El alcance del trabajo y el presupuesto que usted presenta no es papeleo adjunto a la solicitud. Es un documento de subescritura de carga que hace cuatro trabajos a la vez: le dice al evaluador qué condición para valorar la propiedad en, establece el tamaño de la recuperación de rehabilitación, se convierte en el horario en que se verifica cada sorteo, y es la evidencia más clara disponible de si la persona que pide el dinero sabe cómo ejecutar un proyecto.
El estándar es mecánico en lugar de subjetivo. Los escritores no buscan un hermoso documento. Están buscando artículos de línea con cantidades y costos unitarios, totales que se reconcilian, una contingencia que reconoce la realidad, y un alcance que coincide con la propiedad como en realidad existe. Dos operadores pueden presentar presupuestos con totales idénticos y obtener resultados opuestos puramente en esa estructura.
Qué presupuesto se utiliza para aguas abajo
- Valuación. El evaluador lee el alcance para determinar cuál será la propiedad terminada, lo que impulsa el valor posterior al pago del préstamo es tamaño contra. La vaguedad produce una opinión conservadora de valor.
- Sizing. El presupuesto documentado establece el revés. Los costes que dejas son costos que el prestamista no financia, y añadirlos más tarde es difícil.
- Dibuja administración. Cada sorteo se verifica línea por línea contra este documento. Un presupuesto de tres líneas no puede soportar un programa de cinco cifras.
- Evaluación del patrocinador. Un presupuesto sin permisos, sin disposición y sin contingencias le dice al escritorio que este operador no ha ejecutado muchos proyectos, sea lo que diga el curriculum vitae.
Observe la tensión entre los trabajos segundo y tercero. Detalle ayuda a tiempo de sorteo, ya que las fases parcialmente completas pueden ser financiadas a nivel de elementos. El detalle excesivo crea arrastre administrativo. El centro de trabajo es artículos de línea en el nivel de comercio o habitación con cantidades y costos unitarios detrás de cada uno, no un despegue de doscientos líneas.
El formato que se acepta
Una línea financiable tiene cuatro partes: lo que se está haciendo, donde, cuánto de ella, y lo que esa cantidad cuesta. Una línea de lectura Cocina: 35.000 dólares tiene uno de los cuatro. Una línea de lectura Cocina: 22 pies lineales armarios semi-costos a $310/LF, 48 cuarzo SF a $68/SF, lavabo y grifo $900, mano de obra $4,200 tiene los cuatro. La diferencia no es cosmética: la segunda versión puede ser inspeccionada en un cuarenta por ciento completa, y la primera no puede ser inspeccionada en absoluto.
| Categoría | Lo que pertenece en él | Omisión común |
|---|---|---|
| Demolición y eliminación | Demo selectivo, despegue, dumpsters, tarifas de pago | Depósito presupuestado como cero |
| Estructura y encuadre | Fundamento, sill y joist, cambio de framing | Cualquier cosa encontrada después de la demo, si no existe contingencia |
| Techo y sobre | techo, canallas, revestimiento, ventanas, puertas exteriores, flash | Ventana cuenta que no coinciden con el edificio |
| mecánica, eléctrica, fontanería | HVAC, actualizaciones de paneles y servicios, rewiring, suministros y líneas de residuos | Mejoras de los grupos en las existencias de vivienda más antiguas |
| Acabados interiores | Drywall, pintura, suelos, bordes, puertas, hardware | Trim y pintura adivinada como una suma global |
| Cocina y baños | Armario, mostradores, baldosas, accesorios, electrodomésticos, vanidades | Paquetes de aplicación dejados por completo |
| Sitio y exterior | Landscaping, driveway, fencing, decks, grading and drainage | Dibujar la inspección requerirá |
| Gastos blandos | Permisos, revisión del plan, ingeniería, servicios temporales, seguridad del sitio | Honorarios y cartas de ingeniería |
| Contingencia | Reserva porcentual declarada contra descubrimiento y sobrecosto | Omitido, que es la señal de inexperiencia más fuerte |
Quantities make the number checkable
Un subscriptor no puede verificar una suma global pero puede comprobar absolutamente la cantidad de la cordura. Si el presupuesto dice 1.500 pies cuadrados de plank de vinilo de lujo y la casa es de 1.500 pies cuadrados incluyendo dos baños de baldosas y una entrada, el número es incorrecto, y ahora cada otro número es sospechoso. Lo mismo se aplica a los cargos: once ventanas en el presupuesto y catorce en las fotografías es una discrepancia que alguien tiene que resolver, y resolverlo cuesta días. Camine la propiedad con una medida de cinta antes de que el presupuesto esté escrito.
