Las empresas operadas por el propietario se gravan en un número que pasaron todo el año minimizando y luego se prestan contra un número que necesitan ser lo más grande posible honestamente. Los complementos son el puente entre los dos. Son los artículos de línea que le pide a un prestamista que recupere los ingresos porque no son costos que el negocio debe incurrir para seguir operando: el camión que es realmente un vehículo familiar, el salario por encima de lo que un gerente contratado ordenaría, los honorarios legales de una demanda que se estableció y no se repetirá.
El concepto no es controvertido. Cada mostrador de crédito espera que se agreguen fondos de una compañía cercana y sospecharía de un archivo con ninguno. Lo que separa un archivo que obtiene pleno crédito de uno que obtiene una fracción no es el tamaño o la creatividad de las reclamaciones. Es evidencia. Un add-back es una afirmación hasta que un documento lo hace un hecho, y los analistas son entrenados para las afirmaciones de descuento a cero. Este artículo cubre lo que cada categoría necesita, en el orden en que se hacen las preguntas.
Las tres pruebas
Antes de construir el archivo, entienda la pantalla. Cada add-back propuesto se corre contra tres preguntas, y tiene que pasar los tres.
- ¿Es realmente no operando o no? ¿Tendría que gastar este dinero un comprador competente de terceros que ejecute este negocio el próximo año? Si es así, es un costo operativo independientemente de cómo se codifica.
- ¿Está cuantificada precisamente? Un rango no es un complemento. El número tiene que atar a un total de garantía general, una cifra de nómina o una factura.
- ¿Está evidenciado por algo que el negocio no escribió para este propósito? Exportación de un libro mayor, registro de nóminas, acuerdo de liquidación, comparación de terceros. Una carta del propietario que explica el gasto es el soporte más débil posible.
La tercera prueba es donde la mayoría de los add-backs mueren. Los propietarios normalmente llegan con una lista precisa, honesta y completamente indocumentada, y se sorprenden cuando la figura infrascrita vuelve muy por debajo de su figura ajustada. La brecha no es una negociación. Es la parte de la reclamación que no tenía nada detrás de ella.
Lo que cada categoría necesita
| Categoría | Lo que estás reclamando | Evidencia que generalmente lo lleva |
|---|---|---|
| Indemnización del propietario por encima del mercado | El negocio pagaría a un gerente contratado menos para hacer este trabajo | Registro de nóminas, detalle W-2 o K-1, encuesta de indemnización de terceros para el papel y la región |
| Gastos personales efectuados a través de la entidad | Este gasto no soporta operaciones | Exportación general con las transacciones específicas etiquetadas, más recibos o declaraciones de apoyo |
| Gastos legales o de liquidación únicos | Este costo no se repetirá | Acuerdo de liquidación o facturas de abogado fechadas al asunto, con confirmación el asunto está cerrado |
| Reparaciones no recurrentes o gastos de puesta en marcha | Este fue un evento discreto, no un gasto de tasa de ejecución | Facturas de proveedores, documentación de seguros o un registro de proyecto que muestre el trabajo es completo |
| Depreciación y amortización | Cargo contable no reembolsable | Horario de depreciación del retorno; generalmente aceptado sin argumento |
| Alquiler pagado a una parte relacionada por encima del mercado | El costo de ocupación se infla por superposición de propiedad | Contrato ejecutado, además de una comparación o evaluación de alquileres de mercado para un espacio comparable |
| Miembros de la familia en nómina de sueldos que no trabajan en el negocio | Esta es una distribución con traje de nómina | Registro de nóminas que muestra al individuo, además de una explicación escrita del papel y el costo de sustitución |
Lea cuidadosamente la columna derecha. Cada entrada es un documento producido por un sistema o un tercero, no una narrativa. Esa es toda la disciplina.
La compensación del propietario es la más dura
También es generalmente el más grande, por lo que es el más escrutinio. La reclamación no es que no se debe pagar. Es que la economía de la empresa debe ser medida contra lo que el trabajo cuesta en el mercado, no lo que usted decidió tomar por razones fiscales.
