Pregúntele a un operador lo que un trato hace y por lo general obtendrá una resta: valor post-repair menos precio de compra menos presupuesto de rehabilitación. En un antirretroviral de 400.000 dólares compró a $240.000 con una rehabilitación de 80.000 dólares, ese aritmético produce 80.000 dólares de ganancias aparentes, y está mal en aproximadamente ochenta por ciento. Los costes entre esos tres números: costes de cierre de adquisiciones, origen, carga de intereses, impuestos y seguros mientras se mantiene, el lado de venta, y luego impuesto sobre la renta, consumen rutinariamente la mayor parte de la extensión en un acuerdo que parecía cómodo.
Este no es un argumento que las volteretas no funcionan. Es un argumento para subescribirlos de la manera que un escritorio hace, con cada línea llamada y precio, por lo que los acuerdos que tomas son los que tienen un margen genuino en lugar de los que tienen una sutracción de gran aspecto. Lo que sigue es la pila completa, un ejemplo trabajado, y una verificación de sensibilidad que muestra cuánto espacio tiene un trato típico.
Cinco capas entre la propagación y el dinero
- Costos de adquisición: lo que se necesita para tomar el título, más allá del precio de compra en sí.
- Costos financieros: origen, valoración, legal, administración de sorteo y los honorarios asignados a la velocidad.
- Costos de carga: intereses, impuestos, seguros, utilidades y deudas por cada mes que lo posees.
- Costos de disposición: comisión, costos de cierre del vendedor, concesiones y presentación.
- Impuesto a la renta, no un costo de acuerdo en absoluto, y con frecuencia la línea única más grande.
Los operadores tienden a modelar el primero y el último y saltar los tres en el medio, que es precisamente donde va el dinero.
Adquisición y financiación
La obtención del título implica el seguro de título del prestamista, los derechos de liquidación o garantía bloqueada, la grabación y en muchas jurisdicciones un impuesto de transferencia o documental que puede ser sustancial. Agregue una encuesta cuando sea necesario, inspecciones especiales, y su propio costo de inspección, que usted paga si usted compra o no, que significa verdadero costo de adquisición incluye las inspecciones en los acuerdos que usted abandonó. El impuesto de transferencia en particular va desde insignificante hasta un porcentaje significativo de precio, así que busque las cifras de su propio condado una vez y manténgalos en el modelo.
En el lado financiero, los puntos de origen son la línea visible y varios otros no son: valoración, a veces una segunda valoración para la opinión as-reparada, preparación de documentos legales y de prestamistas, revisión de la entidad, alambres y una tasa de procesamiento o inspección por sorteo. Una cuestión estructural mueve el total materialmente, si el interés se acumula sobre el equilibrio dibujado o sobre el compromiso total de cerrar. En un proyecto con un gran revés, esa diferencia durante ocho meses es dinero real.
Carry: el costo del tiempo
Carry es que los operadores de línea subestiman más, porque es el único costo que crece puramente con retraso. Cada mes usted posee la propiedad que usted paga interés en el saldo pendiente, impuesto de propiedad a la tasa local, seguro, utilidades y cualquier cuota.
El seguro merece una nota específica. Una propiedad vacante en renovación no es insurable en una política de propietario estándar; el riesgo del constructor o una política de residencia vacante es el instrumento habitual, y normalmente cuesta más que una política de ocupación del propietario en la misma casa. Los operadores que modelan el seguro al precio de la póliza de su propio propietario subestiman esta línea cada vez. Y llevar es una tasa, no un costo fijo: dos meses extra en el ejemplo de abajo es aproximadamente $6.000, que es la mayoría de lo que queda de la ganancia.
El número de rehabilitación nunca es el número de rehabilitación
Los presupuestos son estimaciones escritas antes de que las paredes estén abiertas. El descubrimiento es normal: un lateral de alcantarillado fallido, una placa de sill rotted, cableado de aluminio, trabajo previo no permitido que tiene que ser corregido. Es por eso que una contingencia pertenece al presupuesto y por qué un análisis utilizando el total del presupuesto como un número difícil es optimista por la construcción. El efecto de segundo orden es generalmente más grande que el primero: el descubrimiento cuesta semanas, así como dólares, y las semanas cuestan llevar. Una sorpresa de $12,000 que agrega cinco semanas no es un problema de $12,000.
