Un préstamo del DSCR hace una pregunta sobre usted y una docena sobre la propiedad. Esa inversión es todo el producto. Los préstamos convencionales de inversión-propiedad comienzan con sus ingresos personales, sus rendimientos fiscales y un cálculo de deuda a ingreso que trata un alquiler que posee como una responsabilidad primero y un segundo activo. Un préstamo de servicio de la deuda salta totalmente y pregunta si el alquiler que produce la propiedad cubre el pago que la propiedad debe. Si lo hace, con margen, el archivo funciona. Si no lo hace, ninguna cantidad de ingresos personales lo fija.
Eso hace que el DSCR presta inusualmente legible. Tal vez haya seis números que decidan un archivo, y usted puede calcular cinco de ellos en la parte posterior de un sobre antes de escribir una oferta. El sexto (la opinión del evaluador sobre el alquiler de mercado) es el que sorprende a la gente, y es el más responsable de un trato que atrajo en una hoja de cálculo y murió en subescritura. Esta guía camina por todo el camino: cómo se construye la relación, cómo es la caja de crédito alrededor de ella, qué tipos de propiedades combaten el programa, qué documentos el escritorio realmente pedir, y qué hacer cuando la relación se pone corto.
Lo que un préstamo DSCR en realidad es
Un préstamo de DSCR es una hipoteca para fines comerciales sobre propiedad de alquiler residencial, infrascrito principalmente en el flujo de efectivo de la propiedad en lugar de los ingresos personales del prestatario. Se encuentra fuera de la caja de la agencia, que es lo que permite que la subescritura sea estructurada de esta manera y también lo que forma casi cada otro término en ella.
Tres consecuencias se derivan de ser fines comerciales y no interinstitucionales, y importan más que la tasa.
- Generalmente puede cerrar en una entidad (un LLC o una corporación) en lugar de en su nombre personal, con una garantía personal adjunta. Esto es normal aquí y en gran medida no está disponible en la financiación de los organismos.
- No existe un cálculo de la deuda a los ingresos, ni una revisión de la declaración de impuestos y, por lo general, ninguna verificación del empleo. Su ingreso personal puede ser cero, negativo o no verificable y el archivo todavía funciona.
- La propiedad no puede ser ocupada por usted o un miembro de la familia. El propósito empresarial es una condición legal del préstamo, no una preferencia, y se afirma al cierre.
El comercio es que el préstamo es precio y estructurado para su perfil de riesgo. Los precios generalmente se sitúan por encima de la financiación de la propiedad de la agencia comparable, las sanciones por adelantado son comunes, y la caja de crédito se ajusta rápidamente a medida que aumenta el apalancamiento. Nada de eso es fijo (los plazos varían según el prestamista, el programa, el estado y el archivo) pero la forma es lo suficientemente consistente para planear alrededor.
La proporción misma
El ratio de cobertura de servicio de la deuda está clasificando los ingresos de alquiler divididos por la obligación de vivienda mensual de la propiedad. En el DSCR residencial presta que la obligación se expresa casi siempre como PITIA: principal, interés, impuestos, seguros y cuotas de asociación.
Así: DSCR equivale al alquiler mensual de calificación dividido por PITIA mensual. Una relación de 1.00 significa que el alquiler equivale exactamente al pago. Por encima de 1.00 la propiedad produce excedente contra su costo de vivienda. A continuación 1,00 no lo hace, y la brecha tiene que venir de algún otro lugar, que es precisamente el riesgo de que el prestamista es el tamaño.
Dos cosas sobre esa fórmula sacan a la gente. En primer lugar, es una relación costo- vivienda, no un cálculo de ganancia. Las vacaciones, mantenimiento, reservas de capital, gestión de bienes y costos de facturación son gastos reales que determinan si usted hace dinero, y ninguno de ellos aparece en el denominador. Una propiedad a 1.15x cobertura no está desechando el 15 por ciento de margen; está cubriendo PITIA con 15 por ciento de la sala antes de cualquier gasto operativo. Segundo, el numerador no es necesariamente el alquiler en su arrendamiento.
