Casi todos los equipos que financian la conversación se colapsan en una comparación de pagos mensuales, y casi cada una de esas comparaciones es errónea. Un pago de préstamo, un pago de alquiler de dólares y un pago de arrendamiento de valor de mercado justo en la misma máquina son tres números diferentes que describen tres transacciones diferentes. Uno de ellos compra el activo. Uno de ellos lo alquila. Uno de ellos lo alquila y esconde una compra dentro del alquiler. Enrollarlos en una columna y recoger lo más pequeño es cómo los operadores terminan pagando dos veces por el equipo que creían que poseían.
La comparación no es difícil, pero tiene que ser hecho en dólares totales durante el período que realmente tendrá la máquina, incluyendo lo que cuesta para terminar siendo dueño de ella. Esta pieza ejecuta esa aritmética en un solo activo con números ilustrativos, muestra dónde se mueven las estructuras y explica por qué cada uno es realmente bueno. Las figuras a continuación son ejemplos elegidos para hacer visible la mecánica: precios reales, tasas de avance y términos varían según el prestamista, por activo y por archivo.
Tres estructuras que todos se llaman leasing
En la práctica hay tres maneras comunes de poner una máquina en su piso con el dinero de alguien más, y la diferencia entre ellos es quién tiene el valor residual al final.
El préstamo del equipo
Compras la máquina. El título es tuyo desde el primer día. El prestamista toma un interés de seguridad, archiva un UCC-1 contra el activo específico, y amortiza el equilibrio. Los pagos de baja son comunes, normalmente declarados como porcentaje de factura, y varían según la clase de activos, la edad y el perfil de crédito.
El contrato de alquiler de dólares
Legalmente un contrato de arrendamiento, económicamente un préstamo. El arrendador tiene el título a través del término, haces pagos de nivel, y al final pagas un dólar y la máquina es tuya. Debido a que la transferencia de propiedad es efectivamente cierta, esta estructura normalmente financia la factura completa incluyendo flete e instalación, a menudo con un primer pago por adelantado en lugar de un pago inicial.
El arrendamiento de valor de mercado justo
Un alquiler genuino con una opción. Los precios menores en un residual (una estimación de lo que vale la máquina al final del término) y le cobra sólo por el valor que consume. Los pagos son los más bajos de los tres. Al final devuelves el equipo, renuevas o lo compras a un valor de mercado justo, y ese último número no se fija en la firma.
La misma máquina, tres maneras
Tome una máquina de producción de $180,000 con una vida de servicio realista bien pasados diez años. Suponga un plazo de sesenta meses en cada caso. Los números a continuación son ilustrativos y construidos para mostrar la forma de la diferencia, no para citar precios.
| Estructura | En frente | Mensual | Pagado más de 60 meses | Fin del mandato | Total para poseer |
|---|---|---|---|---|---|
| Crédito del equipo, 10% de descuento | 18.000 dólares | 3.363 dólares | 201.780 dólares | Ya lo tienes. | 219.780 dólares |
| Alquiler de dólares. | Un pago por adelantado | 3.781 dólares | 226.860 dólares | $1 buyout | 226.861 dólares |
| Arrendamiento del valor del mercado justo | Un pago por adelantado | 3.080 dólares | 184.800 dólares | Regresar, renovar o comprar en FMV | 184.800 dólares si se devuelve |
Lea las últimas dos columnas juntas y las estructuras dejan de parecer intercambiables. El contrato de arrendamiento con FMV tiene el pago más bajo y el desembolso total más bajo, y al final no tiene nada. Si el residual llega alrededor del veinte por ciento del costo original, comprar la máquina a término añade aproximadamente $36.000, lo que pone el costo total para poseer cerca de $220,800: aproximadamente el mismo que el préstamo, cinco años después, en una máquina con cinco años de desgaste.
El riesgo residual es toda la distinción
Cada diferencia en la tabla se remonta a una decisión: quién sostiene la estimación de lo que vale la máquina en cinco años. En un préstamo o un contrato de arrendamiento con dinero, lo eres. Si el activo tiene un valor mejor de lo esperado, mantén la ventaja. Si no lo hace, ese es tu problema.
En un contrato de arrendamiento con FMV el arrendador lo sostiene. Ellos han precio un residual en su pago, que es exactamente por qué el pago es menor. Sólo te están cobrando por la depreciación que causas. Esa transferencia no es gratuita, y no es caridad: los arrendadores fijan los residuos de manera conservadora y fijan la compra en el mercado cuando llega el momento, no en el número que asumieron.
Así que la cuestión de la estructura se reduce a un pronóstico. ¿Esta máquina todavía vale la pena tener, para ti, en cinco años? Para un freno de prensa o un horno comercial, casi seguro. Para hardware de diagnóstico, equipo de imágenes o cualquier cosa con una plataforma de software incrustada en un ciclo de actualización de proveedores, considerablemente menos ciertamente. El primer caso argumenta por ser dueño. El segundo argumenta por alquilar y entregar el riesgo de obsolescencia a alguien que lo precio por una vida.
El pago no es precio
El hábito más caro de esta categoría es comparar pagos mensuales entre ofertas con diferentes términos, diferentes estructuras y diferentes cantidades financiadas. Un pago de sesenta meses siempre se verá mejor que un pago de cuarenta y ocho meses en la misma máquina, y siempre costará más. Un pago cotizado en un contrato de arrendamiento que excluye el flete y el riego siempre se verá mejor que uno que los incluye.
Cuando el contrato de arrendamiento es claramente correcto
- El activo tiene una curva de obsolescencia real: equipo dependiente de la tecnología donde la versión de cuatro años a partir de ahora hace significativamente más.
