Loan-to-value es el número más cotizado en las finanzas inmobiliarias comerciales y uno de los menos usados. Es la cantidad de préstamo dividida por valor, expresada como porcentaje, y existe para responder una pregunta: cuánto cojín tiene el prestamista entre la deuda y qué colateral conseguiría. Todo lo demás sobre la relación (que valor, en qué momento, contra qué base) es donde está el dinero real.
También es, en la mayoría de los acuerdos de buen desempeño en un entorno de tarifas normales, no la limitación vinculante. La cobertura suele ser. Los prestamistas que se fijan en porcentajes de apalancamiento e ignoran el flujo de efectivo tienden a sorprenderse en la hoja de plazos, porque el escritorio tamaño del préstamo en el menor de tres pruebas y apalancamiento no fue el que ató. Esta guía cubre lo que LTV significa precisamente, lo que lo mueve, y cómo decir si es su restricción en absoluto.
Tres ratios que se llaman LTV
La precisión aquí evita altos malentendidos. Cuando un prestamista dice setenta y cinco por ciento, pregunte setenta y cinco por ciento de qué.
Préstamo al valor
Préstamo dividido por valor evaluado. En un refinanciamiento esto es generalmente sencillo. En una compra está sujeto a la regla menor de abajo.
Préstamo a costa
Préstamo dividido por costo total del proyecto: precio de compra más renovación, costos suaves, costos de carga y honorarios. Gobierna acuerdos de construcción y reposición, donde sólo existe un valor completo en papel. Un acuerdo puede estar dentro de un límite de ventaja sobre el valor y fuera de él a costo, y el número de ganancias inferior gana.
Préstamo a as-is versus as-complete o as-stabilized
En una propiedad que se renueva o arrenda, la evaluación puede indicar valores múltiples. Advancing setenta percent of an as-complete value is a much larger loan than setenta percent of as-is, and the two are usually bridged with a holdback released against inspected progress. Confirme a qué valor se aplica el porcentaje citado.
La regla menor en una compra
En una adquisición, los prestamistas casi universalmente tamaño contra el menor del precio del contrato o el valor estimado. Esto no es negociable en la mayoría de las instituciones y es el mecanismo por el cual una baja evaluación se convierte en su problema en lugar del prestamista.
El corolario es útil: la compra a continuación del valor evaluado no le da generalmente ganancias extras, porque la regla menos corta de la otra manera también. Los bienes contratados por un valor de 2.300.000 dólares que ascienden a 2.600.000 dólares seguirán financiados con cargo al precio de 2.300.000 dólares. La equidad que creaste es real, pero la accedes más tarde, no al cierre.
Qué establece el límite de apalancamiento
El máximo apalancamiento de un prestamista en un acuerdo dado es una salida de políticas, y se mueve con la recuperabilidad del colateral. El patrón detrás de cada ajuste a continuación es el mismo: lo rápido, y con qué descuento, podría ser vendido a alguien más.
| Factor | Dirección | Razón |
|---|---|---|
| Construcción para fines generales en un mercado activo | Mayor ventaja | Amplia piscina comprador, reventa más rápido |
| Mejoras para fines especiales | Aprovechamiento inferior | Piscina de comprador estrecho, conversión costosa |
| Ocupado por el propietario con un fuerte negocio operativo | Mayor ventaja | Garantía y flujo de efectivo de negocios apoyan el crédito |
| Inquilino único con corto plazo restante | Aprovechamiento inferior | Los ingresos pueden desaparecer dentro del plazo del préstamo |
| Vacaciones o arrendamiento activo | Aprovechamiento inferior | El valor se proyecta en lugar de contratar |
| Efectivo en lugar de pago | Aprovechamiento inferior | Menos saldo acreedor restante en el acuerdo |
| Edificio más antiguo con mantenimiento aplazado | Aprovechamiento inferior | La necesidad de capital reduce la recuperación neta |
| Submercado secundario o delgado | Aprovechamiento inferior | Menos ventas comparables, liquidación más lenta |
Tipo de propiedad hace más trabajo que fuerza prestada
Dos filas en esa tabla merecen énfasis. El tipo de propiedad es generalmente el conductor único más grande, la brecha entre un edificio industrial de uso general y una instalación construida a propósito es más amplia que cualquier ajuste de fuerza prestada, por lo que un operador fuerte no puede aprovechar un edificio difícil de la forma que sugiere el balance del operador.