Gastos de emplazamiento
El lado de venta es el mayor costo de no rehabilitación en la mayoría de las volteretas y el más a menudo modelado a cero. La comisión de Brokerage es el titular; el título del vendedor, los derechos de garantía y cierre; los impuestos de transferencia se aplican de nuevo en muchas jurisdicciones; y las concesiones del comprador son una característica rutinaria de las negociaciones en muchos mercados. Añada el costo de presentación: puesta en escena, fotografía, un refrigerio paisajístico, servicios públicos mantenidos a través de demostraciones, y reparar créditos de la inspección del comprador. Ese último artículo golpea duramente las volteretas, porque una casa reformada está sostenida a un nivel más alto por los inspectores que uno angustiado.
La pila completa, funcionó final a fin
Aquí está el acuerdo de apertura precio completamente. La financiación asume una estructura ilustrativa: el 90% de la compra más el 100% de la rehabilitación, 2 puntos, un supuesto 10,5% de interés-sólo cobrado sobre el saldo dibujado, tuvo siete meses.
| Concepto | Monto | Basis |
|---|---|---|
| Precio de compra | 240.000 dólares | Precio del contrato |
| Gastos de cierre de adquisiciones | 6.000 dólares | Título, escrow, recording, transfer tax, inspections |
| Presupuesto de rehabilitación | 80.000 dólares | Ámbito de referencia documentado |
| Puntos de origen | 5.920 dólares | 2 puntos sobre un compromiso de $296.000 |
| Otros cargos de prestamista | $2,000 | Tasas de valoración, legales, alambres, sorteo e inspección |
| Carga de interés | 15.312 dólares | Aproximadamente 250.000 dólares de los EE.UU., 10,5%, 7 meses |
| Impuestos sobre bienes inmuebles | 2.800 dólares | 1.2% de valor, 7 meses |
| Seguro | 1.050 dólares | Riesgo del constructor a $1,800/yr, 7 meses |
| Gastos de uso y del sitio | 1.400 dólares | $200/mes, 7 meses |
| Comisión de venta | 20.000 dólares | 5% de una venta de 400.000 dólares |
| Costos de cierre del vendedor | 6.000 dólares | 1.5% del precio de venta |
| Concesiones de compradores | $4.000 | 1% de precio de venta |
| Costo total | 384.482 dólares | Suma de lo anterior |
| Venta en ARV | 400.000 dólares | Valor estimado después del pago |
| Pre-tax profit | 15.518 dólares | Precio de venta menos costo total |
La extensión de $80,000 se convirtió en cerca de $ 15,500 antes del impuesto a la renta, y nada salió mal. La rehabilitación aterrizó en el presupuesto, la propiedad vendida a valor aproximado, la bodega fue de siete meses. Este es el buen caso.
Ahora se equivocan en cinco por ciento y dos meses
Ni la señorita es inusual. El 5% a precio es un mes blando o una negociación de inspección. Dos meses es un artículo de descubrimiento y un comprador cuyo financiamiento cayó.
Vender a $380,000 y los costos de venta caen proporcionalmente: comisión $19,000, vendedor cierre $5,700, concesiones $4,000, o $28,700 en lugar de $30,000, por lo que el costo total baja a alrededor de $383,182. Ahora agregue dos meses de carga: aproximadamente $4,375 de interés, $800 de impuestos, $300 de seguro, $400 de utilidades, o $5,875. El costo total es de unos 389.057 dólares contra una venta de 380.000 dólares. El acuerdo pierde aproximadamente 9.057, después de nueve meses de trabajo. Ese swing, de $15,500 de ganancia a $9,000 de pérdida, es el punto completo del ejercicio.
La capa después del acuerdo: impuesto sobre la renta
Una propiedad comprada, renovada y vendida dentro de un año no recibe tratamiento de ganancias de capital a largo plazo. Dependiendo de los hechos y la estructura, las ganancias en bienes adquiridos para reventa pueden ser tratadas como ingresos ordinarios, y un operador cuya actividad se eleva al nivel de un comercio o negocio puede enfrentarse al impuesto sobre el empleo por cuenta propia. Esto es realmente específico de hecho y pertenece a su CPA en lugar de un prestamista. Aparece aquí sólo porque los operadores comparan consistentemente un beneficio pre-tax flip contra una alternativa post-tax, que aplana la vuelta.
Escribe tu propio trato.
El modelo de coste completo
- Precio de compra, más título, garantía, grabación, impuestos de transferencia e inspecciones a las tasas reales de su condado.
- Presupuesto de rehabilitación con una contingencia declarada de diez a quince por ciento de los costos duros.
