Un documento de divulgación de la franquicia le da un rango para la inversión inicial, y el rango es generalmente exacto en lo que va. Lo que se hunde primero los franquiciados no es que el número fuera incorrecto. Es que el número describe el costo de abrir las puertas, mientras que el requisito real de capital es el costo de abrir las puertas más el costo de funcionamiento hasta que la ubicación cubre sus propias obligaciones. Esas son cifras diferentes, y la brecha entre ellas ha terminado más franquicias que cualquier sobrecoste de construcción.
La conversación financiera sigue la misma lógica. Un prestamista no financia una cuota de franquicia. Está financiando un proyecto: tarifa, construcción, equipo, señalización, inventario de apertura, capacitación, honorarios profesionales, y una reserva de capital de trabajo tamaño a la rampa, y luego pregunta si la economía madura de ese lugar puede servir a la deuda resultante. Este artículo camina a través de la construcción del presupuesto del proyecto honestamente, lo que el escritorio examina cuando no hay historial operativo para leer, y los errores de secuenciación que cuestan a la gente sus depósitos.
Construcción del presupuesto real del proyecto
Comience de la divulgación del franquiciador y luego agregue las categorías que trata ligeramente. La divulgación es un documento de cumplimiento que describe costos típicos; no es un programa de uso de los productos bancarios, y los prestamistas construirán uno de cada manera.
| Categoría | Importe ilustrativo | Notas |
|---|---|---|
| Tasa inicial de franquicia | 45.000 dólares | Pagado al franquiciador al firmar; rara vez reembolsable |
| Mejoras y construcción de puestos | 420.000 dólares | La línea más grande y más variable; espacio de segunda generación puede cortarla sustancialmente |
| Equipo y artículos pequeños | 185.000 dólares | A menudo financiable por separado contra la vida útil |
| Planchas de señalización, exterior y menú | $30,000 | Frecuentemente presupuestados; las aprobaciones de propietarios y municipales añaden tiempo |
| Tecnología, punto de venta e instalación | 22.000 dólares | Incluye los sistemas necesarios del franquiciador |
| Permisos, honorarios arquitectónicos y profesionales | 35.000 dólares | Gastos blandos; incurridos antes de que comience la construcción |
| Inventario de apertura | 18.000 dólares | Efectivo antes del primer dólar de los ingresos |
| Formación, viaje y trabajo pre-apertura | 26.000 dólares | La nómina comienza antes de que las puertas |
| Capital de trabajo por rampa | 90.000 dólares | La línea más a menudo omitida, y la que decide la supervivencia |
| Total del proyecto | 871. | El número de la financiación tiene que cubrir, no la tarifa sola |
Dos observaciones sobre esa mesa. En primer lugar, la tasa de franquicia es aproximadamente el 5% del proyecto. Los operadores lo fijan porque es el primer cheque que escriben, y es casi irrelevante para la cuestión de la financiación. En segundo lugar, la línea de capital de trabajo es la más comúnmente cortada cuando un presupuesto es ajustado, y es la única línea cuya ausencia termina fiablemente el negocio.
Aprovechando la reserva de rampa
Una nueva ubicación no se abre en volumen maduro. Dependiendo de la marca, el formato y el mercado, puede tardar varios meses en alcanzar una tasa de ejecución en la que se modeló la economía unitaria, y durante ese período la ubicación está pagando el alquiler completo, la nómina completa y el servicio de la deuda total contra los ingresos parciales.
Computa la reserva en lugar de adivinarla. Tome su costo fijo mensual proyectado: alquiler, cargos de zona común, seguro, nómina base, derechos de regalía y de comercialización, servicio de deuda, y multiplicarse por el número de meses que espera correr por debajo de la ruptura, a continuación, añadir el déficit de funcionamiento acumulativo sobre esa ventana. Estar equivocado en el lado alto te cuesta algún interés. Estar equivocado en el lado bajo te cuesta la tienda.
La inyección de equidad y donde puede provenir de
Los proyectos de inicio y franquicia generalmente requieren que el prestatario ponga dinero real. El porcentaje específico varía según el prestamista, el programa y si el proyecto es una startup, una reventa de una unidad existente o una ubicación adicional para un operador experimentado, pero el principio es constante: el escritorio quiere al operador expuesto al mismo inconveniente que es.
Lo que cuenta como inyección es más estrecho de lo que la gente espera. El efectivo de ahorro personal es el más limpio. Los fondos de jubilación mediante un arreglo de redondeo debidamente estructurado pueden calificar, sujeto a una considerable complejidad jurídica y tributaria que pertenece a sus propios asesores. Los regalos documentados de la familia suelen trabajar con una carta de regalo. Los fondos prestados generalmente no cuentan a menos que estén en términos que no carguen el negocio, y la inyección prestada no revelada es el tipo de descubrimiento que termina un archivo en lugar de ajustarlo.
