La mayoría de los propietarios firman su primera garantía personal sin leerla, porque para el momento en que aparece el acuerdo se siente hecho y el documento se ve estándar. No es estándar. Las garantías varían enormemente en alcance, duración y lo que los desencadena, y las diferencias entre dos versiones del mismo párrafo pueden ser la diferencia entre un riesgo vinculado y uno abierto.
Lo segundo que vale la pena entender es por qué la garantía está allí en absoluto. Rara vez se trata del valor colateral de su casa. Se trata de alineación, haciendo que sea caro que un propietario abandone un negocio que todavía podría ser salvado. Una vez que lo vea como un dispositivo de alineación en lugar de un dispositivo de seguridad, la conversación sobre la reducción se vuelve mucho más productiva, porque puede ofrecer otras formas de alineación.
Lo que una garantía realmente te obliga a
Una garantía personal es un contrato separado en el que promete cumplir la obligación de la entidad si la entidad no lo hace. No es una formalidad adjunta a la nota; es ejecutable independientemente, y en la mayoría de las formas el prestamista no tiene que agotar el colateral o demandar el negocio primero. Esta es la descripción general, no el asesoramiento legal, y el lenguaje específico en sus controles de documentos.
| Formulario | Lo que cubre | Efecto práctico |
|---|---|---|
| Garantía personal ilimitada | La obligación total, más intereses, costos y tarifas | Su exposición personal equivale al trato, sin techo |
| Garantía limitada (capped) | Cantidad máxima declarada | La exposición está ligada; la tapa sobrevive el crecimiento del equilibrio |
| Prorrata o varias garantías | Una parte definida, que a menudo coincide con el porcentaje de propiedad | Usted no está expuesto a la cuota completa de un socio |
| Garantía conjunta y varias | Toda la obligación, de cualquier garante | El prestamista puede perseguirte por 100 por ciento independientemente de la propiedad |
| Validez o garantía de rendimiento | Precisión de la garantía y la presentación de informes, no reembolso | Los desencadenantes en la tergiversación, no en el fracaso empresarial |
| Garantía de transporte | Actos malos específicos: fraude, malversación de fondos, desechos | Aprieta. Común sobre estructuras colaterales más grandes |
| Garantía continua | Todas las obligaciones presentes y futuras de ese prestamista | Supervivencias pagaderas del préstamo original hasta revocación formal |
Las dos cláusulas que sorprenden a la gente
Dos líneas en esa mesa causan la mayor sorpresa. Conjunto y varios medios un prestamista puede recoger todo el equilibrio de cualquier garante es más coleccionable, dejando ese garante para perseguir socios para la contribución. Continuing significa que la garantía que usted firmó para una nota de equipo de $75,000 puede seguir viviendo contra una instalación que toma tres años más tarde. Tampoco es inusual, y tampoco es obvio de una lectura casual.
¿Qué más puede satisfacer la misma preocupación
El argumento de alineación significa que la garantía está sustituyendo por algo. Identificar qué, y a veces puede ofrecer un sustituto. Las alternativas comunes que un prestamista puede aceptar a cambio parcial incluyen garantía adicional, una mayor cuota de pago inicial o de capital, efectivo mantenido como un saldo compensatorio, pactos financieros más estrictos con consecuencias reales, una amortización más corta o un acuerdo de control sobre cuentas específicas o créditos por cobrar.
Ninguna de ellas está garantizada a ser aceptada: cada prestamista aplica su propia política, y muchos simplemente requerirán la garantía independientemente. Pero preguntar lo que la garantía está protegiendo, y ofrecer algo que aborde esa preocupación específica, es una negociación materialmente mejor que pedir que la retiren.
Términos que vale la pena negociar incluso cuando no puedes eliminarlo
- Una tapa de dólar, por lo que la exposición no crece con el equilibrio, intereses acumulados, intereses predeterminados y costos de recogida.
- Varios más que responsabilidad conjunta entre los socios, porcentajes de propiedad idealmente iguales.
- Una quemadura o retroceso: la garantía reduce o libera después de un período definido de cumplimiento del pacto y pago limpio.
- Una prueba de liberación vinculada al rendimiento mensurable: cobertura sostenida por encima de un nivel declarado, o el saldo de préstamo por debajo de un porcentaje declarado de valor colateral.
- Exclusión del cónyuge no poseedor, cuando la política de prestamista y la ley aplicable lo permitan.
- Un límite a esta obligación específica en lugar de una garantía continua de todas las obligaciones futuras.
- Un procedimiento de revocación escrito, por lo que una garantía puede ser terminada prospectivamente cuando se paga el préstamo subyacente.
Pida esto en el plazo de la hoja, no al cierre. Una vez que se redactan los documentos y se establece una fecha de financiación, el apalancamiento práctico para cambiar el idioma de garantía se ha evaporado en gran medida, y todo el mundo en la sala lo sabe.
El camino realista lejos del pleno recurso
El crédito solo para Entidades no llega como un solo evento. Llega categoría por categoría, comenzando donde la contraparte tiene el menor riesgo. Un orden áspero que sostiene a través de la mayoría de los negocios operativos se ve así, con la caveat que cada paso depende de la contraparte y archivo específico.
- Proveer términos netos en la entidad sola. A menudo alcanzable dentro del primer año de una construcción de crédito real.
- Cuentas de fleet y pequeños medios gestionados en la entidad, a veces con una garantía limitada.
- Pequeñas finanzas de equipo, donde el colateral lleva gran parte del riesgo y el billete es modesto.
- Una primera instalación bancaria: casi siempre plenamente garantizada, pero estableciendo la relación que los pasos posteriores requieren.