- Puntos de origen y todos los honorarios del prestamista, incluidos los cargos de procesamiento e inspección por retiro.
- Los intereses llevan a su retención realista más un búfer, calculado en el equilibrio medio dibujado si su programa carga de esa manera.
- Impuesto de propiedad a la tasa prorrateada o reevaluada durante los meses que se poseerá.
- El riesgo del constructor o seguro de residencia vacante, citado en lugar de asumirlo.
- Utilidades, dumpsters, césped y seguridad del sitio para la suspensión completa.
- Comisión de venta, costos de cierre del lado del vendedor, impuestos de transferencia cuando se aplica de nuevo, y un subsidio de concesión.
- Grabación, fotografía y presentación previa a la lista.
- Un subsidio de crédito de reparación para la inspección del comprador.
- Su propio tiempo, precio a algo, especialmente si usted es trabajo de auto-realización.
- Un caso de sensibilidad a cinco por ciento por debajo del precio de salida y dos meses más allá del plazo, corren juntos en lugar de por separado.
¿Qué porcentaje de ARV debe llegar a los costos totales?
No hay umbral universal; depende de su costo de capital, su volumen y la liquidez de su mercado. Más útil que una regla es la prueba de sensibilidad: si el cinco por ciento en precio más dos meses extras convierte el acuerdo negativo, el margen es demasiado delgado independientemente de lo que sugiere el titular.
¿Qué coste subestiman más los operadores?
Carízate, entonces enajenación. Carry porque los plazos son optimistas y porque asegurar una renovación vacante cuesta más de lo que la gente supone. Disposición porque la comisión, los costos de cierre del vendedor, las concesiones y los créditos de reparación se modelan frecuentemente como comisión sola.
¿El pago de efectivo hace el acuerdo materialmente mejor?
Elimina puntos e intereses, que son ahorros reales, pero los reemplaza con un compromiso de efectivo mucho mayor y un menor retorno de capital desplegado, y concentra el riesgo en una propiedad. Si ese comercio vale la pena depende de cuánto capital tengas y de cuántos acuerdos podrías correr de otro modo a la vez.
¿Cómo debería precio mi propio trabajo?
En lo que costaría contratar el comercio, o lo que su tiempo vale en su próximo mejor uso, lo que sea más alto. El trabajo sin precio es la razón más común que un primer proyecto parece más rentable de lo que era, y la razón de la segunda y tercera decepción.
¿Puedo ahorrar dinero vendiendo la propiedad yo mismo?
A veces, aunque suele cambiar los ahorros de la comisión contra el tiempo de comercialización más largo y una reserva de comprador más estrecha, y la compensación del lado comprador es a menudo todavía en la imagen. Dado que los accrues mensuales, la aritmética frecuentemente favorece la venta más rápida. Ejecutarlo como una comparación en lugar de asumir que los ahorros son libres.
¿Qué cuesta realmente un mes extra?
En el ejemplo trabajado, aproximadamente $2,940: alrededor de $2,188 de intereses, $400 de impuestos, $150 de seguros y $200 de utilidades. En un acuerdo que proyecta $15,500 de ganancia, cinco meses extra lo borra. Esa proporción es por qué la disciplina del programa es un control financiero, no sólo una preferencia de gestión del proyecto.
¿Debo contar los acuerdos de los que me fui?
En tu modelo de negocio, sí. Las inspecciones, las evaluaciones y el dinero ganado en ofertas que no cerraron son un costo real del volumen de adquisición. Los operadores que rastrean el costo por contrato cerrado en lugar de coste por acuerdo analizado obtienen una imagen mucho más precisa de lo que el negocio gana.
Dónde empezar
Tome el último trato que completó, o el que está analizando ahora, y ejecute cada línea en la lista de verificación en contra. Utilice los datos reales donde usted los tiene y citas donde no: seguros, título y impuestos de transferencia son todos cupbles por la tarde. Compare el resultado con el titular que utilizó originalmente. Esa brecha es tu error modelo, y es lo mismo en cada trato hasta que lo arregles.
A continuación, ejecutar la sensibilidad: cinco por ciento por debajo del precio de salida y dos meses más allá del tiempo, juntos. Los tratos que sobreviven valen la pena perseguir. Tratos que no son malos tratos en necesidad de un mejor prestamista; son ofertas que necesitan un precio de compra más bajo, y que es una negociación que sólo puede tener antes de firmar el contrato.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.