Lo que se suscribe cuando no hay historia
Una unidad de puesta en marcha no tiene flujo de efectivo de seguimiento, por lo que el análisis sustituye otras pruebas. Cuatro entradas llevan la mayor parte del peso.
- Datos de rendimiento de marca. Cuando el franquiciador publica representaciones de rendimiento financiero, esa divulgación se convierte en la columna vertebral de la proyección, y un prestamista probará su modelo en contra de él en lugar de su optimismo.
- Experiencia de operador. La experiencia directa en la categoría es la forma más fuerte; la experiencia de gestión en un negocio operativo adyacente es la siguiente; ninguna experiencia relevante significa que el archivo se apoya más duro en todo lo demás.
- Fuerza de garante. Crédito personal, liquidez después del cierre, ingresos externos y obligaciones personales existentes todos entran en la imagen, y muchos programas computan la cobertura globalmente a través de obligaciones comerciales y personales juntos.
- La proyección misma, y específicamente si es defensible. Un modelo que vincula con los promedios de la unidad publicada, con el arrendamiento real y con una construcción de nómina real es creíble. Un modelo que llega a la ruptura en el mes dos no lo es.
La proyección merece especial atención porque es la única entrada completamente bajo su control. Construirlo mensualmente durante los dos primeros años, no anualmente. Muestra la rampa explícitamente. Incluir los honorarios de la realeza y la comercialización en sus porcentajes contractuales, que los franquicias de primera vez normalmente omiten o subestiman. Y hacer que la línea de costos fijos empate al contrato de arrendamiento que realmente firmó, incluyendo escaladas y cargos de área común.
El contrato de arrendamiento es parte de la decisión de crédito
Los operadores tratan el arrendamiento como un asunto inmobiliario resuelto antes de que comience la financiación. Los prestamistas lo tratan como un documento básico de crédito, y un contrato de arrendamiento firmado sin tener en cuenta la financiación puede dificultar un proyecto de otra manera viable.
El plazo tiene que llegar al préstamo
La financiación garantizada en gran parte por las mejoras de arrendamiento generalmente espera que el plazo de arrendamiento, incluidas las opciones, funcione al menos mientras el préstamo. Una instalación de diez años contra un arrendamiento de cinco años sin opciones es un desajuste estructural, y es mucho más fácil negociar opciones antes de firmar que añadirlas después.
Los documentos de Landlord tardan más que nadie.
Una renuncia de propietario o consentimiento, a veces un certificado de estoppel, es comúnmente necesario para que el prestamista pueda acceder al colateral si lo necesita. Los terratenientes institucionales los dirigen a través de departamentos legales en su propio horario. Comience la solicitud temprano; es una de las causas más comunes de la etapa tardía de un cierre retardado, y los plazos varían por el propietario y el prestamista.
El comienzo de los alquileres es una decisión de reserva
Negociar para el alquiler para comenzar en la apertura o después de un período de fijación definido, no en posesión. Cada semana de alquiler pagado antes de abrir las puertas es consumo de reserva pura, y los horarios de construcción se deslizan como cuestión de rutina.
Ponga aritmética detrás de la petición. En un lugar que lleva $23,000 de costo fijo mensual, un período de fijación de sesenta días vale aproximadamente $46,000 de capital de trabajo preservado, a menudo más que todo el presupuesto de señalización que gastaste un mes negociando. Los señores de tierra conceden períodos de fijación rutinariamente; los que no suelen conceder algo más una vez que la solicitud es específica.
Secuenciando todo el asunto
El orden importa más aquí que en casi cualquier otro tipo de financiación, ya que varios de los compromisos son caros para relajarse y los depósitos son frecuentemente no reembolsables.
La secuencia del proyecto de franquicia
- Revise el documento de divulgación con un abogado de franquicia antes de firmar cualquier cosa, incluyendo cualquier acuerdo de depósito.
- Llame a los franquiciados actuales y antiguos de la lista de divulgación y pregunte específicamente sobre el costo real de la acumulación y el tiempo para romper.
- Construir el presupuesto completo del proyecto con cada categoría anterior, incluyendo la reserva de rampa, antes de elegir un sitio.
- Determine su inyección disponible y su reserva personal posterior al cierre como dos cifras separadas.
- Tenga la conversación de financiación antes de firmar un contrato de arrendamiento, por lo que los requisitos de estructura pueden configurar los términos de arrendamiento.
- Obtenga ofertas de contratistas, no asignaciones, y confirme los requisitos de diseño de franquicias que las ofertas deben satisfacer.
- Confirme que cuesta el franquiciador requiere que compre a través de proveedores aprobados, ya que éstos no son negociables más adelante.
- Construir la proyección mensual de dos años vinculada al contrato de arrendamiento firmado, los datos de rendimiento de marca publicados y un calendario de nómina real.
