Un préstamo de plazo se paga. Cada pago retira un pedazo de director, y por vencimiento el saldo se ha ido. Un préstamo inmobiliario a corto plazo no hace nada de eso. Por lo general es sólo de interés, el principal completo está pendiente en la fecha de vencimiento, y algo específico tiene que suceder para retirarlo: una venta que cierra, o un refinanciamiento que los fondos. Que algo es la salida, y porque es el único mecanismo de reembolso, se sienta en el centro de la subescritura.
Los prestamistas suelen tratar la pregunta de salida como narrativa y se sorprenden cuando el escritorio sigue empujando. El escritorio está empujando porque está haciendo una prueba. Para una venta, la prueba es si la propiedad como la suya, a su precio, en realidad transactúa en su submercado en su línea de tiempo. Para un refinanciamiento, la prueba es si el préstamo permanente con el que cuenta tendrá un tamaño de test al menos su pago en supuestos conservadores. Ambos producen números, y ambos son números que se puede producir antes de aplicar.
Por qué la salida lleva el peso
En un préstamo amortizante, un prestatario en problemas tiene tiempo. El equilibrio está disminuyendo, la propiedad está estabilizada, y hay espacio para trabajar algo más de trimestres. En papel a corto plazo la fecha de vencimiento es una pared: si la salida no ha ocurrido, las opciones se comprimen a una extensión a discreción y costo del prestamista, una venta rápida a cualquier precio que el mercado pague ese mes, o por defecto. Esa asimetría es por qué un subscriptor pasa más tiempo en cómo sales que en cómo entras.
La salida de venta
La salida de venta se ve simple y esconde tres suposiciones separadas, cada uno testable. La suposición de precios debe ser la misma conservadora ARV con la que menospreciaste, no una figura de estiramiento, si tu análisis produjo un rango y construyó el acuerdo en la parte superior de él, el escritorio probará el fondo. La suposición de absorción es cuántas propiedades en su banda de precios y submercado realmente cerrado en los últimos seis meses; diez al mes es un mercado líquido, un cuarto es una piscina de comprador delgado. La suposición de plazos es días promedio en el mercado para propiedades terminadas comparables más el período de contrato a cierre que un comprador necesita.
Construir el calendario de salida hacia atrás desde la fecha de vencimiento en lugar de avanzar desde el cierre. Trabajar hacia atrás hace que el búfer sea explícito, y tiende a producir una opinión muy diferente sobre si un término de doce meses es generoso.
The refinance exit
Una salida de refinanciamiento reemplaza el préstamo a corto plazo con deuda permanente, generalmente porque usted tiene la intención de mantener la propiedad como alquiler. Es legítimo y común, y falla más a menudo que la salida de venta porque depende de un segundo evento de subescritura que la mayoría de los prestatarios nunca modelan.
Tres puertas tienen que despejar. La propiedad debe cumplir con las condiciones y requisitos de ocupación del prestamista permanente: para un refinanciamiento de alquiler, generalmente alquilado o arrendado. Debe satisfacer cualquier requisito de sazonado, lo que significa un período mínimo de propiedad antes de que se permita el efectivo basado en el valor, que varía según el programa. Y el nuevo préstamo tiene que tamaño al menos su pago bajo la prueba de cobertura del prestamista.
Ejecutando la prueba de retiro usted mismo
Lee esto cuidadosamente, porque es el fallo de refinanciamiento más común en los préstamos a corto plazo. El valor estaba allí. La puerta de LTV pasó. El acuerdo todavía se rompió en la cobertura, porque el alquiler no apoyó el pago en el pago completo. Un operador que ejecutó la aritmética de antemano habría comprado menos, prestado menos, planeado traer dinero en efectivo en el refinanciamiento, o elegido la salida de venta: todos los resultados finos, y todo mejor que descubrir la brecha sesenta días antes de la madurez.
Dos refinaciones hacen la prueba honesta. Establezca la suposición de tarifas hacia arriba, porque los precios de los préstamos permanentes a cualquier cosa que el mercado es el día que aplica. Y utilizar el alquiler de mercado apoyado por alquileres comparables reales en lugar de su forma profesional, porque la evaluación del prestamista permanente hará exactamente eso.
Cómo un escritorio califica cada salida
| Salida | Lo que se prueba | Evidencia que ayuda | Fallo común |
|---|---|---|---|
| Venta al por menor | Soporte de precios, absorción en la banda, días realistas en el mercado más cerca | Comps cerrados, cuenta de absorción de submercados, sus propios plazos de venta anteriores | El tiempo se comprime contra la madurez después de un pequeño sobrecosto |
| Refinanciamiento de alquiler | Estado y ocupación, condimentación, cobertura sobre la cantidad de pago | arrendamientos firmados o comparables, soporte de alquiler de mercado, hoja de trabajo de retiro | Cubierta tamaño el nuevo préstamo debajo del pago |
| Venta a un comprador conocido | Si el comprador es real y financiado, y qué sucede si caminan | Contrato ejecutado, prueba de fondos, depósito en riesgo | Interés verbal tratado como un compromiso |
| Refinanciamiento de cartera | Cobertura agregada en la piscina y términos de colateralización | Rollo de alquiler, estados operativos de seguimiento, calendario de deuda actual | Un activo débil arrastra la piscina por debajo del umbral |
| Venta de otro activo | Si ese activo está bajo contrato y su propio riesgo de cronograma | Contrato ejecutado en la otra propiedad, con fecha de cierre | Dos plazos que ambos tienen que contener |
El patrón es consistente: las salidas apoyadas por documentos ejecutados prueban bien, las salidas apoyadas por intenciones prueban mal. Eso no es estilístico. Refleja cuánto del reembolso depende de los eventos ni de los controles del prestamista.