Contingencia es la línea que indica experiencia
Cada rehabilitación de cualquier edad descubre algo: un lateral de alcantarillas fallido, una placa de sill rotulado, langosta y el tubo detrás del yeso, trabajo previo no permitido que tiene que ser corregido. Un presupuesto sin contingencia no se inclina; fue escrito por alguien que no ha abierto suficientes muros.
Decena a quince por ciento de los costos duros es una convención común, con trabajo cosmético ligero en el extremo bajo y mayor stock o alcances estructurales en el extremo alto o más allá. Los porcentajes varían según la expectativa, el alcance y la edad de propiedad del prestamista, y no existe una cifra universal. Lo que importa es que la línea existe, se declara explícitamente, y lleva alguna relación con el riesgo real en el edificio.
Los costos blandos no son costos de carga
Los costes blandos son costos de proyecto que no son trabajos físicos: permisos, revisión de planes, arquitectura e ingeniería, encuestas, potencia temporal, seguridad del sitio, a veces gestión de proyectos. Muchos programas financian estos cuando son line-itemed at origination y no los financiarán cuando aparecen como una factura sorpresa en el mes tres.
Los costos de carga (interés, impuestos, seguros, utilidades, deudas) son una categoría diferente y generalmente no parte del presupuesto de rehabilitación en absoluto. Algunos programas ofrecen una reserva de interés; muchos no. De cualquier manera, el transporte tiene que ser modelado en su análisis de acuerdo incluso cuando está ausente del documento del presupuesto, porque es efectivo real dejando su cuenta cada mes.
Trabajo auto-performe
Si usted o su propio equipo están haciendo el trabajo, espere un tratamiento diferente. Algunos prestamistas restringen el trabajo auto-performe sobre los alcances financiados, algunos fondos documentados sólo costo material, y algunos permiten un componente de trabajo limitado para un patrocinador autorizado con un registro. La cuestión subyacente es la verificación: sin factura de terceros, no hay confirmación independiente del costo.
Pregunte sobre la política antes de construir un presupuesto que asuma su trabajo es reembolsable, porque la respuesta cambia el dinero que necesita. Incluso donde el trabajo no se financia, precio su propio tiempo en el análisis del trato. El trabajo sin precio hace que las ofertas marginales parezcan rentables, y es la razón más común que un segundo y tercer proyecto realizan peor que el primero.
Ajuste del presupuesto al cronograma de sorteo
El presupuesto y el calendario de sorteo son el mismo documento leído de dos maneras, por lo que construir juntos. Los elementos de línea de grupo en las fases en las que en realidad se completarán, a continuación, comprobar dos cosas: que ninguna fase es tan grande su flota excede su capital de trabajo disponible, y que cada fase termina donde la terminación es visualmente verificable. Un inspector puede confirmar que un techo está encendido y se ha terminado. Nadie puede confirmar que un duro-in se hace la mitad una vez que las paredes están cerradas.
Antes de presentarte
- Cada línea tiene una descripción, una cantidad, un coste unitario y un total extendido.
- Las cantidades se reconcilian con las dimensiones reales de la propiedad, conteo de habitaciones y conteo de ventanas.
- Los permisos y el examen del plan son line-itemed, con la ruta de permiso identificada para trabajos estructurales o de adición.