Lo que cuenta como ingresos calificados
El número en el numerador viene de la evaluación, no de su forma pro. Para un alquiler de una sola familia el evaluador completa un horario de alquiler comparable junto con la opinión de valor; para las propiedades de dos a cuatro unidades hay una forma equivalente de ingresos operativos. Ese documento produce una opinión sobre el alquiler de mercados basado en arrendamientos comparables en la zona.
La mayoría de los programas comparan entonces ese alquiler de mercado con su contrato de arrendamiento efectivo y aplican una regla. Los enfoques comunes incluyen el uso de la parte inferior de los dos, utilizando el arrendamiento cuando cae dentro de una banda definida de mercado, o utilizando el alquiler de mercado solo en una propiedad vacante. La convención específica varía según el prestamista y el programa, y vale la pena preguntar antes de ordenar la evaluación en lugar de después.
Vacantes cerca
Una propiedad vacante no es descalificante. Cualiza en el alquiler de mercado del evaluador, a veces con un corte de pelo modesto o un límite de apalancamiento ligeramente más ajustado. Si eso es mejor o peor que un contrato de arrendamiento en el lugar depende enteramente de si su arrendamiento está por encima o por debajo del mercado.
A lease above market
Si usted firmó un arrendatario en alquiler muy por encima de lo que el evaluador encuentra, espera que la figura del mercado gobierne. La subescritura es escéptica de arrendamientos por encima del mercado porque son el número más fácil en el archivo para fabricar, particularmente entre partes relacionadas. Leases con un pariente, una entidad que controla o un inquilino que se mudó en la semana antes de que la aplicación sea leída cuidadosamente.
A lease below market
Este es el caso más común y más doloroso. Un inquilino de larga duración que paga cuatrocientos dólares bajo el mercado arrastra sus ingresos calificados a la cifra de arrendamiento en la mayoría de las convenciones, aunque el evaluador acepta que la unidad vale más. No hay solución limpia a mitad de archivo. Las opciones son elevar el alquiler legítimamente a la renovación y la estación, o aceptar la menor proporción y ajustar el apalancamiento.
Lo que cuenta como servicio de deuda
PITIA es donde los archivos pierden silenciosamente terreno, porque tres de los cinco componentes son estimaciones que los prestatarios suelen tomar de la fuente equivocada.
- Principal e interés: computed on the final loan amount, rate and amortization actually locked, not on the scenario you modeled at application.
- Impuestos: la evaluación anual prospectiva, no la factura actual del vendedor. En una compra en una jurisdicción que reevalua a la venta, esto puede saltar materialmente.
- Seguro: una cita obligada en la cobertura que el prestamista requiere, que es a menudo superior a lo que el vendedor llevaba. Las avalaciones de viento, granizo e inundaciones en los mercados expuestos mueven este número mucho.
- Adeudaciones a las asociaciones: la cantidad total prorrateada para los condominios y las comunidades planificadas, incluida toda evaluación especial actualmente en vigor.
La lección no es que los impuestos sean impredecibles. Es que son predecibles si los miras. Cada condado publica su metodología de evaluación y su fresado. Diez minutos en el sitio del evaluador antes de escribir una oferta es la subescritura más barata que jamás hará.
Donde se sientan los umbrales
No hay un mínimo de la industria. Los programas se agrupan alrededor de algunas bandas de cobertura, y donde un archivo aterriza no determina si es posible, sino qué ventaja y precio vienen con él.
| Cobertura | Típico leído | Efecto práctico sobre la estructura |
|---|---|---|
| A continuación 0,75x | La propiedad no se lleva significativamente | Fuera de la mayoría de los programas; estructuras de capital o alternativas sólo |
| 0,75x – 0,9x | Falta cubierta por el prestatario | Disponible en algunos programas con menor apalancamiento y reservas más ajustadas |
| 1.00x – 1.14x | Breakeven to thin | Trabajable, generalmente con condiciones de apalancamiento y punta de crédito |
| 1.15x – 1.24x | Cómodo | El rango de trabajo común para los archivos de compra |
| 1.25x y superior | Fuerte | Opciones de apalancamiento más amplias y la mayor ventaja |
Nada en ese cuadro es un compromiso, y ninguna relación produce un resultado garantizado. Tratar a las bandas como la forma de la conversación. La toma útil es direccional: el valor marginal de pasar de 1.05x a 1.20x es generalmente mucho más grande que el valor marginal de pasar de 1.35x a 1.50x, porque el primer movimiento cruza los límites del programa y el segundo no.
