Cada inversor puede recitar la fórmula: alquiler dividido por pago. Casi todo inversor lo computa de manera diferente del subscriptor, y la brecha es raramente pequeña. La discrepancia no es porque la fórmula sea complicada. Es porque ambos insumos se definen términos con fuentes específicas, y los números que la mayoría de las personas alcanzan (el alquiler en el arrendamiento, el pago en la calculadora de hipotecas) no son los números que utiliza el escritorio.
Este artículo separa la relación: numerador, denominador, el aritmético en un archivo real, y los lugares donde dos personas mirando a la misma propiedad aterrizan un cuarto de punto aparte. Construye la relación de la forma en que la subescritura lo construye y deja de sorprenderse por las condiciones.
La fórmula, precisa
DSCR iguala los ingresos mensuales de alquiler de calificación divididos por PITIA mensual de calificación. Ambos términos llevan peso. La cotización de los ingresos no es necesariamente alquiler contractual. Calificar PITIA no es necesariamente lo que pagarás.
También vale la pena nombrar lo que la relación no es. No es rentabilidad. Se excluye la vacante, el mantenimiento, el gasto de capital, la gestión y todos los demás gastos de funcionamiento, por lo que una propiedad a 1.20x todavía puede perder dinero en un año con una facturación y un calentador de agua. Mide una cosa: si el alquiler cubre la obligación de vivienda que está siendo infrascrito.
El numerador: ingresos de alquiler calificados
Los ingresos de calificación salen del archivo de evaluación. Para un alquiler de una sola familia el evaluador prepara un horario de alquiler comparable junto con la opinión de valor, utilizando arrendamientos recientes en el mismo submercado; para propiedades de dos a cuatro unidades el formulario equivalente se dirige a cada unidad. Esa opinión es el ancla.
Su contrato de arrendamiento ejecutado entra como segundo punto de datos, y la convención del programa decide qué rige. Las tres convenciones que se encuentran con más frecuencia:
- Menor alquiler o alquiler de mercado. El más común y el más conservador. Un contrato de arrendamiento por encima del mercado no le da nada; un contrato de arrendamiento por debajo del mercado le cuesta.
- Lease si dentro de una banda definida de mercado, de lo contrario mercado. Permite modestos alquileres por encima del mercado para contar cuando están lo suficientemente cerca para ser creíbles.
- Alquiler de mercado sólo, utilizado en propiedades vacantes y en algunos programas sin importar la ocupación.
La convención es una característica del programa, y las convenciones varían según el prestamista. Pregunte antes de que se ordene la evaluación. Cambia si un contrato de arrendamiento por debajo del mercado es un problema que debe resolver o un hecho que puede ignorar.
Alquiler bruto, no neto
Los programas residenciales del DSCR suelen utilizar el alquiler programado bruto, sin deducción de vacantes o gestión. La subescritura multifamilia comercial pone en cambio los ingresos operativos netos después de una carga total de gastos en el numerador, y calibra sus umbrales en consecuencia. Las dos ratios se calculan en diferentes bases, por lo que un archivo residencial 1.20x y un archivo comercial 1.20x no son comparables.
Propiedades multiunidad
Para un dúplex a través de cuatroplex, el ingreso calificado es la suma a través de unidades, cada sujeto a la misma prueba de mercado de arrendamiento-versus. Una unidad vacante generalmente califica en el alquiler de mercado, aunque algunos programas captan cuántos ingresos vacantes cuenta, y un edificio que es mayormente vacante dibuja escrutinio independientemente del horario de alquiler.
El denominador: PITIA, componente por componente
El denominador tiene cinco partes y tres de ellas son estimaciones. Obtener las estimaciones correctas es la mayor parte del trabajo.