Y el efectivo es tratado como una transacción genuinamente diferente de la tasa y el plazo, porque tomar la equidad reduce la apuesta del prestatario en un resultado que el prestamista depende. Espere un mayor apalancamiento, más preguntas sobre el uso del producto, y ocasionalmente un programa diferente por completo.
¿Por qué la cobertura generalmente se une antes de la palanca
Ejecute ambas pruebas en cualquier acuerdo y la respuesta más pequeña es su préstamo. La cobertura prueba ingresos contra el pago; el apalancamiento prueba el préstamo contra el valor. El que se une depende sobre todo de dónde las tasas se sitúan en relación con las tasas de gorra.
Cuando las tasas de préstamo son bajas en relación con las tasas de gorra, los ingresos cubren cómodamente el pago y los límites de apalancamiento son lo que te detiene. Cuando las tasas de préstamo aumentan hacia o pasadas tasas de capucha, el pago por dólar aumenta y la cobertura comienza a fijarse muy por debajo del límite máximo. En ese entorno un prestamista puede ofrecer un apalancamiento del setenta y cinco por ciento en la política y todavía tamaño su préstamo en el sesenta y dos por ciento del valor, porque eso es todo su NOI cubre.
Es por eso que la pregunta productiva en una hoja de término no puede ir más alto en LTV. Es la prueba que está aprovechando mi préstamo. Si la respuesta es cobertura, más ventaja no está disponible a cualquier precio y los palancas son amortización, NOI y otra deuda.
Apilación, segundos y apalancamiento combinado
Los prestamistas tratan a veces de salvar una brecha de equidad con un segundo lugar, una nota de vendedor o la equidad preferida. Si eso funciona depende de la política del primer prestamista, y la prueba pertinente se combina a través de toda la deuda asegurada o dependiente de la propiedad.
Una nota de vendedor es la versión más común. Muchos programas permiten uno, con frecuencia en espera: no pagos, o interés sólo, por un período declarado, subordinado al prestamista primario por un acuerdo escrito. Lo que no está permitido es arreglar deudas garantizadas adicionales que el prestamista primario no sabe. Esa es una provisión predeterminada en la mayoría de los documentos de préstamo y se descubre rutinariamente en el título.
Moving the ratio in your favor
La palanca es en gran parte una característica de la propiedad, pero varias de las entradas son cosas que controlas. En orden de impacto en un acuerdo específico:
Acciones que realmente mueven apalancamiento disponible
- Aumentar el NOI duradero antes de la evaluación: arrendamientos firmados, reducciones documentadas de gastos, vacantes resueltas.
- Extender o renovar arrendamientos que caducan dentro del plazo de préstamo propuesto, en particular el arrendatario más grande.
- Cure mantenimiento diferido que un evaluador o evaluación de condiciones se deducía directamente.
- Proporcione al evaluador un paquete completo por lo que el valor no se basa en supuestos conservadores sobre datos perdidos.
- Estructura como tasa y plazo en lugar de liquidar donde el objetivo se puede cumplir sin tirar de la equidad.
- Ofrezca colateral adicional donde el programa permita la colateralización cruzada.
- Fortalecer el paquete de garantía: liquidez posterior al cierre, un cronograma de deuda limpia, sin obligaciones de amortización corta.
- Elija un programa cuya política se ajuste al tipo de propiedad en lugar de luchar contra una política que no.
