La mayoría de los inversores que compran su segundo o tercer alquiler se enfrentan a una opción genuina: financiación convencional de la propiedad de la inversión, subordinado a sus ingresos personales, o un préstamo DSCR suscrito en la propiedad. La comparación generalmente se reduce a una diferencia de tarifas, que es la forma menos útil de pensar en ello. Los dos productos califican a diferentes personas, permiten diferentes estructuras y fallan en diferentes lugares.
El marco adecuado no es más barato. Es cuál de sus archivos cabe, lo que cada uno cuesta en su período de retención realista, y lo que cada uno hace a su capacidad de comprar la propiedad siguiente. A veces la respuesta cambia entre la propiedad dos y la propiedad cinco para el mismo inversor.
Lo que cada uno en realidad está escrito
La financiación convencional de la inversión-propiedad le respalda. Examina las declaraciones de impuestos, calcula una relación entre deudas y ingresos, y cuenta una parte de los ingresos de alquiler documentados (por lo general una fracción de cifras brutas para permitir la vacante y los gastos) contra el pago completo en cada propiedad que posee. Su trabajo, su renta de autoempleo, sus préstamos estudiantiles y su pago de coche todos entran en el cálculo.
DSCR escribirá la propiedad. Alquiler dividido por PITIA, probado contra un umbral del programa. Sus ingresos personales no entran en la proporción en absoluto. Su perfil de crédito, sus reservas y su experiencia todavía importan, y usted firmará una garantía personal, pero la aritmética clasificatoria es sobre el edificio.
Esa diferencia es casi todo lo demás.
La comparación, línea por línea
| Dimension | Bienes de inversión convencionales | DSCR |
|---|---|---|
| Enseñanza primaria | Ingresos en concepto de préstamos y relación entre deuda y ingresos | Tasa de cobertura de bienes |
| Documentación de los ingresos | Regresos fiscales, W-2 o retornos de negocios, a menudo dos años | Generalmente ninguno; alquileres y horarios de alquiler en su lugar |
| Vesting | Nombre personal; transferencia de entidad después de cierre conlleva riesgo | Cierre de la Entidad generalmente permitido con garantía |
| Límite financiero de propiedad | Capped; capacity is exhausted at a defined number | No se aplican límites de exposición individuales al estilo de agencia |
| Tratamiento de los ingresos de alquiler | Una parte del importe total bruto, compensada con el pago completo | Alquiler bruto programado contra PITIA |
| Precios | Generalmente inferior a DSCR para el mismo archivo | Generalmente más alto; varía por apalancamiento, cobertura y crédito |
| Pena de pago | Típicamente ninguno | Común; estructura y término varían y a menudo son seleccionables |
| Speed | Más lento donde la documentación de ingresos es compleja | A menudo más rápido porque la revisión de los ingresos se elimina |
| Ocupación | Ocupación de la inversión, verificada | propósito empresarial solamente, afirmado al cierre |
| Donde falla | techo de deuda a ingreso, cuenta de propiedades, rendimientos complicados | Falta de cobertura, superposición de tipo de propiedad, tamaño pequeño de préstamo |
Lee la última fila. Los dos productos fallan por razones no relacionadas, por lo que son complementos en lugar de competidores. Un inversionista que no puede calificar convencionalmente generalmente no puede calificar por razones que DSCR no se preocupa, y viceversa.
El problema del autoempleo
Esta es la razón más común que se mueven los inversores. Un prestatario por cuenta propia con un negocio saludable escribe agresivamente, legítimamente, y muestra un modesto ingreso bruto ajustado. La subescritura convencional utiliza la figura neta. La relación entre deudas y ingresos no es clara, independientemente de cuánto dinero genere el negocio realmente o de qué tan bien realice el alquiler.
El DSCR hace suya toda la pregunta. La propiedad cubre o no. Para un operador cuya estrategia fiscal está trabajando exactamente como se pretendía, esta es frecuentemente la diferencia entre comprar y no comprar.
El muro de venta
El segundo desencadenante común es la capacidad. La financiación convencional cubre el número de propiedades financiadas que puede llevar un prestatario, y los inversores acumulan puertas en ese techo independientemente de lo bien que la cartera realiza. Cada propiedad añadido también carga el cálculo de la deuda a los ingresos, por lo que cada adquisición hace el siguiente más difícil incluso antes de la tapa.
El DSCR no funciona así. No hay límite de tipo agencia, los prestamistas individuales mantienen sus propias tapas de exposición, y escala de requisitos de reserva con la cartera en lugar de bloquearla. Prácticamente, esto significa que la mayoría de los inversores que tienen más de un puñado de puertas terminan en DSCR eventualmente. La pregunta es sólo cuándo.
Lo que la diferencia de precios vale realmente
DSCR pricing generally sits above comparable convencional investment financing. La pregunta relevante es lo que la difusión te cuesta contra lo que compra.
Modelarlo como un dólar anual en lugar de una diferencia de tarifas. En un préstamo de 250.000 dólares, una diferencia de un punto en la tasa es aproximadamente de 2.500 dólares al año en interés al comienzo, disminuyendo lentamente a medida que el saldo amortiza. Establece eso en contra de lo que el camino DSCR permite: una adquisición que la subescritura convencional no permitiría en absoluto, la confección de entidad y el consumo de su capacidad convencional para una compra futura. Si la propiedad produce flujo de efectivo significativo y apreciación, la difusión anual es con frecuencia un número menor que el costo de no comprar.
