Un préstamo de puente es a corto plazo, generalmente sólo para intereses, y se infrascribe principalmente en el activo en lugar de en la corriente de efectivo estabilizada. Resolve un problema de tiempo: usted necesita poseer o mantener una propiedad ahora, y la financiación que realmente lo llevará largo plazo no está disponible todavía, porque el edificio está vacío, o sin terminar, o no tiene historial operativo, o porque un plazo llega antes de que un proceso convencional pueda terminar.
Cuesta más que un préstamo a plazo en puntos, en tarifa, y en los honorarios asignados a la velocidad. Ese costo es racional en lugar de depredador: el prestamista está tomando el riesgo de terminación y ejecución de un activo cuya condición actual no apoya la deuda permanente, a un plazo demasiado corto para ganar su salida de un error. Usado contra una salida real, fechada, evidenciada, capital puente es a menudo la cosa más barata en el trato, porque es la única cosa que hace que el acuerdo exista. Usado como sustituto de una salida que no has pensado a través, es el dinero más caro que jamás te pedirás prestado.
Qué préstamo de puente es estructuralmente
Quitar el marketing y la forma es consistente. Los términos generalmente funcionan de seis a veinticuatro meses. Los pagos son generalmente sólo de interés, por lo que nada amortiza y la salida tiene que retirar el principal completo. El tamaño es impulsado por el valor del activo (como es o después del pago en el que se involucre una rehabilitación) en lugar de por la cobertura de los ingresos corrientes. Bajo la escritura pesa la propiedad, el plan de negocios y el historial del patrocinador, y se mueve más rápido que el crédito convencional porque hay menos que verificar.
Los precios son generalmente puntos de origen más una tasa, con tarifas para la velocidad y la complejidad del servicio. Puede haber una estructura de pago anticipado, un período de interés mínimo, o una opción de extensión con su propia cuota. Todos estos varían según el prestamista, programa, mercado y archivo, y ninguno debe ser asumido de una descripción general.
Qué préstamo de plazo se construye para
Un préstamo de plazo es el instrumento opuesto en casi todas las dimensiones. Se amortiza a lo largo de años, precios mucho más baratos porque el riesgo es más bajo, y se suscribe en la capacidad demostrada de servicio de la deuda. Se espera que el activo sea terminado, ocupado cuando sea pertinente y producido.
El corolario es que un término prestamista no puede subescribir lo que no existe todavía. No hay una relación de cobertura para una cáscara vacante y ningún historial operativo para una propiedad que fue inhabitable hace cuatro meses. Eso no es un prestamista difícil; es un producto cuyo precio depende de una estabilidad que el activo actualmente carece.
La línea divisoria es si el activo está terminado
Casi todas las decisiones genuinas del puente se reducen a una pregunta: ¿la propiedad, hoy, parece algo que un prestamista permanente puede subescribir? Si es así, toma el préstamo de plazo. Si no, la pregunta honesta es cuánto tiempo y cuánto capital se necesita para llegar allí, y si el valor creado en esa ventana excede el costo del dinero a corto plazo.
| Dimension | Puente / corto plazo | Crédito a plazo |
|---|---|---|
| Típico | Alrededor de 6 a 24 meses | Típicamente de 5 a 30 años |
| Amortización | Por lo general sólo interés; principal debido a la salida | Amortización; disminución de la balanza con pagos |
| Underwritten on | Valor de activos, plan de negocios, historial patrocinador | Cobertura del servicio de la deuda sobre los ingresos demostrados |
| Velocidad para cerrar | Días a unas semanas, varía según archivo | Semanas a meses, varía según el programa |
| Costo relativo | Más alto: puntos más una tasa más amplia | Menor, que refleja un menor riesgo |
| Estado asumido | Inestabilizados, vacantes, de rehabilitación media o recién adquiridos | Estabilizados, ocupados cuando proceda, condimentados |
| Lo que lo retira | Una salida definida: venta o refinanza | Amortización programada a largo plazo |
Donde el capital del puente realmente gana
Cinco situaciones representan la mayor parte del uso del sonido, y cada una tiene una razón específica que el instrumento más barato no está disponible.