- Cuando sea permitido, negociar una nota de vendedor de reserva para salvar una brecha, revelada al prestamista primario con antelación.
Observe cuántas de ellas son realmente acciones NOI. Eso no es accidental. El valor es NOI dividido por una tasa de gorra que no controla, por lo que la única manera confiable de mover el valor es mover los ingresos, y el ingreso móvil también alivia la cobertura, que es probablemente su limitación real.
¿Qué es un LTV máximo típico en propiedad comercial?
No hay una sola respuesta y no publicamos rangos, porque el apalancamiento varía según tipo de propiedad, programa, mercado, arrendamiento y prestatario. Lo que es consistente es la lógica: cuanto más general, mejor ocupado y más líquido el colateral, más ventaja una política apoyará. El número específico viene del archivo.
¿Me da una tasa mejor?
El apalancamiento inferior generalmente mejora el perfil de riesgo y puede mejorar los precios y la flexibilidad, pero no hay una relación fija y ninguna promesa adjunta a ningún número. Es fiable hacer otras dos cosas: hace que la cobertura sea más fácil de aclarar y le da espacio si la evaluación decepciona.
¿Puedo usar una línea de equidad para el pago inicial?
A veces, sujeto a la política de prestamistas, pero entender que el pago en esa línea se convierte en parte de su servicio global de deuda y puede reducir la cobertura que tamaño el préstamo comercial. La equidad prestada resuelve el requisito de efectivo y puede crear un problema de cobertura. Discúlpelo de cualquier manera.
¿Cómo se calcula LTV en una propiedad que ya tengo libre y claro?
Contra el valor estimado, ya que no hay precio de compra en comparación. Esto hace que la evaluación sea la base completa para el producto, por lo que el paquete de evaluación importa más sobre este tipo de refinanciamiento que en casi cualquier otra transacción.
¿Una nota de vendedor cuenta contra mi ventaja?
Generalmente sí, en una prueba de apalancamiento combinada, y con frecuencia sólo en términos de reserva con un acuerdo de subordinación escrito. Algunos programas cuentan con más favor que otros. Siempre revelarlo por delante y confirmar el tratamiento antes de construir la estructura alrededor de él.
¿Qué pasa si mi LTV se levanta después de cerrar porque los valores caen?
Nada automáticamente, a menos que los documentos de préstamo contengan un pacto de préstamo a valor con una disposición de nuevo inicio: algunos préstamos comerciales sí. Lee esa sección. Cuando existe, una disminución del valor evaluado puede requerir una reducción de la remuneración o una garantía adicional, y los prestamistas pueden ordenar una nueva evaluación durante el plazo.
¿Siempre es mejor para mí un LTV inferior?
No necesariamente. La equidad en un edificio es capital que podría estar trabajando en otro lugar, y la sobreequitación de una propiedad tiene un costo real de oportunidad. El apalancamiento adecuado es el nivel en el que la cobertura se mantiene cómoda a través de un mal año plausible y usted conserva liquidez fuera del acuerdo.
¿Cómo averiguo qué prueba está aprovechando mi préstamo?
Pregúntale directamente. Cualquier subscriptor puede decirle si la restricción es cobertura, apalancamiento o rendimiento de la deuda, y la respuesta determina en qué debe trabajar. Es la pregunta más útil que puedes hacer sobre una hoja de términos.
Dónde empezar
Computa ambos números en su acuerdo antes de hablar con cualquiera: el préstamo que su ventaja de destino soporta contra un valor conservador, y el préstamo que su NOI infrascrito apoya en un requisito de cobertura realista. El más pequeño es su figura de ganancias de trabajo, y la brecha entre ellos le dice qué importa la palanca.
Luego construir el plan de equidad alrededor del número más pequeño, con espacio para una evaluación que viene bajo contrato. Los acuerdos rara vez fallan porque el apalancamiento era unos pocos puntos más bajos de lo esperado; fallan porque nadie planeó la posibilidad.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.