El resto de la caja de crédito
La cobertura es el titular, pero es una de cinco o seis variables los precios del escritorio juntos. Un archivo que aclara la relación fácilmente puede ser condicionado o rechazado en los demás.
| Variable | Lo que hace | Lo que tiende a apretarlo |
|---|---|---|
| Préstamo a valor | Establece el máximo apalancamiento; la compra generalmente permite más que el refinanciamiento efectivo | menor cobertura, menor puntuación de crédito, propiedad rural o única, corta temporada de propiedad |
| Puntuación de crédito | Conduce el nivel de elegibilidad y los precios | Lates de hipoteca recientes, colecciones, archivo delgado, hipoteca previa o venta corta |
| Reservas | Meses de PITIA el prestatario debe mantener después de cerrar | mayor apalancamiento, menor cobertura, múltiples propiedades, renta a corto plazo |
| Experiencia | Ya sea que haya poseído y gestionado propiedades de alquiler antes | Estado inversionista de primera vez, sin antecedentes hipotecarios |
| Tamaño del préstamo | Ambos pisos y techos existen; los préstamos muy pequeños son a menudo más difíciles que los grandes | Préstamos por debajo de los mínimos del programa, que son comunes en los mercados de precios bajos |
| Estado de la propiedad | Elegibilidad de calificación de la condición del evaluador | Mantenimiento diferido, rehabilitación incompleta, obsolescencia funcional |
Dos de ellos merecen énfasis porque los inversores subestiman. Las reservas son un requisito efectivo real al cerrar, no una formalidad contable: varios meses de PITIA por propiedad financiada es una pregunta común, y escala a medida que acumula puertas. Y el piso de préstamo-tamaño atrapa a la gente constantemente: en los mercados donde los buenos alquileres comercian a $90.000, el préstamo que necesita puede sentarse debajo del mínimo que la mayoría de los programas escribirán, lo que cambia toda la estrategia de financiamiento hacia estructuras de frazada o cartera.
Tipos de propiedad que encajan, y aquellos que luchan
El programa fue construido alrededor de alquileres residenciales de una a cuatro unidades, y ahí es donde funciona con la menor fricción. Todo lo demás es un espectro de superposiciones.
Directo
Alquileres independientes de una sola familia, casas de pueblo y edificios de dos a cuatro unidades en mercados residenciales establecidos. Condos calurosos en asociaciones bien administradas con reservas saludables y baja concentración de inversores. Estos son los archivos para los que se atrajo la caja de crédito.
Trabajable con condiciones
Condominios no negociables, condominios, propiedades rurales en acreage, pequeños edificios de uso mixto con mayoría residencial, y multifamilia de cinco a diez unidades bajo programas que se extienden hasta ese momento. Cada uno trae su propio conjunto de documentos y generalmente menor apalancamiento.
Dificultad
Viviendas manufacturadas fuera del programa específico carve-outs, propiedades en asociaciones litigantes activas, unidades con restricciones de escritura que limitan el alquiler, edificios de rehabilitación media, y cualquier cosa en un mercado con una moratoria de alquiler-permit. Dificultad no significa imposible, pero significa plazos más largos y un conjunto más estrecho de opciones.
El filtro práctico: si una propiedad tiene una característica inusual, enciéndelo en la primera conversación con el escritorio. Superpuestos descubiertos en la semana tres cuestan mucho más que superpuestos divulgados en la semana uno.
El documento conjunto
La lista es corta en comparación con la financiación de los organismos, y ese es el punto. Lo que falta en volumen que compensa con precisión: cada elemento es cargado, y un faltante bloquea completamente el archivo.
Lo que un archivo DSCR normalmente requiere
- Contrato de compra totalmente ejecutado con todas las adiciones, o la nota y declaración de pago existente sobre una refinanciación.
- Documentos de la Entidad si se cierra en un LLC: artículos, acuerdo operativo, certificado de buena reputación, carta EIN.
- Identificación y autorización del Gobierno para un informe de crédito sobre cada garante.
- Dos meses de declaraciones para cada cuenta que se utiliza para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas.