- Una instalación más grande con una garantía capped o desplegable, una vez que el archivo muestra rendimiento multianual y garantía adecuada.
- Estructuras basadas en el Pacto con garantías estrechas de carve-out, típicamente en tamaños y niveles de sofisticación muy por encima de un primer préstamo.
Por qué el ritmo depende del tamaño, no de la edad del archivo
El ritmo depende mucho más del tamaño, la garantía y el rendimiento financiero que de la edad de su archivo de crédito. Un negocio con fuerte cobertura y activos reales mueve esta lista más rápido que uno con un hermoso archivo comercial y ganancias delgadas.
Vivir con las garantías que ya firmaste
Garantía inventario
- Listar todas las garantías que ha firmado: prestamista, obligación, fecha, y si el préstamo subyacente sigue pendiente.
- Para cada uno, registre si es limitado o ilimitado, conjunto y varios o varios, y si continúa.
- Identificar las garantías sobre las obligaciones que se han pagado y confirmar por escrito si la garantía fue liberada.
- Observe cualquier garantía que cubra las obligaciones futuras con el mismo prestamista, y decida si buscar la revocación prospectiva.
- Compruebe si cualquier garantía nombra a un cónyuge o a un no propietario, y si es necesario.
- Agregue la exposición total y trate garantías ilimitadas igual a la obligación completa más costos.
- Revise la lista anualmente, y antes de cualquier préstamo nuevo, por lo que conoce su exposición global real.
La mayoría de los propietarios que hacen este ejercicio por primera vez encuentran al menos una garantía en vivo en un préstamo que pagaron hace años. Conseguir una liberación escrita es generalmente directa una vez que usted pregunta, y es muy difícil obtener más adelante si la relación de préstamo ha terminado.
¿Una garantía personal muestra mi informe de crédito personal?
No automáticamente. Un préstamo comercial garantizado generalmente aparece sólo en el archivo comercial mientras realiza. Si la obligación va gravemente delincuente, se carga, o se reduce al juicio, puede llegar a su archivo de consumo y su crédito personal. Algunos emisores también reportan cierta actividad de tarjetas de visita personalmente como cuestión de rutina.
¿Puedo obtener un préstamo comercial sin garantía personal?
Existe, pero generalmente en tamaños más grandes, con garantía sustancial, o en estructuras donde el activo lleva el riesgo. Para una primera instalación comercial típica en billete pequeño, espere una garantía. Cualquier persona que indique lo contrario antes de revisar su archivo no está describiendo cómo funciona la política de crédito comercial.
¿Mi esposo tiene que firmar?
Depende del prestamista, el estado, si su cónyuge es propietario, y cómo se titula el colateral. Hay límites legales para exigir la garantía de un cónyuge no propietario en algunas circunstancias, y la colateral comúnmente titulada a menudo provoca un consentimiento separado en lugar de una garantía. Que el abogado revise la solicitud específica en lugar de asumir de cualquier manera.
¿Qué es una garantía de quemadura?
Una disposición que reduce o elimina la garantía después de que se cumplan las condiciones definidas, comúnmente un número declarado de trimestres consecutivos de cumplimiento del pacto, o el saldo del préstamo disminuyendo por debajo de un porcentaje determinado de valor colateral. La disponibilidad varía según el prestamista y la facilidad, y las condiciones deben ser descritas en el documento para valer cualquier cosa.
Si vendo el negocio, ¿se acaba la garantía?
No por sí mismo. Una garantía sobrevive a un cambio de propiedad a menos que el prestamista lo libere por escrito, por lo que una liberación o una suposición es un punto de negociación básico en cualquier venta. Vender su equidad y dejar atrás una garantía en vivo es uno de los errores más dolorosos en las transiciones del propietario.
¿El crédito del negocio de construcción elimina la garantía?
Contribuye, pero no es el factor decisivo. Los requisitos de garantía se suavizan principalmente con el tamaño de las instalaciones, la cobertura colateral y el rendimiento financiero demostrado. Un archivo comercial fuerte le ayuda a calificar para las estructuras más grandes y mejor colateralizadas donde los términos negociados de garantía están disponibles.
¿Debo negarme a firmar?
Raramente una postura productiva para una primera instalación, ya que generalmente termina la conversación. El mejor paso es negociar el alcance: una gorra, varias más que la responsabilidad conjunta, una quemadura, un límite a esta obligación, en el plazo de la hoja. Riesgo encontrado que usted entiende es una cosa muy diferente del riesgo ilimitado que firmó sin leer.
Dónde empezar
Construya el inventario de garantía esta semana. Toma una hora con tus archivos de préstamo y produce dos cosas que probablemente no tengas actualmente: tu exposición personal agregada real, y una lista de liberaciones que deberías estar persiguiendo. Luego, en la siguiente instalación, elevar el alcance de garantía en el plazo de la hoja en lugar de firmar: ese es el único punto en el que el lenguaje es realmente negociable.
Equipo de Evaluación de Qualified Commercial
Crédito y mercados de capital
El equipo de Qualified Commercial revisa diariamente expedientes de bienes raíces comerciales, concesionarios y negocios. La Academia se escribe a partir de ese trabajo: cómo se analizan, valoran y rechazan realmente los expedientes, no desde una hoja de tasas.
Contenido únicamente educativo. Nada de lo aquí expuesto constituye un compromiso de préstamo, una oferta de crédito ni asesoría fiscal, legal o contable. Los términos, plazos y criterios varían según el prestamista, el expediente y las condiciones del mercado; las cifras son ilustrativas.