Primaria y respaldo
Los patrocinadores experimentados presentan dos salidas, y materialmente fortalece un archivo, no porque el prestamista espera que el principal falle, sino porque muestra que el patrocinador ha pensado más allá del buen caso. Los pares más fuertes son aquellos donde la segunda salida no depende de las mismas condiciones que la primera. Vender primario, refinanciar y mantener como respaldo es fuerte, porque un mercado de ventas suaves y un mercado de alquiler viable pueden coexistir. Vender primario, vender más barato como respaldo es débil, porque ambos dependen de la misma piscina comprador.
El paquete de pruebas de salida
- Ventas comparables cerradas que apoyan el precio de salida, en el extremo conservador de la gama.
- Cuenta de ventas cerradas en su banda de precios y submercado en los últimos seis meses, como una lectura de absorción.
- Días medios en el mercado para propiedades terminadas comparables, más un período de contrato a cierre realista.
- Un calendario atrasado de la madurez mostrando rehabilitación, listado, marketing, contrato y cierre, con el búfer declarado.
- Para un refinanciamiento, una hoja de trabajo de retiro con una tasa estresada, soporte de alquiler de mercado y el resultado de cobertura.
- Para un refinanciamiento, confirmación de cualquier requisito de sazonado y cómo su línea de tiempo lo satisface.
- Pruebas de arrendamiento comparadas si la propiedad se alquilará, no pro forma alquiler.
- Una salida de respaldo declarada cuyas condiciones de fracaso difieren de la primaria.
- Sus propios proyectos anteriores con plazos reales de adquisición a venta cerrada o refinanciamiento completado.
Extensiones, y lo que realmente cuesta
Los proyectos duran mucho. Eso es un hecho del negocio, y la forma de manejarlo es en la originación en lugar de en la madurez. Una extensión contractual (un número definido de meses, a un cargo declarado, en condiciones establecidas) es una posición de riesgo diferente de uno que el prestamista puede o no conceder cuando usted llama en el mes once. Los honorarios y las condiciones varían ampliamente, y la elegibilidad suele depender de que el préstamo sea actual y el proyecto sea sustancialmente completo.
¿Puedo cambiar mi salida a mitad del proyecto?
A menudo sí, y las condiciones del mercado a veces lo hacen la llamada correcta. Notificar el prestamista temprano, porque cambiar de venta a refinanciar significa cumplir con la condición de un prestamista permanente, ocupación y requisitos de condimentación y dimensionar la toma. Ese trabajo lleva tiempo, y comenzarlo en los últimos sesenta días es cómo los patrocinadores terminan necesitando una extensión.
¿Y si mi comprador es alguien que ya conozco?
Fortalece el archivo cuando está documentado y no hace nada cuando es verbal. Un contrato ejecutado con un depósito en riesgo y prueba de fondos es evidencia. Una expresión de interés no es, y un escritorio subescribirá como si ese comprador no existiera.
¿Cuánto debo tener antes de la madurez?
No hay un número universal, pero construir el calendario hacia atrás y dejar al menos un par de meses de retraso después de un cronograma realista es una disciplina razonable. Rehab overruns y comprador financiación caída-throughs son los dos consumidores más comunes de ese slack, y ambos son normales en lugar de excepcional.
¿El prestamista se preocupa por la salida que elijo?
Le importa que el que elija sea probado y probado. Su elección también puede interactuar con el préstamo en sí mismo: algunos programas precio de salida cuesta de manera diferente para una venta que un refinanciamiento, y algunas estructuras de pago anticipado hacen una salida temprana más costosa de lo esperado. Pregúntale antes de firmar.
¿Qué es un requisito de estación?
Un período mínimo de propiedad antes de un prestamista permanente basará un nuevo préstamo en el valor actual evaluado en lugar de su precio de compra más mejoras documentadas. Los requisitos varían según el programa y pueden afectar materialmente el tiempo de una salida de refinanciamiento, así que confirma la regla específica que se aplicará a su retiro.
¿Es mantener como alquiler una salida más débil que vender?
No inherentemente, pero es una prueba diferente. Una venta es probada sobre precio y liquidez; un refinanciamiento se prueba en cobertura, condición y sazonado. Tampoco es universalmente mejor. Lo que importa es qué prueba su propiedad y la cantidad de pago realmente pasan, por lo que ejecutar ambos vale una hora.
¿Qué pasa si llego a la madurez sin una salida?
Las opciones prácticas son una extensión donde está disponible, una venta en una línea de tiempo comprimida, o una refinancia si la propiedad califica. Los tres cuestan más que ejecutar a tiempo, y la venta comprimida es generalmente la más cara. Una salida de copia de seguridad identificada en la originación vale más que cualquier negociación que pueda ejecutar al mes once.
Dónde empezar
Abra un calendario y trabaje hacia atrás desde la fecha de vencimiento que espera. Subir el período de contrato a cierre que necesita un comprador financiado, luego días medianos en el mercado en su submercado, luego dos semanas entre la lista final de golpes y una lista activa, luego su duración de rehabilitación realista con una prestación de sobrecosto. Lo que queda es tu búfer. Si es negativo, el término es demasiado corto o el plan es demasiado optimista, y ambos son más baratos para fijar antes de cerrar.
Entonces, incluso si usted tiene la intención de vender, ejecutar el refinanciamiento sizing una vez. Se tarda quince minutos y le dice si usted tiene una segunda salida real o sólo la apariencia de uno, la diferencia entre una decisión de retención que usted toma y uno que el mercado hace para usted.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.