- El activo no es financiero como está. No hay cocina funcional, sistemas muertos, un problema de permiso abierto. No aclarará una evaluación convencional. Este es el caso de fijación y cambio y valor añadido.
- El plazo es más corto que el proceso. Ventanas de liquidación de subastas, un vendedor que sólo tomará un cierre rápido, un plazo de intercambio. La elección no es puente versus término; es puente contra perder el trato.
- El ingreso existe pero no tiene historia. Un edificio recién alquilado tiene flujo de efectivo y sin sazonar. Bridge mantiene la posición mientras el registro operativo se acumula.
- El valor está a punto de cambiar materialmente. La refinanciación antes de una vacante fija o un rollo de alquiler inferior al mercado se correcciona bloquea la deuda permanente contra el menor número.
- La propiedad está bien y el archivo del patrocinador necesita trabajo. Una presentación reciente, una reestructuración en curso. Esto exige precaución: funciona sólo cuando la reparación está realmente programada.
Las matemáticas cargadas, hechas honestamente
La forma de evaluar puente no es comparar su tasa con la tasa de un préstamo de plazo. Es comparar dólares totales de costo durante el período de retención real con el valor que el período crea o preserva. La comparación de tarifas hace que el dinero a corto plazo parezca absurdo. La comparación de dólares en una ventana corta hace que sea obviamente correcta.
Dos refinamientos afilan esa matemática. Si su programa cobra interés sólo en el saldo dibujado, el costo efectivo en un archivo de rehabilitación es menor que el titular sugiere, porque la retención no se acumula mientras se sienta. Y llevar es una función de días, no de intenciones: cada mes de sobrecosto es otro mes completo de interés, y sobrecostos son la norma. Escribe el port en tu línea de tiempo realista más un búfer.
Donde el puente es un error
Los casos de fracaso son tan identificables como los triunfos, y comparten una característica: el préstamo se está utilizando para posponer una decisión en lugar de ejecutar un plan.
- No hay salida de fecha. Si usted no puede nombrar el mes el préstamo está retirado y el mecanismo que lo jubila, usted no está cumpliendo nada.
- La salida es un refinance que nunca has tallado. Una toma que no ha modelado en supuestos conservadores es una esperanza, no un plan.
- La propiedad ya califica para deuda permanente. Pagar por la velocidad que no necesitas es una donación.
- El puente está pagando otro puente. Refinanciamiento en serie a corto plazo sin ningún evento de valor entre es el costo de agravación sin ningún beneficio compensatorio.
- El margen es lo suficientemente delgado que lo consume. Si un sobrecosto de dos meses resulta negativo en el beneficio, el acuerdo no era financiero a corto plazo para comenzar.
Detalles de la estructura vale más que una cotización
Los operadores compran y luego se lastiman por términos. En papel a corto plazo, varias características estructurales valen más que una modesta diferencia de precios.
Pregunte esto antes de comparar precios
- ¿Se cobra interés por el saldo sorteado o por el compromiso total del cierre?
- ¿Hay un período mínimo de interés o estructura de pago anticipado, y qué cuesta realmente un pago anticipado?
- ¿Hay una opción de extensión contractual, qué cuesta y qué condiciones se deben cumplir para ejercerla?
- ¿El procedimiento de rehabilitación está documentado por escrito, incluyendo la ventana de revisión y los documentos necesarios?
- ¿Cómo se tamaño el préstamo: contra el precio de compra, contra el valor as-is, o el menor de los dos?
- ¿Cuáles son los términos de recurso y es necesaria una garantía personal o de terminación?
- ¿Hay tarifas de salida, y difieren entre una venta y un refinanciamiento?