- Usted desea que la máquina fuera del balance por una razón específica, y su contador ha confirmado el tratamiento bajo estándares actuales.
- El trabajo tiene contrato. Un contrato municipal de tres años alega un contrato de arrendamiento de tres años, no una nota de siete años.
- Realmente intenta devolverlo. Este es el único caso en el que el contrato de arrendamiento con FMV es barato en lugar de simplemente barato.
Cuando el préstamo es claramente correcto
- Equipo de larga duración, mecánicamente sencillo que aún funciona en quince años.
- Activos con un mercado secundario profundo, donde el valor residual es real y quieres mantenerlo.
- Quieres un activo no comprometido en el balance para apoyar el préstamo posterior.
- Usted planea ejecutarlo bien más allá de cualquier plazo de arrendamiento, que es donde el equipo de propiedad se convierte en libre capacidad.
La hoja de cálculo de comparación
Normalizar cada oferta a estos ocho números
- Cantidad total financiada, y si el flete, el riego, la instalación y la capacitación están dentro o fuera de ella.
- Cada dólar adeudado a la firma: pago inicial, pagos primero y último, cuota de documentación, cuota de presentación.
- Exacto plazo en meses, y si los pagos son de nivel, estacional o escalonado.
- Pago mensual, y si se debe por adelantado o en mora.
- Obligación de fin de período indicada en dólares: 1 dólar, un porcentaje fijo o un valor de mercado justo.
- Total de todos los pagos más todo el efectivo inicial más el costo final de plazo: el único número que se compara.
- Condiciones de pago: si el pago anticipado ahorra intereses o está sujeto a un cálculo de los pagos pendientes fijos.
- Condiciones de devolución, notar ventanas y cualquier renovación que desencadena automáticamente.
Esa última línea es donde viven las sorpresas. En un préstamo, el pago anticipado por lo general le ahorra interés desconocido. En muchas estructuras de arrendamiento no lo hace: la obligación es la corriente de pagos, y pagar temprano puede significar pagar todos ellos. Si hay alguna posibilidad de refinanciar o vender el activo a mitad de período, obtener los mecánicos de pago por escrito antes de firmar.
¿Es un pago de arrendamiento totalmente deducible y un pago de préstamo no?
Ese es el cortocircuito común y es demasiado simple. El tratamiento fiscal sigue la sustancia de la transacción, no su título, y un contrato de arrendamiento con un dólar generalmente se trata como una compra independientemente de lo que se denomina el documento. Los verdaderos arrendamientos operativos y las compras financiadas se manejan de manera diferente, y la diferencia puede importar. Esta es una explicación estructural, no asesoramiento fiscal: confirme el tratamiento con su CPA antes de que conduzca una decisión.
¿Por qué el pago de arrendamiento es más alto que el pago del préstamo en el pago del dólar?
Normalmente porque está financiando más. El ejemplo de préstamo asumió el diez por ciento en una máquina de 180.000 dólares, por lo que sólo $ 162.000 se financió. El dinero-compusted financió la factura completa sin pago inicial. Parte de la brecha es la estructura y algunos es simplemente un mayor equilibrio, que es exactamente por qué las citas deben ser normalizadas antes de la comparación.
¿Un arrendamiento con FMV mantiene el equipo fuera de mi balance?
Las normas de contabilidad para los arrendatarios cambiaron en los últimos años y la mayoría de los arrendamientos ahora aparecen en el balance en cierta forma. Si una estructura específica produce la presentación que desea es una pregunta contable con una respuesta real, y su contador debe dársela antes de firmar en lugar de después.
¿Qué es un diez por ciento de PUT y dónde encaja?
Una estructura de compra-upon-termination establece la compra final de plazo a un porcentaje fijo de coste original, comúnmente el diez por ciento, en lugar de dejarlo a un valor de mercado justo. Se encuentra entre el arrendador del dólar y el arrendador del FMV: pagos más bajos que un pago del dólar porque parte del costo se aplaza hasta el final, pero con el número de compra conocido al firmar en lugar de negociar más adelante.
¿Puedo salir de un alquiler de equipo temprano?
A veces, y los términos varían ampliamente. Algunos acuerdos permiten el pago en el valor actual de los pagos restantes más el residual; otros requieren el flujo completo restante sin descuento. Esta es una de las mayores diferencias prácticas entre un préstamo y un arrendamiento, y se responde en la cláusula de pago anticipado, no por el vendedor.
¿Qué estructura se aprueba más fácilmente?
No hay respuesta universal, y ninguna estructura es una aprobación. Las estructuras de arrendamiento a veces tienen más flexibilidad en el lado del activo porque el arrendador conserva el título, mientras que los préstamos a veces tienen más flexibilidad a plazo. Lo que realmente impulsa los resultados es el mismo conjunto de fundamentos en ambos casos: cobertura de flujo de efectivo, tiempo en negocios, perfil de crédito y la calidad colateral de la máquina específica.
Dónde empezar
Responde la pregunta residual primero, antes de solicitar una sola cita. ¿Aún quieres esta máquina en cinco años? Si es así, usted está comprando para la ruta más barata a la propiedad y el alquiler de FMV es probablemente ruido. Si no, usted está comprando para la ruta más barata de uso, y el préstamo es probablemente la herramienta incorrecta.
Luego recoger ofertas y ejecutar todas ellas a través de la hoja de trabajo de ocho líneas arriba en una sola hoja de papel. La mayoría de los operadores encuentran los cambios de clasificación una vez que el efectivo inicial y el costo final de plazo están en la misma columna que el pago. Cuando usted tiene esa hoja, un escritorio puede precio de la estructura contra su flujo efectivo real en lugar de contra una tarjeta de tarifa genérica.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.