- Una explicación escrita y un rastro de papel para cualquier depósito grande o no nómina en esas declaraciones.
- Arrendamientos actuales para cada unidad ocupada, más pruebas recientes de recibo de alquiler donde el programa lo requiere.
- Cierre de seguro en cobertura requerida por prestamistas, incluyendo inundaciones donde la propiedad se encuentra en una zona mapeada.
- La ley fiscal más reciente más la metodología del evaluador si se espera una reevaluación a la venta.
- Documentos de asociación, presupuesto y cuestionario para condominios y comunidades planificadas.
- Un horario de cada otra propiedad que posee, con su saldo hipotecario, pago, impuestos, seguros y alquiler actual.
- Acuerdo de gestión de bienes si la propiedad es gestionada profesionalmente.
- Declaraciones de la plataforma de alquiler a corto plazo que abarcan los 12 meses siguientes a la utilización de los ingresos de STR.
Conjunto que se establece antes de la evaluación se ordena. La evaluación es generalmente el polo largo en la línea de tiempo, y un archivo donde todo lo demás ya está en su lugar mueve el momento en que el informe aterriza.
Prepago penal y propósito comercial
Dos características estructurales sorprenden a los inversores provenientes de la financiación ocupada por el propietario.
La primera es la pena de pago anticipado. La mayoría de los programas de DSCR llevan uno, comúnmente estructurado como porcentaje decreciente del equilibrio durante un período inicial: un paso hacia abajo durante varios años, o un porcentaje plano para una ventana fija. Algunos programas le permiten comprar la penalización hacia abajo o hacia fuera, a un costo en el precio. Algunos estados los restringen o prohíben en ciertos tipos de préstamos, por lo que el mismo programa puede verse diferente dependiendo de dónde se encuentre la propiedad. Esto importa enormemente si su plan implica vender o refinanciar dentro de la ventana de penalización. Modela la salida antes de firmar, no después.
El segundo es el propósito del negocio. Estos préstamos se hacen para la inversión, y usted afirma que al cerrar. Entrar en la propiedad usted mismo, dejar que un miembro de la familia viva allí, o convertirla en una residencia primaria es una violación de los términos del préstamo en lugar de un tecnicismo. Si hay alguna posibilidad de que la propiedad se convierta en su casa, este es el producto equivocado y usted debe decir tan temprano.
Elegir una estructura
Una vez que la propiedad aclara la relación, las decisiones restantes son sobre estructura, y se intercambian entre sí. No hay una respuesta universalmente correcta: hay una respuesta que se ajusta a su período de retención, su posición de efectivo y su tolerancia para la variabilidad del pago.
| Su situación | Estructura que normalmente encaja | ¿Por qué? | El comercio que aceptas |
|---|---|---|---|
| Espera mucho, quiero previsibilidad | Tasa fija, amortización completa, plazo prepago más largo disponible | El pago nunca se mueve; la cobertura mejora a medida que aumenta el alquiler | Pago mensual más alto, por lo que la cobertura más ajustada al cierre |
| La cobertura es delgada pero la propiedad es buena | Período sólo de interés, o amortización extendida | Un pago de calificación inferior eleva la relación directamente | No pago principal durante la ventanilla IO; el pago se levanta después |
| Planificación de vender dentro de unos pocos años | Estructura de pago anticipado más corta o comprada | La salida está dentro de la ventana de penalización | Concesión de precios para eliminar o acortar la pena |
| Efectivo tras una rehabilitación | Bajo apalancamiento ahora, planeado efectivo más tarde una vez experimentado | Alquiler estacional y estabilizado ambos mejorar el archivo posterior | El capital permanece atrapado hasta que pase el período de condimento |
| Financiación de varias propiedades a la vez | Manta o estructura de cartera en todo el grupo | Un archivo, un conjunto de costos, cobertura agregada a través de puertas | Disposiciones de colateralización y liberación cruzadas para negociar |
| El préstamo necesario está por debajo de los mínimos del programa | Combine propiedades, o traiga menos ventaja sobre un activo más grande | Los pequeños préstamos individuales a menudo son ineligibles | Menos flexibilidad para vender una sola propiedad independientemente |
Las tres palancas cuando la relación aparece corta
Cuando un archivo computa por debajo del umbral, hay exactamente tres cosas que pueden cambiar: el numerador, el denominador, o la cantidad de préstamo. Todo lo demás es ruido.