- La demolición, la eliminación y los vertederos parecen costos reales, no ceros.
- Una contingencia se declara como su propia línea y tamaño a la edad y complejidad del edificio.
- No hay una línea equivocada o general más grande que un error de redondeo.
- El alcance coincide con las fotografías, incluyendo cualquier cosa visible que usted está eligiendo no reparar.
- El nivel de acabado coincide con las ventas comparables que soportan su valor de pago posterior, no con un nivel más alto.
- Las líneas se agrupan en fases, cada una terminando en un hito visualmente verificable.
- Al menos una oferta contratista apoya los principales oficios, con la información de licencia y seguro disponible.
¿Necesito la oferta de un contratista, o puedo escribir el presupuesto yo mismo?
Los requisitos varían según el prestamista, el tamaño del alcance y el trabajo permitido o estructural. Muchos programas aceptan un presupuesto preparado por patrocinadores sobre alcances cosméticos pero quieren ofertas y documentación de licencias y seguros en proyectos más grandes. Incluso cuando no se requiere una oferta, tener uno fortalece el archivo como soporte de terceros para sus números.
¿Qué pasa si supero el presupuesto?
Los overruns generalmente salen de su bolsillo a menos que la contingencia los cubre y el prestamista aprueba la reasignación. Aumentar la retención total después del cierre es difícil, ya que el préstamo se tamaño contra costos y pruebas de valor a la originación. Es exactamente por eso que una contingencia declarada importa más que un total de aspecto magro.
¿Puedo incluir mi propio tiempo de gestión de proyectos?
A veces, como un coste suave, y más a menudo en proyectos más grandes que en el trabajo cosmético de una sola familia. Independientemente de si es financiable, precio su tiempo en su propio análisis para que sepa lo que el proyecto realmente ganó.
¿Debería presupuestar el nivel de acabado que quiero o el que el soporte de comps?
El que el apoyo comps. Terminar por encima de la norma del vecindario rara vez devuelve su costo en la evaluación o en la reventa, y sobre-mejoramiento relativo a la comps es un aviso de subscriptores de señal. Coincide con los comps, luego gasta la energía restante en lo que los compradores realmente buscan.
¿Qué tan detallado es demasiado detallado?
Cuando el documento se hace más difícil de administrar que el proyecto. Los artículos de línea en el nivel de comercio o habitación con cantidades y costos unitarios es el estándar de trabajo. Un despegue de doscientos líneas ralentiza cada sorteo, porque cada línea tiene que ser verificada, y rara vez mejora el resultado de la subescritura.
¿Y si la propiedad necesita trabajo no tengo la intención de hacer?
Discúlpelo. El evaluador lo verá y la opinión de valor lo reflejará, por lo que un presupuesto que ignora silenciosamente un defecto visible crea un desajuste entre su alcance y la evaluación. La determinación de que una condición existe y está deliberadamente fuera de alcance lee mucho mejor que parece no haber notado.
¿El presupuesto afecta mi valor después del pago?
Indirectamente pero significativamente. El evaluador utiliza el alcance para decidir qué condición y nivel de calidad para valorar la propiedad en. Un alcance vago produce una interpretación conservadora, una opinión de valor inferior, y un préstamo más estricto a través de la prueba de valor. Especificación es una de las cosas más baratas que puedes hacer para tu talla.
Dónde empezar
Camine la propiedad con una medida de cinta, una cámara y un portátil antes de escribir un solo número. Cuenta ventanas, mide habitaciones, abre lo que puedes abrir con seguridad, fotografia lo peor de ella. A continuación, construir el presupuesto de cantidades arriba en lugar de de un objetivo total hacia abajo, y comprobar el resultado contra la lista anterior.
Una última disciplina: cuando el proyecto cierra, compare los datos reales a la línea presupuestaria por línea. Esa brecha es los datos más útiles que tendrá, y es lo que convierte un segundo proyecto en un archivo de subescritura mejor que el primero.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.