Eso corta ambas direcciones, y los operadores olvidan el segundo. Si te pagas $60,000 mientras realizas personalmente un papel que un gerente general contratado mandaría $ 130.000 para llenar, un subscriptor puede añadir un gasto de reemplazo-costo (reducir ganancias) porque el negocio como está no podría funcionar sin pagar a alguien. Presentar una comparación de mercado usted mismo le da la oportunidad de enmarcar esa conversación en lugar de recibirla.
Dos propietarios, un salario
Las asociaciones y los copropietarios casados a menudo obtienen dos salarios en los que existe un papel operativo. El complemento es el exceso por encima del costo del mercado de los roles efectivamente realizados. Sé específico sobre quién hace qué. Un cónyuge que maneja la contabilidad diez horas a la semana es un gasto operativo real, modesto; un cónyuge en nómina que no desempeña ninguna función es una distribución.
Gastos personales: etiquetarlos, no describirlos
Esta categoría se desploma más a menudo que cualquier otra porque los propietarios presentan una categoría total en lugar de una lista de transacciones. Auto, viajes, comidas, teléfono, oficina en casa, club dues, seguro familiar: los totales son fáciles de producir e imposible de verificar.
La implicación práctica es un hábito de contabilidad, no un truco de préstamo. Si el gasto personal pasa a través del negocio, codificarlo a cuentas dedicadas como sucede. Reconstruir un año de transacciones mixtas en febrero, bajo plazo, produce un archivo peor y consume días que usted querrá para otra cosa.
Gastos de una sola vez y problema de recurrencia
La no repetición es una palabra fuerte y los analistas la aplican estrictamente. Un reemplazo de techo no es recurrente. Las reparaciones del equipo no son, aunque el año pasado fuera inusualmente pesado. Un asunto legal no es recurrente si está cerrado; si el litigio está en curso, el costo es un gasto de previsión, no un atraso.
Lo que generalmente no sobrevive
Algunas reclamaciones son lo suficientemente comunes como para que los mostradores de crédito tengan posiciones permanentes sobre ellas. Saber cuáles son improbablemente despejar le ahorra de gastar credibilidad en ellos.
- Los ahorros proyectados de los cambios que aún no ha realizado. Un plan para renegociar un contrato de arrendamiento no es ganancias.
- Ingresos que no reservaste: ventas de efectivo que nunca golpearon los depósitos o el regreso. Pedir a un prestamista que subescriba los ingresos no reportados le pide que subescriba un problema fiscal.
- Propietario seguro médico y contribuciones de jubilación, cuando un reemplazo contratado recibiría beneficios equivalentes. A veces parcialmente aceptado, a menudo no.
- Comercialización discrecional o investigación gastado enmarcado como opcional. Si cortarlo reduciría los ingresos, está operando.
- Interés por la deuda que se mantiene en su lugar después de que se cierre la nueva instalación. El interés vuelve sólo a las obligaciones que se jubilan o refinancian.
- Pérdida de una línea interrumpida, a menos que la discontinuación esté completa y documentada con la fecha de cierre.
Ninguno de ellos es universalmente rechazado (el tratamiento varía según el prestamista y por cómo se presenta el archivo) pero cada uno lleva una carga de prueba más pesada que las categorías de la tabla anterior.
Cómo presentar el calendario
El formato importa más de lo que los propietarios esperan, porque un programa limpio reduce el trabajo analista y el trabajo analista se mide en días de su cronología. Construya una sola página con una línea por add-back: la cantidad, las cuentas de propulsión general de que vino, la razón, y el número de exposición del documento de soporte. Luego adjunta las exposiciones en ese orden.
Haz lo mismo durante ambos años examinados, lado a lado. Un cronograma de dos años en el que las categorías son consistentes y los artículos de una sola vez son visiblemente diferentes entre años se lee como operador organizado. Dos listas de una página no relacionadas se leen como un revuelto.
El archivo de evidencia de nuevo
- Dos años de rendimiento fiscal de negocios y el saldo de prueba o libro mayor general por cada año.
- Registro de nóminas para cada año examinado, mostrando cada compensación individual y total.
- Una referencia de compensación de terceros para el papel operativo real del propietario y la región.