La comparación invierte cuando la financiación convencional está realmente disponible para usted y usted tiene la intención de mantener la propiedad durante mucho tiempo. Durante un período de diez años, un compuesto persistente de propagación en dinero real, y no hay ningún beneficio estructural que lo compensa. Tome el capital más barato cuando pueda calificar para ello.
Donde cada uno es más rápido
Las diferencias de velocidad son reales pero condicionales. Un archivo DSCR elimina completamente la revisión de ingresos, que es a menudo la parte más lenta de un archivo convencional para un prestatario autónomo con múltiples entidades. Contra ello, los archivos DSCR dependen en gran medida de la evaluación con su horario de alquiler, y de la documentación de entidad y seguros que un archivo convencional de nombre personal no requiere.
Para un prestatario W-2 con rendimientos simples y un alquiler, convencional no es significativamente más lento. Para un operador con tres entidades, un K-1 y una extensión en el archivo, la diferencia puede ser semanas. Los plazos varían según el prestamista, el mercado y la integridad de los archivos en ambos casos.
Elegir, en la práctica
Trabajar estas siete preguntas para
- ¿Su declaración de impuestos más reciente muestra ingresos que apoyan el pago bajo una prueba de deuda a ingreso? Si claramente sí, precio convencional primero.
- ¿Cuántas propiedades financiadas ya llevas, y cuán cerca es eso de la tapa convencional?
- ¿Necesita cerrar en una entidad por razones de responsabilidad, asociación o patrimonio?
- ¿La propiedad calcula por encima de su cobertura de destino sobre insumos honestos, incluyendo impuestos anticipados y una cotización de seguro real?
- ¿Es el tipo de propiedad convencionalmente elegible? Algunas unidades, condominios y activos de uso mixto no lo son.
- ¿Cuál es su período de retención realista, y la superpone una ventana de penalización por adelantado?
- ¿Es probable que vuelva a comprar dentro de doce meses, y utilizaría la capacidad convencional ahora bloquea esa compra?
Esos siete suelen resolver la decisión sin una hoja de cálculo. Si las preguntas uno y cinco regresan limpias y no tienes ningún requisito de entidad, convencional es generalmente el camino más barato. Si alguno de dos, tres, cinco o siete es un problema, DSCR es la razón por la que existe el producto.
¿Es un préstamo DSCR siempre más caro que convencional?
El precio generalmente es más alto para un archivo comparable, aunque la brecha varía con el apalancamiento, la cobertura, el perfil de crédito y el programa. La comparación más útil es el costo total durante su período de retención realista, incluyendo puntos y cualquier penalización por adelantado, contra lo que la estructura permite. Para una adquisición la subescritura convencional disminuiría de forma directa, la difusión no es el número relevante.
¿Puedo refinanciar un préstamo del DSCR en financiamiento convencional más tarde?
A menudo sí, si su ingreso personal apoya la prueba de deuda a ingreso en ese momento y todavía tiene capacidad convencional. Los inversores a veces utilizan DSCR para adquirir rápidamente, y luego refinanciarse en capital más barato una vez que los retornos o el sazón permiten. Mira la ventana de penalización por adelantado, ya que salir dentro puede consumir gran parte del beneficio.
¿Tomar un préstamo DSCR afecta mi capacidad de préstamo convencional?
Lo afecta de manera diferente que un préstamo convencional. Un préstamo DSCR cerrado en una entidad con una garantía personal todavía aparece generalmente en su perfil de crédito y en la revisión de los subscriptores del horario de propiedad, por lo que no es invisible. Lo que normalmente no hace es consumir una ranura contra los límites financiados por agencia de la propiedad de la misma manera. El tratamiento varía, así que confirma con el prestamista que revisa su próximo archivo.
¿Puedo comprar mi nombre personal con DSCR?
Por lo general sí: se permite el cierre de entidad, no se requiere. Los inversores eligen entidades para la separación de responsabilidad, estructura de asociación o planificación de bienes en lugar de porque el préstamo lo exige. Pesa el costo de formación y mantenimiento añadidos contra el beneficio para su situación.
¿Cuál es mejor para una primera propiedad de alquiler?
Para una primera compra con ingresos directos W-2 y una propiedad convencionalmente elegible, la financiación convencional es generalmente el punto de partida más barato. DSCR se vuelve convincente en una primera compra cuando la documentación de ingresos es complicada, cuando se requiere una entidad, o cuando el tipo de propiedad cae fuera de la elegibilidad convencional. Algunos programas de DSCR también aplican condiciones de primer ingreso, lo que vale la pena confirmar temprano.
¿Las penas de pago por adelantado hacen que el DSCR sea un mal ajuste para una espera corta?
No necesariamente, porque las estructuras de penalización son frecuentemente seleccionables, términos más cortos o compras existen a un costo de fijación de precios. El error es elegir la opción mejor precio sin comprobarlo en contra de su plan de salida. Decidir el período de retención primero, luego elegir la estructura que coincida con él.
Dónde empezar
Responde a las siete preguntas en la propiedad delante de usted. La mayoría de los inversores encuentran que la decisión se resuelve en la pregunta 1, dos o tres, y el análisis restante es confirmación en lugar de deliberación.
Entonces piensa una compra por delante. La elección correcta en esta propiedad es en parte una función de lo que hace al siguiente, y la capacidad convencional es un recurso finito que vale la pena gastar deliberadamente.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.