Principales e intereses
Computed on the actual loan amount, the locked rate and the actual amortization structure. Dos sutilezas importan. En una estructura sólo de interés, la mayoría de los programas se clasifican en el pago sólo de intereses, que es materialmente menor y eleva la relación. En una estructura ajustable, algunos programas se clasifican en la tasa de inicio y algunos en una tasa estresada, que produce ratios muy diferentes en el mismo préstamo. Ambas convenciones varían según el prestamista y el programa.
Impuestos
La obligación anual de futuro dividida por doce. Cuando una jurisdicción reevalua la transferencia, esa es la figura postventa en lugar de la factura del vendedor. Y una exención de vivienda o ocupación del propietario desaparece cuando la propiedad se convierte en un alquiler, elevando la factura incluso sin una reevaluación. Ambos son conocidos de los registros públicos.
Seguro
La prima anual fija en la cobertura requerida por el prestamista, dividida por doce. Una política de propietarios a costo de sustitución con límites de responsabilidad del prestamista generalmente cuesta más que lo que un anterior ocupante del propietario llevaba, y en los mercados de viento o de incendios silvestres puede costar varias veces más. Las zonas de inundación cubiertas agregan una política separada que también entra en el cálculo.
Honorarios de la Asociación
La evaluación mensual completa para los condominios y las comunidades planificadas, con cuotas trimestrales o anuales convertidas a cuotas mensuales y cualquier evaluación especial incluida en general durante su duración. Los inversores que compran condominios omiten esta línea constantemente, y a menudo es la diferencia entre la limpieza y no.
Trabajar un ejemplo final
Los números siguientes son ilustrativos y varían según el mercado, el programa y el archivo. El punto es la secuencia, no los valores.
Esa brecha es el caso normal, no el patológico. Casi todo DSCR autocompleto funciona alto, y casi siempre por las mismas dos razones.
Donde dos personas obtienen respuestas diferentes
| Input | Qué usan los inversores | Qué utiliza la subescritura | Dirección típica |
|---|---|---|---|
| Alquiler | Alquiler de contratos o una estimación del sitio | Programa de alquiler de arrendatario, probado contra el arrendamiento | La cifra de inversores es igual o superior |
| Impuestos | La factura actual del vendedor | Evaluación posterior a la transferencia, exenciones eliminadas | La figura de inversores es menor, a veces por mitad |
| Seguro | Una estimación aproximada por miles | Cifra de libras en la cobertura requerida, más inundación si mapeado | La figura de inversores es menor |
| HOA | Frecuentemente omitido | Evaluación completa con evaluaciones especiales | La figura de inversores es menor |
| Pago | Calculadora a una tasa cotizada | Tasa bloqueada, monto del préstamo final, convención de clasificación del programa | Variaciones en ambas direcciones |
Tres de cinco líneas derivan la misma dirección, lo que hace que el error agregado sea sistemático y no aleatorio. Fijar impuestos y seguros primero; ellos representan la mayoría de ellos.
Cómo la estructura cambia la relación sin cambiar la propiedad
Debido a que el denominador es un pago en lugar de un costo, la misma propiedad produce diferentes ratios bajo diferentes estructuras de préstamos. Esto no es un truco; refleja una diferencia real en la obligación que el prestamista está subescribiendo.
En el ejemplo anterior, a razón de 234.000 dólares y un 7,25% ilustrativo: la amortización completa da a P plagaI de aproximadamente 1.596 dólares y una relación de 1,17x. Una estructura solo de interés a la misma tasa da alrededor de 1.414 dólares y una relación de 1.25x. Reducir el préstamo a $210.000 da alrededor de $1,433 y, con menor apalancamiento, una relación cerca de 1.24x. Extender la amortización se encuentra en algún lugar entre. Cada uno de ellos es el mismo edificio con el mismo inquilino.
Computarlo usted mismo, correctamente
El cálculo honesto de cinco minutos
- Retire el registro del evaluador del condado y confirme si la jurisdicción reevalua la transferencia; si lo hace, aplique la tasa efectiva a su precio de compra.