Aumento de los ingresos calificados
Esta es la palanca más dura del medio perfil. Si la opinión de alquiler del evaluador se ve baja, una reconsideración del valor respaldada por arrendamientos realmente comparables (same submercado, recuento del mismo dormitorio, la misma condición, reciente) es el camino legítimo. A veces tiene éxito. Lo que no funciona es enviar sus propias estimaciones pro forma o sitio de lista. Si una unidad está realmente subcontratada en un contrato de arrendamiento que expira, llevándola a la renovación y condimentando las nuevas obras de alquiler, pero tarda meses.
Bajar el pago calificado
Normalmente la palanca más rápida. Una estructura sólo de interés elimina el principal del pago calificado. Una amortización más larga lo reduce. La compra de la tarifa lo reduce. Seguro de compra seriamente (tres cotizaciones reales, costo de reemplazo correcto, un considerado deducible) puede mover cincuenta a cien dólares al mes en un archivo típico. La apelación de una evaluación hace lo mismo en un horizonte más largo.
Reducir el préstamo
La palanca contundente, y la que siempre está disponible. Más equidad significa un pago más pequeño significa una relación más alta, y generalmente mejora su nivel de apalancamiento al mismo tiempo.
Costos al modelo que no son la tasa
Los inversores optimizan la tasa y luego se sorprenden por el all-in. En un archivo DSCR los elementos a continuación generalmente agregan hasta más de una diferencia de tasa modesta durante un período de retención realista.
- Puntos de origen, que varían significativamente a través de programas para el mismo archivo subyacente.
- Costo aproximado, mayor en propiedades multi-unidad y donde se requiere un horario de alquiler o STR addendum.
- Formación de Entidades, agente registrado y cualquier tasa de franquicia estatal si usted está cerrando en un LLC.
- Título, costos de registro y transferencia, que son específicos para la jurisdicción y ocasionalmente muy grandes.
- El aumento del seguro de una póliza de propietario a una póliza de propietario en la cobertura requerida por el prestamista.
- Capital de reserva que debe sentarse en una cuenta y no puede ser desplegado en el próximo acuerdo.
- La pena de prepago, si su período de retención realista es más corto que la ventana de penalización.
Modelar esos como un número único y dividir por su período de espera. Esa cifra, no el cupón, es lo que la financiación realmente te cuesta por año.
Cómo se mueve un archivo
Las líneas de tiempo varían según el prestamista, tipo de propiedad, mercado y cuan completa es el archivo en la presentación, así que trate la secuencia abajo como una forma en lugar de un horario.
- Escenario e indicación del término. Usted proporciona dirección, alquiler, impuestos, estimación de seguros, banda de crédito y apalancamiento objetivo; el escritorio devuelve una estructura. Paso más rápido, a menudo el mismo día.
- Aplicación y toma de documentos. Docs, declaraciones, arrendamientos, seguros. El paso más bajo su control y con más frecuencia la causa de retraso.
- Appraisal ordenó, con el horario de alquiler. Normalmente el paso más largo y el más variando.
- Revisión y condiciones de la escritura. Las condiciones son normales; el recuento importa menos de lo rápido que las limpias.
- Fijación del seguro, autorización del título, verificación de la entidad. Estos funcionan en paralelo y cada uno puede permanecer independientemente.
- Aprobación final, cierre de la divulgación, financiación.
El mayor determinante de la velocidad es si el archivo estaba completo en la presentación. Un archivo que llega con documentos de entidad, arrendamientos y una cotización de seguro en línea ya se mueve a la velocidad de la evaluación. Un archivo que falta tres de esos movimientos a la velocidad del correo electrónico.
¿Necesito un DSCR mínimo para calificar?
No universalmente: existen programas en una amplia gama de cobertura, incluyendo algunos que aceptan ratios inferiores a 1,00 con estructura compensatoria. Lo que cambia con cobertura no suele ser elegible por sí mismo, sino apalancamiento, reservas y precios. Los requisitos varían según el prestamista, el programa y el archivo, por lo que la respuesta honesta es que una proporción inferior estrecha sus opciones en lugar de cerrarlas.
