below policy minimum | Sólo NOI o un préstamo más pequeño fija esto; tasa y amortización no |
| Tenancy | El arrendamiento principal expira dentro del nuevo plazo | Renovar o extender el arrendamiento antes de aplicar; esperar reservas si no puede |
Los tres resultados reales
Un refinamiento limpio
La propiedad apoya el pago en términos de mercado y el nuevo préstamo retira el antiguo con costos de cierre y tal vez una pequeña cantidad de efectivo. Este es el caso base para una propiedad bien desarrollada con tenacidad estable y apalancamiento original moderado.
Refinanciamiento en efectivo
El nuevo préstamo es más pequeño que el pago y usted trae la diferencia. desagradable, pero con frecuencia la decisión correcta: pagar $74,000 para bloquear una estructura a largo plazo en un edificio que pretende mantener es generalmente mejor que pagar por dinero a corto plazo mientras usted busca una manera alrededor de él. Modelarlo como lo que es: una contribución de equidad que compra certeza de término.
Una extensión o modificación con el titular
El prestamista existente extiende la madurez, a menudo por un período corto, a veces con una cuota, una reducción parcial, un ajuste de la tasa o nuevos pactos. Esta es una opción real y a menudo es el camino más rápido cuando un tema fijo específico (renovación de arrendamiento en progreso, una mejora de arrendatario en curso) resolverá dentro de los meses. No es una solución a un problema de cobertura estructural; sólo mueve la fecha.
Si usted está refinanciando temprano en vez de a la madurez
El archivo para montar
Un archivo de refinanciamiento es un archivo de compra más historia. La historia es la ventaja: usted tiene resultados operativos reales en esta propiedad específica, que un comprador no lo hace, así que presentarlo limpiamente.
Paquete de refinanciamiento de la madurez
- La nota existente, hipoteca o escritura de confianza, y cualquier modificación: lea las disposiciones de prepago y vencimiento usted mismo.
- Un estado actual de amortización o declaración de amortización que muestra el saldo proyectado a la madurez.
- Treinta y seis meses de estados operativos más el año actual y el presupuesto del próximo año.
- Rollo de alquiler actual con todas las fechas de vencimiento de arrendamiento insignia, más copias de los arrendamientos y cualquier renovación en curso.
- De dos a tres años de facturas de impuestos de propiedad y las declaraciones de seguros actuales con cotizaciones de renovación.
- Un historial de gastos de capital y un plan de capital para los próximos cinco años.
- Documentos de Entidades, calendario de titularidad actual y estados financieros personales para garantes.
- Devoluciones de impuestos comerciales y financieros si la propiedad está ocupada por el propietario.
- Un programa de deuda que abarca todas las demás obligaciones del prestatario y los garantes.
- Cualquier informe ambiental, condición o ingeniería de la financiación original.
Entonces, antes de que alguien lo vea, ejecute las tres pruebas de tamaño en sus propios números. Conocer tu limitación vinculante antes de que la primera conversación cambie lo que pides y cómo negocias.
¿Se renovará automáticamente mi prestamista actual?
No hay renovación automática en un globo. El prestamista puede ofrecer una extensión o un nuevo préstamo, y una larga historia de pago limpio ayuda, pero re-comprascribe la propiedad y el prestatario a los estándares actuales. Trate de una oferta de renovación como una opción para comparar, no como un defecto.
¿Qué tan temprano es para empezar?
Doce a dieciocho meses antes de la madurez es la ventana de trabajo. Más temprano que eso sigue siendo útil para la planificación, conocer su limitación proyectada dos años fuera le dice si renovar un contrato de arrendamiento, aplazar una distribución o retirar una obligación. Lo que no puedes hacer es comprimir las fijaciones en el último trimestre.
¿Puedo sacar dinero cuando refinancia?
A veces, donde el valor y la cobertura apoyan un préstamo más grande que el pago y la política del prestamista lo permiten. En general, el efectivo está más conservador que la tasa y el plazo, y el uso del producto suele ser una cuestión. La disponibilidad varía según el lender, el programa y el tipo de propiedad.
El contrato de arrendamiento de mi arrendatario expira seis meses después de la vencimiento. ¿Qué tan malo es eso?
Es un problema de subescritura real, porque el flujo de efectivo del préstamo depende de un contrato de arrendamiento que termina dentro del plazo. El movimiento productivo es renovar o extender antes de aplicar. Si usted no puede, esperar que el prestamista a tamaño más conservador, requiere una reserva, o estructura un soporte ligado a la renovación.
¿Y si la evaluación viene por debajo de mi pago?
Luego el apalancamiento se une y la brecha proviene de efectivo, de una liquidación negociada con el titular, o de una estructura diferente. Este es el argumento más fuerte para empezar temprano: con un año de pista se puede amortizar hacia abajo en el número, y con sesenta días no se puede.
¿Es un puente a corto plazo una respuesta razonable a una madurez que no puedo refinanciar?
Puede ser, cuando hay un evento específico, fechado que fija el archivo: un contrato de arrendamiento firmado, una renovación completa, una venta bajo contrato. Es una mala respuesta a un déficit estructural, porque llegas al mismo problema en dieciocho meses habiendo pagado el retraso. Sé honesto sobre en qué situación estás.
¿Mi historial de pago en el préstamo de maduración ayuda?
Ayuda al margen, especialmente con el prestamista titular y en las secciones cualitativas de un memo de crédito. No anula la cobertura, el apalancamiento o el rendimiento de la deuda. La historia del pago perfecto en una propiedad que ya no cubre en la política no producirá la cantidad del préstamo antiguo.
¿Debería refinanciarme temprano si las tarifas se ven favorables?
Sólo después de fijar la salida. Cumplir el costo de pago anticipado en dólares, compararlo con el interés total ahorrado sobre su retención realista restante, e incluir los nuevos costos de cierre y los informes de terceros. A veces la aritmética claramente favorece el movimiento temprano; a menudo no lo hace, y la nota le dice cuál.
Dónde empezar
Saque la nota, encuentre la fecha de vencimiento y la sección de prepago, y ponga la fecha en un calendario dieciocho meses por delante. Luego construye NOI infrascrito en la propiedad como existe, y ejecuta las tres pruebas de tamaño contra una tasa significativamente por encima de lo que estás pagando ahora.
Si el resultado es corto, usted ha encontrado su limitación con el tiempo para trabajar en él, que es el punto completo de comenzar temprano. Traiga el archivo a un escritorio mientras que las correcciones todavía están disponibles para usted.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.