- Eliminar cualquier exención de vivienda o ocupación del propietario de la figura tributaria: no sobrevivirá la conversión a un alquiler.
- Obtenga una cotización de seguro real en la cobertura del propietario con los límites de responsabilidad que un prestamista necesitará, y comprobar el mapa de inundación.
- Agregue la evaluación completa mensual de asociación, incluyendo cualquier evaluación especial actualmente en ejecución.
- Computar el principal e interés en la cantidad de préstamo que realmente pedirá, a un ritmo que ha sido citado en lugar de uno que usted espera.
- Establecer el numerador en la parte inferior de su contrato de arrendamiento y tres arrendamientos recientes realmente comparables en el mismo submercado.
- Divide, luego resta 0.05 como margen de cordura antes de decidir si el trato funciona.
Ese último artículo no es superstición. Las pequeñas condiciones mueven el número tarde: un préstamo final más alto, una cotización de seguro por encima de la estimación, un horario de alquiler medio paso bajo el contrato de arrendamiento. Margin evita que se conviertan en asesinos.
¿El DSCR se calcula sobre el alquiler bruto o el ingreso operativo neto?
En los programas residenciales de una a cuatro unidades es casi siempre bruto alquiler programado, sin vacante o deducción de gastos. La subescritura multifamilia comercial utiliza ingresos operativos netos después de una carga total de gastos, por lo que la misma relación numérica significa algo muy diferente en cada contexto.
¿La opinión del arrendatario o mi control de arrendamiento?
Depende de la convención del programa, más comúnmente la más baja de los dos. Algunos programas aceptan un contrato de arrendamiento dentro de una banda definida de mercado, y las propiedades vacantes generalmente califican solo en alquiler de mercado. Pregunte qué convención se aplica antes de ordenar la evaluación.
¿Los impuestos se basan en la factura actual o en la nueva evaluación?
La subescritura utiliza la obligación orientada hacia el futuro, que al revisar las jurisdicciones significa la figura post-transferencia basada en su precio de compra. También elimina cualquier exención de ocupación del propietario que haya disfrutado. Ambas son preguntas de disco público que puedes responder antes de escribir una oferta.
¿Los pagos sólo de interés realmente cuentan para calificar?
En muchos programas, sí: el pago de calificación durante el período sólo de interés es el pago único de interés, que eleva la relación significativamente. Las convenciones varían según el prestamista, y algunos programas se clasifican en un equivalente totalmente amortizante independientemente. Confirme en lugar de asumir; puede mover una relación por una décima o más.
¿Cómo se maneja DSCR en un dúplex o en un cuatriplex?
El ingreso se resume en unidades, con el alquiler de cada unidad probado contra la opinión del evaluador para esa unidad. Las unidades vacantes generalmente se clasifican en alquiler de mercado, aunque algunos programas cubren cuántos ingresos vacantes cuenta. Un edificio con la mayoría de las unidades vacantes dibujará escrutinio adicional independientemente de la aritmética.
¿Qué pasa si mi relación cae entre dos niveles de programa?
Por lo general un ajuste de apalancamiento o precios en lugar de una disminución. Trabajar el denominador (insurance shopping, una figura fiscal corregida, un cambio de estructura) porque unos pocos cientos de veces es suficiente para cruzar un límite de nivel. Si una relación determinada produce un resultado determinado varía según el prestamista y el archivo.
Dónde empezar
Ejecute el cálculo de cinco minutos en la propiedad que está más cerca de comprar, utilizando registros fiscales públicos y una cotización de seguro real en lugar de estimaciones. Compare con el número que tenga en su cabeza. El tamaño de esa brecha le dice cuánto de su oleoducto se construye sobre insumos optimistas.
Entonces ponlo en una propiedad que ya posees. Una relación más delgada de lo esperado es información útil sobre su capacidad de refinanciamiento mucho antes de que lo necesite.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.