¿Mis ingresos personales son realmente irrelevantes?
Para el cálculo de la cobertura, sí: no hay una prueba de deuda a ingreso y normalmente no hay revisión de la declaración de impuestos. No está completamente ausente de la imagen, porque usted firmará una garantía personal y su perfil de crédito y reservas todavía importan. Pero un inversor con propiedades fuertes y una modesta o complicada declaración de ingresos personales es un archivo normal aquí, que es la principal razón por la que existe el producto.
¿Puedo cerrar en un LLC?
Generalmente sí, y la mayoría de los inversores lo hacen. Esperar proporcionar artículos de organización, el acuerdo operativo, un certificado de buena reputación y una carta EIN, y esperar que cada miembro por encima de un determinado umbral de propiedad para garantizar personalmente. Algunos estados y algunos tipos de propiedades añaden arrugas, por lo que confirman la elegibilidad de entidad temprano en lugar de formar un nuevo fichero medio LLC.
¿Cuántos préstamos DSCR puedo tener de inmediato?
No hay una tapa de tipo agencia en las propiedades financiadas, que es una razón fundamental que los inversores se mueven a este producto después de agotar la capacidad convencional. Los prestamistas individuales mantienen límites de exposición por prestatario, y escala de requisitos de reserva con el número de propiedades que lleva. Los inversores pasan aproximadamente una docena de puertas a menudo se desplazan hacia estructuras de frazadas o portafolios por razones administrativas en lugar de ser elegibles.
¿Y si el alquiler de mercado del evaluador viene por debajo de mi contrato de arrendamiento?
La mayoría de las convenciones se clasifican en la parte inferior de los dos, por lo que la cifra inferior rige y su relación cae. Una reconsideración del valor respaldada por arrendamientos recientes realmente comparables es el remedio legítimo y a veces funciona. Si no lo hace, usted está de vuelta a las otras dos palancas: reducir el pago de calificación o reducir el préstamo.
¿Se clasifica un alquiler a corto plazo?
A menudo, pero el tratamiento varía más que cualquier otro tipo de ingreso. Algunos programas utilizan ingresos de la plataforma de seguimiento, algunos utilizan informes de datos del mercado, y algunos ignoran los ingresos a corto plazo por completo y califican la propiedad en alquiler de mercado a largo plazo. La regulación local es parte del análisis también, ya que una moratoria de permisos puede eliminar la corriente de ingresos del archivo depende.
¿Puedo usar un préstamo de DSCR en una propiedad que todavía estoy renovando?
Generalmente no mientras que es de rehabilitación media, porque la calificación de la condición del evaluador y la ausencia de alquiler alcanzable ambos trabajan en contra. La secuencia habitual es capital de rehabilitación a corto plazo primero, luego una refinanciamiento en DSCR una vez que la propiedad está completa y ya sea alquilada o rentable. Los requisitos de estadía para un efectivo en esa etapa varían según el prestamista y el programa.
¿Es negociable una pena de pago anticipado?
A veces la estructura es seleccionable en lugar de negociable: muchos programas ofrecen un menú de términos de penalización con los precios correspondientes, y penas más cortas cuestan más en tarifa o puntos. Algunos estados los restringen directamente en ciertos tipos de préstamos. El movimiento correcto es decidir su período de retención realista primero, luego elegir la estructura de penalización que coincida con él, en lugar de predeterminar a qué precios de opción mejor en el primer día.
Dónde empezar
Tome una propiedad que usted está considerando y computar su cobertura honestamente. Utilice la evaluación tributaria anticipada en lugar de la factura del vendedor, una cotización de seguro real en lugar de una suposición, las cuotas de asociación completas, y una cifra de alquiler que sería cómodo defender con tres arrendamientos comparables. Divide. Ese número te dice si estás teniendo una conversación de apalancamiento o una conversación de estructura.
Si aterriza bajo su objetivo, trabajar las palancas en orden de velocidad: pago primero, tamaño de préstamo segundo, ingreso último. Y si quieres que el cálculo se ejecute contra los umbrales reales del programa antes de escribir la oferta, para eso es el camino de precalificación. No le cuesta nada saber la respuesta antes de firmar el contrato en lugar de después de las tierras de evaluación.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.