- Exportación general para auto, viajes, comidas, teléfono, seguros y cualquier otra cuenta de uso mixto.
- Declaraciones de tarjetas y cuentas que apoyan las transacciones personales etiquetadas.
- Invoices, settlement documents or claim records for every one-time cost claimed.
- Horario de depreciación del regreso.
- Arrendamiento ejecutado y una referencia de alquiler de mercado si cualquier propiedad se alquila de una parte relacionada.
- Un programa adicional de una página al año, referencias cruzadas a las exposiciones numeradas.
- Una breve nota escrita sobre cualquier adición apareciendo en ambos años, explicando por qué todavía no es recurrente.
¿Cuánto añadimos generalmente a EBITDA?
No hay porcentaje estándar, y cualquier figura citada como típica debe ser tratada con sospecha. Depende enteramente de cuánto gasto personal genuino o no recurrente corrió a través de la entidad. Lo que es predecible es la relación entre la calidad de la documentación y la tasa de aceptación, que es la parte que controla.
¿Un prestamista aceptará el programa de atraso de mi contador como-es?
Es un punto de partida fuerte y no es un sustituto de los documentos subyacentes. El cronograma de un contador le dice al analista lo que está reclamando; la exportación del libro mayor, el registro de nóminas y las facturas son lo que permite que el analista lo acepte. Trae ambos.
¿Debo dejar de hacer gastos personales a través del negocio?
Esa es una pregunta tributaria y estructuradora para su CPA, no una pregunta de préstamo, y hay razones legítimas que los operadores lo hacen. Desde el lado del crédito el único requisito es que lo que hagas es codificado limpiamente y documentado como sucede, por lo que puede ser identificado más adelante sin un ejercicio forense.
¿Qué pasa si un add-back es rechazado?
EBITDA ajustado baja, lo que reduce la cobertura del servicio de la deuda, que generalmente baja la cantidad apable en lugar de matar el archivo de forma directa. El mayor riesgo es la reputación dentro del archivo: un cronograma con varias reclamaciones insostenibles invita a una revisión más estrecha de las que eran legítimas.
¿Puedo añadir el interés por la deuda que estoy refinanciando?
Generalmente sí, por obligaciones que se retirarán al cierre, porque el nuevo pago los reemplaza en el cálculo del servicio de la deuda. El interés por la deuda que sobrevive a la transacción se mantiene como un gasto. Haga la lista de lo que se está pagando explícitamente para que el analista no tenga que inferirla.
Mi cónyuge está en nómina pero trabaja a tiempo parcial en el negocio. ¿Cuál es el tratamiento adecuado?
Añada la cantidad por encima de lo que el trabajo real costaría reemplazar en el mercado, no el sueldo completo. Documenta el papel, las horas y una tasa de mercado razonable. Una adición parcial y bien apoyada es mucho más fuerte que una reclamación completa que se deja a un lado.
¿También se aplican adiciones al período provisional del año a día?
Sí, y los analistas los anualizarán. Mantenga el cronograma provisional acorde con el anual: las categorías que aparecen sólo en el período de tergiversación, o que escalan de forma extraña contra el año anterior, generan preguntas y demoras.
¿Cuánto se tarda en montar un archivo add-back adecuado?
Para un negocio con libros razonablemente limpios, una semana enfocada es a menudo suficiente. Para uno donde dos años de transacciones mixtas deben ser revisados línea por línea, esperar varias semanas e involucrar a su contador temprano. Es el trabajo mejor hecho antes de que un archivo esté en vivo, ya que los plazos varían por prestamista y por lo rápido que se pueden producir documentos.
Dónde empezar
Exportar el libro mayor general para sus cuentas de gastos de uso mixto para el último año completado y etiquetar las transacciones personales. Ese único ejercicio generalmente produce la mayor y mejor apoyada adición en el archivo, y le dice inmediatamente si sus libros pueden apoyar las reclamaciones que estaba planeando hacer.
A continuación, construir el horario de una página con referencias de exposición. Si desea ver lo que la figura ajustada resultante hace a su cobertura antes de llevarla a alguien, Capital OS aplica los complementos que documenta y recomputa las ratios de la forma en que un escritorio lo haría.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.