- ¿Qué seguro se requiere durante la construcción, y qué cuesta esa cobertura en su mercado?
La cuestión de la extensión merece un peso particular. Una extensión contractual que puede ejercer en términos declarados es una posición de riesgo realmente diferente de uno que el prestamista puede considerar a la madurez. Los proyectos funcionan mucho tiempo, y comprar esa opcionalidad por delante es casi siempre más barato que necesitarla y no tenerla.
¿Cuánto más cuesta el capital puente que un préstamo a plazo?
Varía demasiado ampliamente por prestamista, mercado, activo y patrocinador para citar una distribución, y cualquier número específico sería erróneo. El punto estructural es comparar los dólares totales durante su período de retención real en lugar de las tasas anuales, porque una tasa más alta durante nueve meses puede ser un número menor que una tasa más baja durante cinco años.
¿Puedo refinanciar un préstamo de puente en un préstamo de plazo?
A menudo, y planearlo desde el principio es sabio. Lo que importa es que la propiedad cumple con las condiciones del prestamista permanente, los requisitos de ocupación y condimentación cuando se aplica, y que los nuevos tamaños de préstamo al menos su pago bajo su prueba de cobertura. Modela la toma antes de tomar el puente.
¿Los prestamistas de puente requieren una garantía personal?
Frecuentemente, aunque varía según el prestamista, tamaño y estructura. Muchos préstamos inmobiliarios a corto plazo se hacen a una entidad con garantía de patrocinador, y los archivos de rehabilitación a menudo añaden una garantía de terminación. Trate los términos de garantía como parte del precio en lugar de caldera.
¿Qué pasa si no puedo pagarlo a la madurez?
Las trayectorias realistas son una extensión donde esté disponible, una venta en cualquier soporte del mercado en esa línea de tiempo, o una refinancia si la propiedad ahora califica. Las extensiones normalmente llevan una cuota y no son automáticas a menos que se conceda contractualmente. La mejor protección es una salida de respaldo identificada en origen.
¿Es un préstamo de puente sólo para arreglar y cambiar?
No. La rehabilitación es el uso más común, pero el capital puente también cubre las adquisiciones de cierre rápido, manteniendo una posición mientras un intercambio completa, condimentando un activo recién arrendado, y la brecha entre comprar una propiedad y vender otra. El factor común es un desajuste de tiempo, no un alcance de construcción.
¿Significa que el préstamo es más barato?
Significa que el pago es menor, no que el préstamo sea más barato. Nada amortiza, por lo que el director completo está pendiente de vencimiento y la salida tiene que retirar todo. Eso está bien cuando la salida es una venta o refinanciamiento y peligroso cuando el plan era pagarlo de las operaciones.
¿Cuán rápido puede cerrar la financiación a corto plazo?
Más rápido que el crédito convencional porque hay menos que verificar, pero el rango es amplio y depende del archivo, la documentación de entidad, la condición de título y los tiempos de giro de valoración. La velocidad viene de la preparación más que la opción prestamista: un operador con documentos, seguros, alcance y prueba de fondos listo cierra materialmente más rápido.
Dónde empezar
Escribe dos cosas sobre el acuerdo delante de ti: la razón específica de la deuda permanente no está disponible hoy, y el mes específico y mecanismo que retira el préstamo a corto plazo. Si la primera respuesta es vaga, probablemente estás pagando por la velocidad que no necesitas. Si el segundo es vago, usted no está bridging a una salida: usted está tomando prestado contra una suposición, y el papel a corto plazo es el instrumento equivocado para eso.
Cuando ambas respuestas son concretas, precio la carga en su línea de tiempo realista más un búfer, haga las preguntas de la estructura antes de comparar las cotizaciones de tarifas, y confirme los tamaños de la toma a supuestos conservadores. La capital del puente tiene un trabajo estrecho y bien definido. Dentro de ella, el instrumento es excelente. Fuera de ella, es una manera cara de retrasar una decisión.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.