- Iniciar el consentimiento del propietario y permitir conversaciones tempranas, en paralelo en lugar de secuencial.
- Sostenga una contingencia de diez a quince por ciento del presupuesto de construcción fuera de la reserva, porque el espacio de segunda generación produce sorpresas.
El desarrollo multiunidad cambia las matemáticas
Firmar un acuerdo de desarrollo para varias unidades le compromete a un calendario de construcción con plazos adjuntos. Ese compromiso está subscrito de manera diferente: la primera unidad es una startup, y la segunda se evalúa en parte sobre cómo se realizó la primera. Los operarios que sobrevienen en unidades y subcomités en capital se encuentran obligados a abrir un lugar que no pueden financiar, que es una posición peor que no haber abierto nada.
Si la intención es multi-unidad, digamos tan temprano y estructura el primer trato con el segundo en mente. Afecta la estructura colateral, de entidad y la cantidad de capacidad quede después. Disponibilidad y estructura para unidades posteriores varían según el prestamista, marca y cómo funciona la primera unidad.
¿La cuota de franquicia es financiable?
Generalmente se incluye en un paquete de financiación de proyectos en lugar de financiar por sí mismo, porque es intangible sin valor de reventa. Lo que hace que sea financiable es que se sienta dentro de un proyecto que también contiene equipo, mejoras y un plan de negocios. El tratamiento varía según el prestamista y el programa, y pocas fuentes financiarán una cuota aislada.
¿Puedo financiar una acumulación en un espacio que ya arrendo?
Sí, y el análisis se centra en el mantenimiento del plazo de arrendamiento, la cooperación del propietario y si las mejoras tienen valor para un arrendatario sucesor. Mejoras muy específicas para un soporte de marca menos que las mejoras para fines generales, lo que afecta a la estructura en lugar de elegibilidad.
¿Cuánto del proyecto total se espera que contribuya?
Varía por prestamista, por programa y por si es una startup o la adquisición de una unidad de operación, por lo que cualquier porcentaje citado como estándar debe ser tratado con cautela. Lo que es consistente es que los proyectos de puesta en marcha tienen una expectativa más alta que las ventas, y que los operadores experimentados de varias unidades se ven generalmente diferente de los franquiciados de primera vez.
¿La compra de una franquicia existente cambia la letra?
Es sustancial. Una reventa tiene estados financieros pendientes, por lo que puede ser infrascrito en el flujo efectivo real de la forma en que cualquier adquisición sería, y el requisito de reserva de rampa es mucho menor. Por lo general cuesta más arriba que construir nuevo, que a menudo es un comercio justo para eliminar el riesgo de rampa por completo.
¿Y si mi acumulación viene sobre el presupuesto?
Eso es lo que es para la contingencia, y si se agota el déficit generalmente recae en usted, ya que aumentar una instalación a mitad de la construcción es lento y no seguro. Si el trabajo es adecuado, manténgase a un lado del diez al quince por ciento, y trate los subsidios en una oferta contratista como artículos no pagados en lugar de estimaciones.
¿A los prestamistas les importa qué marca elijo?
Sí. Marcas con historias largas, datos de rendimiento publicados, bajas tasas de cierre y familiaridad de prestamista establecido presentan diferentemente de nuevos conceptos con un recuento de unidad corto. Esto no es un juicio sobre el concepto; es un reflejo de cuánta evidencia existe para subescribirse, y varía por prestamista.
¿Debo establecer la entidad antes o después de la financiación?
Antes, en la mayoría de los casos, ya que la entidad es el prestatario y el contrato de arrendamiento debe estar generalmente en su nombre. Discuta la estructura con su abogado y contable temprano, especialmente si planea múltiples unidades, porque la reorganización de entidades de medio archivo añade retraso y a veces cambia el análisis de crédito.
¿Cuánto tarda la financiación del proyecto de franquicia?
Depende del programa, la integridad del archivo, el propietario y la autoridad que permite, y los plazos varían según el prestamista y el mercado. Lo que es predecible es qué elementos causan retraso: consentimientos, evaluaciones o valoraciones del propietario, documentación de contratistas y proyecciones que tienen que ser reconstruidos porque la primera versión no fue defensible.
Dónde empezar
Construir el presupuesto del proyecto con cada línea en la tabla arriba llenado para su marca y espacio específico, a continuación, añadir la reserva de rampa calculada de sus propios costos fijos en lugar de una regla de pulgar. Ese total es el requisito de capital honesto, y es casi siempre más grande que el rango de divulgación implica.
Entonces tenga la conversación de financiación antes de firmar el contrato de arrendamiento. Los requisitos de estructura forman términos de arrendamiento, y los términos de arrendamiento son mucho más fáciles de negociar antes de que su nombre esté en ellos. Traer un presupuesto completo, una proyección mensual defensible y una imagen clara de su reserva de inyección y posterior al cierre es lo que hace que esa conversación sea corta.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.